Bekymring over, at Nykredit/Totalkredit tromler konkurrenter

Nykredit/Totalkredit har på det seneste vokset sig så stærke, at instituttet det seneste halve år har taget hele markedsvæksten, altså nettonyudlånet. Konkurrenter og uafhængige eksperter ser med bekymring på udviklingen, som også er et resultat af, at Nykredit har en monopolaftale med 56 provinsbanker. Nogle mener, at det er en sag, konkurrencemyndigheden bør grave dybere i. Andre mener, at Nykredit bl.a. vinder stort, fordi de har lavere priser. Chefredaktør Morten W. Langer gennemgår sagen.

Udviklingen i de enkelte institutternes samlede realkreditudlån giver et meget klart og tydeligt billede af, hvad der sker på det danske realkreditmarked: Nykredit/Totalkredit tromler konkurrenterne så eftertrykkeligt, at instituttet tager hele den samlede markedsvækst. I starten af 2019 havde Nykredit et samlet obligationsudlån på 1194 mia. kr., og det er siden steget 10 pct. til 1314 mia. kr. ved halvåret.

Realkredit Danmark (RD) står i stampe ved på halvandet år kun at have øget obligationsudlånet fra 796 mia. kr. til 800 mia. kr. Altså ca. en halv pct. i vækst. Og endelig har Jyske Kredit øget udlånet fra 324 mia. kr. i starten af 2019 til nu 340 mia., men det er efter et dyk fra 357 mia. kr. ved årsskiftet.

Smadrer konkurrenter
Koncernchef Michael Rasmussen skriver da også i den engelske version (men ikke i den danske version) af meddelelsen til halvårsregnskabet, at ”In the first half of the year, the Nykredit Group accounted for more than 90% of growth in the market for residential mortgage lending.” I virkeligheden er tallet for det seneste halve år over 100 pct., så Nykredit har ikke blot taget hele væksten i markedet, men også spist af de andre institutters udlån.

Med andre ord kan man roligt sige, at Nykredit for tiden nærmest smadrer konkurrenterne, når det handler om at kapre nye kunder. Økonomisk Ugebrev går her bag om historien for at forklare den opsigtsvækkende udvikling, baggrunden for den dominerende markedsposition, og hvilke konsekvenser det kan få for den finansielle sektor og låntagerne.

Nykredit er som bekendt i forvejen langt den største hjemlige udbyder af realkreditlån. Ved halvåret var det samlede obligationsudlån 1314 mia. kr., i forhold til sektorens samlede udlån på 2857 mia. kr. Det svarer til en markedsandel på 46 pct. I starten af 2019 var Nykredits markedsandel en del lavere, nemlig 43 pct. Med andre ord tordner instituttets markedsandel op, og det kan potentielt skævvride konkurrencen endnu mere, vurderer eksperter.

Men hvordan formår Nykredit/Totalkredit at kapre markedsandele på denne måde? Ifølge brancheeksperter og konkurrenter er der flere forklaringer på udviklingen:

For det første peger alle på, at Nykredit/Totalkredit for tiden har de billigste bidragssatser på realkreditlån, hvis man indregner de kundekroner, som kunderne får i en slags midlertidig bonus. Bekymringen er, at kundekronerne er en ekstra gulerod, som stopper på et eller andet tidspunkt om et par år, og uden kundekroner vil de nye (og gamle) kunder skulle betale mere, end de gør i dag. Men kunderne vil samtidig reelt være fastlåst, da en låneombytning for at flytte institut er kostbar.

Stærkt distributionsnet
For det andet har Totalkredit et ekstremt stærkt distributionsnet, med samarbejdet med 56 provinsbanker, som alene sælger realkreditlån herfra.  For provinsbankerne i samarbejdet ligger det i den aktuelle honorarmodel, at de får løbende betaling, svarende til knap halvdelen af bidragsindtægterne fra de realkreditlån, de har solgt til deres kunder, både nye og gamle lån.

Det giver i virkeligheden provinsbankerne i samarbejdet en meget stor årlig millionindtægt, så i realiteten er de bundet på hænder og fødder i samarbejdet med Totalkredit. Træder de ud, mister de en enorm fast årlig indtægt, og i øvrigt må de ikke sælge andre institutters realkreditlån. 

Samtidig er det velkendt, at der de seneste år er sket et træk af privatkunder væk fra storbankerne over i provinsbankerne. Drivkraften har i høj grad været storbankernes problemsager.

For det tredje vurderer flere eksperter, at en del af provinsbankerne i Totalkredit-samarbejdet er mere kreditvillige end normen for de danske banker. Som det fremgår af analysen af Q3-udviklingen for bankerne, presses mange banker på det almindelige udlån, samt på udlånsmarginaler.

