Ejendomsselskaber spinder guld på stigende inflation

Tema om Top 45 Ejendomsselskaber: I disse måneder tikker inflationen markant opad, og stadigt flere økonomer og også centralbanker ser det som et mere varigt fænomen. Stigende forbrugerpriser vil give mange udlejere mulighed for at sætte lejepriserne op, da huslejekontrakterne typisk er pristalsregulerede. Til gengæld vil højere korte renter også ramme selskaber med kort variabel gældsfinansiering.   

Et af de ejendomsselskaber, der umiddelbart står til at vinde på en højere inflation, er City Apartment. Selskabet har i alt 71 ejendomme til en samlet værdiansættelse på 5,8 mia. kr., og der er først og fremmest tale om boligudlejningsejendomme i København. ”Hovedparten af vores lejemål er pristalsregulerede, og det betyder, at lejen bliver reguleret op i takt med en højere inflation, og det påvirker dermed driften direkte positivt,” siger direktør og hovedaktionær Rolf Svend Petersen.

Samtidig er situationen for selskabet, at stort set alt er udlejet, og med en udlejningsprocent tæt på 100 er der næppe risiko for, at en højere leje efter en mulig pristalsregulering fører til tomme lejemål.

For en stor del af ejendomsbranchen er stigende inflation ensbetydende med guld. Efter priserne først steg på råvarer, transport og andre ydelser og satte sig i engrospriserne, er de nu ved at ramme forbrugerne og andre slutbrugere i form af stigende forbrugerpriser. Alene fra august til oktober i år er årsstigningstakten steget fra 1,8 procent til 3,2 procent.

Med stor sandsynlighed vil november-tallene vise en endnu højere stigningstakt efter en forsmag fra EU, hvor inflationen fra oktober til november steg fra 4,4 procent til 4,9 procent. Med andre ord kan der være tale om en ny virkelighed for ejendomsselskaber, efter et tiår med flade eller vigende forbrugerpriser.

Usikkerhed om renten

Mens stigende forbrugerpriser kan trække huslejerne med op i form af pristalsreguleringer, kan den økonomiske udvikling på andre områder betyde en ekstraregning for ejendomsselskaber. Og især dem, der har finansieret ejendommen med ekstern gældsfinansiering. Aktuelt har forventningen til stigende centralbankrenter ikke sat sig i obligationsrenterne, og den flade rentekurve ses ofte som en indikator på en kommende økonomisk afmatning.

Særligt ejendomsselskaber med lånefinansiering baseret på korte variable renter synes lige nu mest sårbare. ”Her er vi ikke specielt følsomme,” siger Rolf Svend Petersen fra City Apartment. ”Mere end en tredjedel af gælden er fastforrentede obligationslån, og her vil en rentestigning – hvis den kommer – betyde kursgevinster på gælden. Hertil kommer, at en stor andel af gælden er rentebundet i fem år.” 

Ifølge regnskabet er kun 112 mio. kr. af en samlet gæld på 2,4 mia. kr. baseret på helt kort rentetilpasning. Men for andre ejendomsselskaber med en højere andel helt korte variable lån, er der øget renterisiko forude.   

Ofte ses der en vis sammenhæng mellem inflation/renter og de afkastprocenter, ejendomme handles og værdisættes til. ”Der er ikke nødvendigvis en tæt sammenhæng mellem renteudviklingen og de afkastprocenter, man handler ejendomme til. Vi har set stigende renter uden at afkastprocenterne er steget. Det er mere et spørgsmål om udbud og efterspørgsel,” siger Rolf Svend Petersen, der påpeger, at eventuelt lavere værdiansættelser ikke ventes at påvirke den løbende drift. ”Vi er ikke i markedet for at sælge, så for os er det papirpenge,” siger han.

Halvtomme butikscentre

For Danske Shoppincentre er situationen noget anderledes. Koncernen omfatter en række butikscentre, der samlet er værdisat til 13,3 mia. kr. Efter en omlægning for nogle år siden er koncernen nu ejet ligeligt af Danica og ATP og indgår dermed som en del af ejernes ejendomsinvesteringer. Selskabet har ikke en stor realkreditgæld og er dermed ikke rentefølsom på driften.

Her har der det seneste år være tale om en nedskrivning af ejendomsværdierne med 1255 mio. kr.  En mindre del af nedskrivningen skyldes en marginalt højere afkastprocent, nemlig 5,0 mod 4,9 året før. Men det er langt fra hele forklaringen. ”Selskabet har i året indgået en lang række aftaler med lejerne dels omkring henstand med betaling i forbindelse med de perioder, lejerne har været tvangslukket, og dels er der ydet rabatter til lejerne,” står der i årsberetningen.