Store ejendomsinvestorer reducerer risiko på butikscentre

Danica Ejendomsselskabs delvise salg af sin portefølje af butikscentre til ATP viser en ny tendens blandt store ejendomsinvestorer. Nemlig at de ønsker at reducere risikoen på grund af økonomisk pres på butikscentrene, i kølvandet på boom i internethandel og skifte i butiksstrukturen. Også Dades forsøger at sælge dele af sin portefølje af butikscentre, hvilket ifølge branchekilder kan blive besværligt for den svageste del af porteføljen.

Danica Ejendomsselskab havde for et år siden en samlet direkte ejet ejendomsportefølje på godt 24 mia. kr. i bogførte værdier. Men lige efter årsskiftet blev beholdningen på 16 butikscentre for næsten 14 mia. kr. delvist afhændet til ATP. I praksis var der tale om, at butikscentrene allerede i efteråret 2017 var placeret i to selvstændige selskaber – Danske Butikscentre og Danske Butikscentre FC. Lige efter årsskiftet solgte Danica Ejendomsselskab halvdelen af de to nye selskaber til ATP. Fra Danica Ejendomsselskabs side var argumentet, at man ønskede en ny balancering. Det handlede altså om at være mindre tung på butikscentre, der hidtil har været altdominerende.

Men Danica Ejendomsselskab er ikke alene med tanken om at reducere risikoen på investeringerne i butikscentre. Også Dades, der med en ejendomsportefølje lige under 20 mia. kr. er en af de allerstørste danske ejendomsinvestorer, vil sælge ud. Her i efteråret kom det således frem, at Dades gerne ville kopiere Danica Ejendomsselskabsmodel ved at finde en partner til en portefølje af butikscentre. Udmeldingen var, at man gerne ville finde en partner til en portefølje af butikscentre for otte mia. kr. Det vil give plads til, at de frigivne firemia. kr. kan placeres i andre typer ejendomme, antageligt med lavere risiko.

Porteføljen, der skal delsælges omfatter bl.a. butikscentrene Ro’s Torv i Roskilde og Waterfront i Hellerup. Rådgivningsfirmaet Catella er hyret til at finde en medinvestor. Ifølge branchekilder er der endnu ikke tegn på, at det lykkes at finde en medinvestor til denne portefølje. Samme branchekilder vurderer, at Dades nu i stedet forsøger sig med salg af et eller flere centre enkeltvist. Vurderingen er også, at Dades nu vil forsøge at sælge de ”bedste” og mest lønsomme centre. Blev hele porteføljen teoretisk set solgt til det gennemsnitlige realiserede afkast, ville det udløse milliardnedskrivninger i Dades regnskab.

Partner Peter Winther fra Colliers vurderer, at Danica og Dades strategi med at reducere eksponeringen mod butikscentre afspejler en ny klar tendens hos de store ejendomsinvestorer. Ifølge Peter Winther har flere ejendomsselskaber givet deres samlede ejendomsportefølje et grundigt eftersyn for at se, om den nu også har en sammensætning med den ønskede risikoeksponering. For Dades vedkommende er der således et ønske om at flytte en del af investeringen hen mod den mere sikre boligudlejning.

BUTIKSOMRÅDET ER UDFORDRET

Netop butiksområdet er i disse år under udfordring af flere grunde, især på grund af den markant stigende internethandel, hvor de fysiske butikker ikke kan konkurrere med omkostningseffektive store netbutikker. Flere butikscentre oplever derfor et skifte i typen af butikker, typisk fra traditionel detailhandelsvirksomhed til salgssteder baseret på fritid og underholdning, herunder cafeer og beslægtede oplevelsessteder.

For Danica viser regnskabet for 2017, at der givetvis har været holdt reserver på butikscenterområdet. Det fremgår således af 2017-regnskabet, at det gennemsnitlige afkastkrav for butikscentrene fra 2016 til 2017 er faldet fra 5,8 procent til 4,9 procent. Det svarer til en samlet prisstigning for porteføljen på godt 18 procent under forudsætning af en uændret udlejningspris. ”Jeg kan ikke genkende så stort et spring i markedet. Der kan således have været et efterslæb,” vurderer Peter Winther.

Det er ikke et ukendt fænomen, at ejendomsselskaber forsøger sig med en udglatning således, at man gerne holder på ikke bogførte reserver, så der er fremtidige muligheder for opskrivning. Det betyder også i visse tilfælde, at der kan sælges ejendomme uden en nedskrivning, som ellers ville komme. Efter al sandsynlighed har det altså været tilfældet for Danica, og de har så været nødt til at få reserverne frem i lyset, fordi handlen blev gennemført allerede fire dage inde i det nye år.

Danica Ejendomme bekræfter over for Økonomisk Ugebrev, at forløbet lige præcis har været, at reguleringen i afkastkravet er en effekt af handlen med ATP.