Det gør det også til en oplagt mulighed at hjælpe kunderne med nye realkreditlån eller tillægslån, fordi der kan hentes solide ekstraindtægter. Ifølge Økonomisk Ugebrevs oplysninger kan Totalkredit stort set være ligeglad, fordi institutter kun hæfter med pantværdier under 70 pct. Pantværdien mellem 70 og 76 pct. dækkes af en garanti, banken står inde for, og ved tab på pantværdien ud over 76 pct. modregnes betalingen fra Totalkredit til den enkelte bank. Med andre ord er det op til den enkelte bank at afgøre, hvordan man ser på sikkerheden i pantet.

Nogle af bankerne i samarbejdet, bl.a. Arbejdernes Landsbank og Coop Bank, har endda valgt at videresende nogle af de penge, de modtager fra Totalkredit, til kunderne.

For det fjerde vurderer eksperterne, at Nykredit i det aktuelle markedsmiljø også har glimrende muligheder for at tage markedsandele, fordi de andre realkreditinstitutter er betydeligt mere restriktive i deres udlånsvillighed. I lyset af coronakrisen og den makroøkonomiske usikkerhed har flere institutter valgt at holde igen på nyudlånet. Tendensen understreges af, at RD for nylig stillede krav til nye ejerboligkøbere om, at de skal have mindst 10 pct. af købsprisen som opsparing.

Bekymrede eksperter
Selvom Nykredits stormende fremgang altså langt hen ad vejen kan forklares af markedsmæssige forhold, er der alligevel bekymring hos både konkurrenter og eksperter:

”Så længe Totalkredit er billigere inkl. kundekroner, tror jeg, de vil vinde markedsandele. Men hvis de dropper kundekronerne, er billedet jo anderledes, så de nye kunder risikerer at få uvarslede prisforhøjelser. På sigt bør det være en bekymring, at Nykredit/Totalkredit bliver så store, at de i kraft af deres størrelse opnår en endnu mere dominerede markedsposition,” siger  René Poulsen, rådgiver i Realråd.

Nogle af konkurrenterne i markedet går videre end det. De mener, at udviklingen bør få Konkurrencestyrelsen til at kigge nøje på den aktuelle udvikling, hvor Nykredit ses at have sat sig på hovedparten af det danske distributionsnet for realkredit.

I Konkurrencestyrelsens redegørelse oplyses det direkte, at bankerne ”er stadig den klart vigtigste formidlingskanal for realkreditinstitutterne og står for 93,3 pct. af kundeformidlingen, mens realkreditinstitutterne i gennemsnit kun tiltrækker omkring 2,1 pct. af kunderne direkte uden om detailbankerne. Dette skal dog også ses i lyset af, at kunderne kan føle, at der er fordele ved kun at skulle kontakte én låneformidler i forbindelse med optagelse af boliglån. Ejendomsmæglere og andre formidlingskanaler spiller i dag en marginal rolle i formidlingen af realkreditlån.”

Dette billede har ændret sig meget over de seneste ti år, hvor bl.a. ejendomsmæglerne tidligere var en vigtig formidler (indtil de ikke længere måtte anbefale realkreditlån), og institutterne har også selv større selvstændig distributionskraft. Konkurrencestyrelsen skriver også, at ”det spiller her en rolle, at pengeinstitutterne kun i meget ringe grad aktivt formidler lån for flere forskellige realkreditinstitutter. Dynamikken på markedet er i høj grad, at når kunden har valgt pengeinstitut, så følger der også et specifikt realkreditinstitut med.”

Med disse strukturelle ændringer har konkurrencebilledet altså ændret sig markant, og det er sket samtidig med, at Nykredits koncernchef Michal Rasmussen nærmest har sat provinsbankerne i samarbejdet med Nykredit i håndjern, gennem de attraktive honorarmodeller, gennem dybt integrerede fælles it-systemer og ved at forbyde samarbejdsbankerne at sælge realkreditlån for andre.

Svært for en ny spiller
I en opfølgningsrapport fra april 2020 berører Konkurrencestyrelsen problemstillingen med de håndbundne provinsbanker.

Økonomisk Ugebrev har også spurgt Nykredit om en forklaring på de øgede markedsandele, og vi har modtaget et relativt summarisk svar, som Nykredits direktion ikke ønsker at uddybe ved et interview:

”Der er ikke én enkeltstående årsag til den kundetilgang og vækst, vi oplever i Totalkredit. Det er en kombination af flere forhold, der alle trækker i den rigtige retning. Vores partnere i Totalkredit-samarbejdet gør det rigtig, rigtig godt i hele landet – ofte med meget stærk lokal tilstedeværelse. Vi synes i al beskedenhed også, at vi her i koncernen driver en effektiv kerneforretning med stærke værditilbud til kunderne. Vores samarbejde med partnerne fungerer ligeledes godt. Samtidig oplever vi, at mange danske boligejere sætter pris på at være kunde i en dansk, foreningsejet virksomhed, der kan dele fremgangen med kunderne – f.eks. via KundeKroner, som jo er medvirkende til, at Forbrugerrådet anbefaler lån fra Totalkredit.”