Ejendomsselskabers afkastkrav kan koste 22 mia.

5. november 2012, 01:17

2011 gav ikke den positive vending for ejendomsselskaberne, som mange af dem havde håbet på, og det betød, at branchen i grove træk hverken fik det værre eller bedre end året før. Til gengæld har selskaberne ekspanderet gennem opkøb af ejendomme for godt 5 mia. kr., mens de direkte afkast var stort set uændrede i forhold til året før på 4,7 procent. Sådan lyder den overordnede konklusion i Økonomisk Ugebrevs årlige brancheanalyse af de 30 største hjemlige ejendomsselskaber.

Regnskaberne for ejendomsselskaberne viser de faktiske driftsindtægter, mens effekterne af værdisætningen af porteføljen typisk bygger på egne eller eksterne budgetter og vurderinger, og dermed kan der være meget stort slør i værdiansættelsen af ejendomme i de enkelte ejendomsselskaber. De opnåede driftsafkast varierer fra lige under 1 procent til over 5 procent.

Sammenholdes driftsresultatet med de bogførte værdier af ejendomsporteføljerne ved udgangen af 2010, har man et nogenlunde indtryk af afkastet. Det omfatter lejeindtægter med fradrag af omkostninger til administration og vedligeholdelse, men ikke omkostninger til finansiering. Beregnet på denne måde præsterer de store ejendomsselskaber et gennemsnitligt afkast på 4,80 procent. Det er imidlertid en del lavere afkast end de afkastkrav, selskaberne selv opstiller i deres regnskaber.

De officielle afkastkrav varier meget efter ejendomstyper og de enkelte ejendommes mere eller mindre attraktive beliggenhed. De fleste ejendomsselskaber har vægtede gennemsnitsafkastkrav på et sted mellem 5 og 6 procent for hele porteføljen. Med et skønnet afkastkrav på 5,5 procent beregnet ud fra driftsresultatet for 2011, giver en skønnet værdisætning af ejendommene på 112 mia. kr. Men til sammenligning er ejendommene altså bogført til 133,8 mia. kr. eller næsten 22 mia. kr. mere.

Systematisk overvurdering

Der kan være flere forklaringer på det umiddelbare misforhold. En af forklaringerne hænger sammen med den tomgang, der typisk er i erhvervsejendomme, og som har været et stigende problem i 2011. De tomme lokaler genererer jo ikke nogen indtægter på driften, men i et eller andet omfang indregnes de tomme lokaler i værdisætningen. Den faktiske lejeindtægt kan også afvige fra markedslejen. Her fortæller selskaberne selv, at de benytter markedslejen frem for faktiske indtægter, hvis de afviger.

Direktør og valuar Lars Wismann fra Wismann Property Invest peger på, at de fleste ejendomsselskaber på den måde systematisk overvurderer indtægterne, når de skal værdisætte ejendommene, og det er fordi de budgetterede lejeindtægter, der benyttes til værdifastsættelse, er større end de faktisk realiserede indtægter.

Læs hele artiklen i Økonomisk Ugebrev nr. 36.

Den første udgivelse efter ferien udkommer
den 17. august 2014.

Vi modtager:
Pilestræde 34     1147 København K     Danmark     Tel: 70 23 40 10     kontakt@ugebrev.dk