Ekspert: Frontalangreb på den danske realkreditmodel

I al ubemærkethed har flere danske realkreditinstitutter indledt et frontalangreb på den 200 år gamle danske realkreditmodel. Det er den bagvedliggende årsag til, at politikerne på et afgørende område undlod at følge Konkurrencerådets anbefalinger, da de før sommerferien besluttede nye tiltag. Resultatet bliver med stor sandsynlighed, at realkreditkunderne kommer til at betale væsentligt mere for deres lån – uden at være klar over det.

Den danske realkreditmodel er under angreb. Angrebet kommer denne gang fra realkreditinstitutterne selv. Manøvren går ud på at sløre afregningspriserne ved handel med de obligationer, som institutterne køber og sælger, over for låntager. Det er en følge af MiFid II, der ellers skulle skabe øget gennemsigtighed. Men sektoren har via en smart manøvre styrer, uden om Mifid II, og endda også styre helt uden om best execution-reglerne for afvikling af obligationerne, som realkreditlånet baseres på.

HÅRD KRITIK

Professor Carsten Tanggaard fra Aarhus Universitet retter en usædvanlig hård kritik mod branchen for at sløre omkostningerne og forringe beskyttelse af kunderne og fjerne en mere end 200-årig praksis for, at låntagerne selv kan sælge obligationer i forbindelse med et obligationslån. Carsten Tanggaard ser meget alvorligt på den snigende ændring. Problemet med, at hele branchen, bortset fra Totalkredit, nu ikke vil overføre obligationerne til den bank, kunden ønsker, overskygges af langt større problemer i den nye praksis.

”Handelssystemet for aktier kan man forklare en studerende på en halv time. Realkreditobligationsmarkedet kan ingen udenforstående gennemskue. Det er og bliver et lukket, prisdrevet marked. Det vil sige en sort boks. Og der er tilsyneladende ikke noget ønske om at ændre det. Det har i over 200 år været et særkende, at danske boliglån laves gennem salg af obligationer. Det vil sige, at kunden handler værdipapirer. Og MiFID2, der handler om værdipapirhandel, ville så sikre transparens og skarpere priser. Nu er det så ændret.”

Videre siger Carsten Tanggaard: Ӯndringen kommer

ikke på grund af en teknikalitet eller et hensyn til bevarelse af systemets historiske store forbrugervenlighed. Men for at undgå at synliggøre omkostninger i medfør af MiFID2. MiFID2 ville gøre de usynlige omkostninger synlige. Det sætter man så en stopper for ved at lave nogle formelle ændringer i handlen med obligationerne. Lige pludselig er hele obligationsmarkedet blevet en intern sag i pengeinstitutterne, der jo også ejer realkreditten. Kundernes i forvejen svage beskyttelse gennem utilstrækkelige best execution-regler, er pludselig blevet yderligere forringet,” siger Carsten Tanggaard.

Bag afsløringen af de nye vilkår ligger et mærkværdigt forløb omkring den politiske opfølgning på en rapport fra Konkurrencerådet. Her står det nu klart, at et politisk flertal ikke følger Konkurrencestyrelsens anbefaling om, at alle institutterne skal tilbyde låntager at få overført obligationer ved fastforrentede lån.

Det er ellers nøglen til også at få konkurrence på en række andre ydelser i forbindelse med realkreditlånet. Det politiske forløb har været mærkværdigt, og graver man nogle spadestik dybere, viser det sig, at forklaringen bag forløbet er langt alvorligere, end det umiddelbart ser ud til.

ÆNDREDE FORMULERINGER

Således har realkreditinstitutterne i al ubemærkethed ændret nogle ganske afgørende formuleringer om, hvordan et realkreditlån afregnes. Hos Nordea Kredit hedder det nu på side 1, pkt. 1.4 i alm. forretningsbetingelser fra aug. i år:

”Ved kursfastsættelsen af dit realkreditlån søger Nordea Kredit at opnå det bedst mulige resultat for dig som låntager ved at sælge de bagvedliggende obligationer til investorer til den bedst mulige kurs ud fra de givne markedsforhold. Kunden vil som udgangspunkt ikke være en part i disse handler, medmindre kunden har valgt at få lånet udbetalt i obligationer. Nordea Kredit har indgået aftale med Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland (”banken”) om, at banken forestår handler med de bagvedliggende obligationer på vegne af Nordea Kredit til brug for dit realkreditlån.”

Det vigtige her er, at kunden nu slet ikke er part i handlen, med de beskyttelser det ellers indebærer. I de tidligere betingelser fra oktober 2015 hed den væsentlige passus på side 2, pkt. 1.6 ”…handler du mod Nordea Bank Danmarks handelsbeholdning til kurser, der afspejler gældende markedsvilkår. ”

Ændringen går således på, at låntager nu pludselig slet ikke er part i en handel, og dermed ikke får den beskyttelse, lovgivningen ellers indeholder.

Nordeas eksempel er ikke det eneste. Hos Realkredit Danmark er en væsentlig passus også ændret, så ordet ”handel” er erstattet med ”afregning”, og ordet ”kurtage” med ”afregningsprovision”. Chefjurist Jacob Elverum fra Realkredit Danmark har tidligere i en mail til Ugebrevet direkte henvist til implementering af MiFid II som et element i beslutningen om ikke længere at tilbyde overførsel af obligationer til låntagerne.

FINANSTILSYNET MELDER PAS

Kontorchef Ulla Brøns Petersen fra Finanstilsynet bekræf-

ter forløbet. “I gamle dage fik låntager obligationerne udleveret og solgte dem så, men der står ingen steder i lovgivningen, at låntager skal have obligationerne i hånden. Derfor har vi ikke problemer med, at f.eks. Realkredit Danmark og Nordea Kredit nu har lavet om, så kunden ikke er modpart i handlen,” siger hun.

“Hvis de reelt ikke tilbyder kunden at få obligationerne, så må de fortælle, hvad de gør, og hvordan de beregner afregningskursen overfor kunden,” fortsætter Ulla Brøns Petersen, der bekræfter, at ændringen betyder, at realkreditinstitutterne ikke længere udfører en værdipapirhandel for kunden, og at de derfor heller ikke skal følge reglerne for værdipapirhandler i MiFID II direktivet, herunder forpligtelsen til at give kunden “best execution” ved gennemførelsen af værdipapirhandlen.

“Vi har ikke nogen formodning om at det skulle stille kunden ringere. Der er ikke noget der tyder på, at de ikke går efter en skarp kurs,” siger Ulla Brøns Petersen