Erhvervslivets realkreditbidrag er skjulte og tilfældige

Erhvervslivets bidragssatser på realkreditlån er, modsat for private, omgærdet med stort hemmelighedskræmmeri. Undersøgelse viser, at de svageste erhvervskunder ofte betaler de laveste bidragssatser. Måske er der tale om kortsigtede rabatter, så store prisstigninger pludseligt kan blive udløst.

Officielle prislister for private boligejere indebærer, at det er nogenlunde gennemsigtigt, hvad man skal betale i bidragssatser for realkreditlån. Men for erhvervsvirksomheder eksisterer der ikke prislister, og der er hos alle institutter stor grad af lukkethed og mangel på gennemsigtighed om bidragssatserne. En ny undersøgelse viser, at der ikke engang er nogen klar sammenhæng mellem belåningsgraden (LTV) og bidragssatsen. Netop LTV er ellers officielt en af de væsentligste faktorer, når institutterne skal fastsætte størrelsen på bidragssatsen for en låntager.

Undersøgelsen omfatter andelsboligområdet, hvor der er overraskende inkonsistente prisforskelle. Især svage låntagere betalere oftere lavere bidragssatser end solide låntagere.Valuar og projektchef Lars Wismann fra Wismann Property Consult A/S har samlet et omfattende datagrundlag for navnlig andelsboligforeninger i hovedstaden. Konklusionen er, at der ikke er den forventede sammenhæng mellem belåningsgraden og bidragssatsen. Normalt er sammenhængen, at jo højere belåningsgrad, jo højere er den tilhørende bidragssats også.

”For erhverv hersker der fuldstændig kaotiske forhold, hvor det mere ligner, at ejendomme, der er meget belånte, betaler en lavere sats, der tydeligvis må være udtryk for, at der gives en vis form for rabat til disse foreninger. Men udlåner vil ikke oplyse, om der er tale om en rabat,” siger Lars Wismann, der oplyser, at problemet gælder for de fleste realkreditinstitutter.

Eksempelvis Realkredit Danmark har for en række andelsboligforeninger i hovedstaden fastsat bidragssatser, som virker tilfældige: Selvom belåningen er langt fra lånegrænsen på 80 procent, betaler foreninger med højst bidragssats mere end otte gange så høj en sats som dem, der betaler mindst.

”AB Rebekkavej med en belåning på 28 procent af valuarværdien betaler en sats på 0,31 procent hos Realkredit Danmark. Lånet er på 18 mio. kr. Hos AB Kvintus Alle betaler de 1,00 procent i bidrag, og her er belåningsgraden på kun 18 procent af valuarværdien. Lånet er på knap 6 mio. kr,” siger Lars Wismann. En sammenligning af de to andelsboligforeninger viser, at den ene betaler mere end tre gange så høj bidragssats som den anden, selvom belåningen, og dermed LTV, er lavere. Begge foreninger er meget langt fra at ramme belåningsgrænsen.

I grafikken kan man se, at der på ingen måde er sammenhæng mellem belåning og bidragssats. Det står i skæ-rende kontrast til de udmeldinger Jesper Nielsen, Danske Banks adm. direktør, kom med på generalforsamlingen i år, hvor han netop peger på LTV som afgørende for satsen. Ifølge referatet fra generalforsamlingen sagde Jesper Nielsen således: ”Det er ofte svært at skabe fuld transparens, da den oftest afhænger af en række forhold, såsom loan-to-value samt hvilken type bolig, man køber.”

Omkring bidragssatserne for erhverv sagde Jesper Nielsen ”at der for andelsforeninger gælder en mere generel prisliste, hvor man indregner 1,2 procent i bidrag, ligesom i relation til erhverv, men at sagerne derudover sendes i udbud.” Sammenholder man dette med de satser, der konkret betales, giver udtalelsen ikke meget mening.

Det er ikke kun hos Realkredit Danmark, at bidragssatserne er fastsat arbitrært.

”Problemet er her, at långiver ikke vil oplyse, hvor stor rabat der er tale om, og hvor længe den gælder. Det betyder, at nye andelshavere ikke er klar over, at der faktisk betales en kunstig lav sats, som næppe vil vare ved, og hvor bidrag og dermed huslejen lige pludselig sættes op,” siger Lars Wismann.