Boomende e-handel løfter logistikejendomme

Tema om Top 45 Ejendomsselskaber 2021: I takt med, at e-handlen fortsat er i fremmarch, vokser behovet for logistikejendomme, og det har en række investorer fået øje på. Det er i høj grad udenlandske investorer, der står på spring for at købe logistikejendomme, men også flere danske investorer øger nu andelen af logistikejendomme

PFA Ejendomme er en af de store danske ejendomsinvestorer, der har fået øjnene op for logistikejendomme. Samlet har PFA direkte og indirekte ejendomsinvesteringer for omkring 70 mia. kr. og heraf 17,2 mia. kr. i ejendomsselskabet PFA DK Ejendomme Lav, der målt på dette selskab alene er det fjerdestørste selskab på listen. PFA har udpeget flere områder, der får ekstra fokus ved ejendomsinvesteringer, og et af områderne er logistikejendomme.

”Øget onlinehandel er en af de megatrends, som PFA har investeret i efter flere år. Og med pandemien er udviklingen af e-commerce accelereret markant. Derfor har vi investeret i et logistikcenter i Taulov, som står til en planlagt udvidelse. Sidste år annoncerede vi et logistikcenter Brooklyn, som allerede er udlejet, inden det står færdigt. Og vi planlægger at investere et større beløb i logistik i Europa i de kommende år,” siger ejendomsdirektør Michael Bruhn fra PFA.

Logistikcentret i Taulov er Danmarks største transport- og logistikcenter. Den etape, der nu er i gang med at blive bygget, omfatter byggeri af 60.000 kvm. Det kommer oveni 95.000 kvm. der allerede er bygget, og der er plads til senere at udbygge yderligere, så der samlet kan blive tale om et byggeri på 295.000 kvm.

Projektet i Brooklyn i USA udgør en investering på omkring en halv mia. kr. Det er en såkaldt ”last-mile” logistikejendom og dermed et byggeri tæt på slutmodtagerne af de varer, der skal distribueres med mindre biler. Det er Amazon, der har aftalt at leje ejendommen på en 15-årig lejeaftale.

PFA har i det aktuelle projekt en medinvestor, der kommer til at eje en mindre andel, nemlig Thor Equities, der skal være manager på ejendomsprojektet. Med den metode med samarbejde med en lokal aktør kan PFA selv gå direkte ind i investeringen i stedet for via fonde, selvom der er tale om et projekt i USA. Aftalen åbner op for en mulig yderligere logistikinvestering på et nogenlunde tilsvarende beløb i samarbejde med Thor Equities.     

Sampension satser på logistik

Også hos Sampension er der en stigende interesse for logistikejendomme. En del af deres ejendomsinvesteringer sker gennem selskabet Sampension Kp Danmark, hvor der er ejendomme for 5,8 mia. kr. Den er dermed nr. 15 på listen målt efter størrelsen af ejendomsporteføljen.

Her har der det seneste år været tale om et fald på knap 400 mio. kr. Men der er tale om et koncerninternt salg, så to ejendomme er solgt over til Sampensions Adminsitrationsselskab. Dette selskab varetager investeringer for både Sampension og ISP Pension, Arkitekternes Pensionskasse og Pensionskassen for Jordbrugsakademikere & Dyrlæger. Det betyder, at der ifølge investeringsdirektør Henrik Olejasz Larsen samlet er ejendomsinvesteringer for 26 mia.kr., når det hele medregnes. Omkring halvdelen sker gennem fonde, mens den anden halvdel er direkte investeringer. 

Sampension er ifølge Henrik Olejasz Larsen allerede inde i logistikejendomme. Det gælder f.eks. DSV’s logistikcenter ved Horsens, som Sampension købte af DSV og har lejet ud til DSV i en sale and lease back-aftale.

”Det er en type ejendomme, hvor vi gerne vil have mere. Der er en stigende onlinehandel, som yderligere er blevet forstærket af Covid-19, og derfor vurderer vi, at det er et attraktivt område,” siger Henrik Olejasz Larsen.

Men han peger samtidig på, at priserne er drevet op, så færdigudviklede ejendomme handles til et afkast på fire procent eller lavere.

Ifølge Colliers markedsstatistik handles logistikejendomme til stigende priser, så afkastprocenten på godt et år er faldet med omkring et procentpoint. I Trekantområdet er priserne i samme periode gået fra 6,0 procent til 5,0 procent. Hverken kontorer eller udlejningsboliger har haft samme positive udvikling, og for butiksejendomme har der været tendens til den modsatte retning.

Hos Sampension betyder det, at man gerne vil tidligt ind i projekterne for at få en bedre forretning ud af det.

”Derfor er vi interesserede i at komme ind i projekt på et tidligere tidspunkt, så vi kan få den præmie, der ligger i at være med til at udvikle projektet. Her ligger der også en forretning i at bygge service ovenpå og dermed hente den værdi, det giver,” siger Henrik Olejasz Larsen.

Ejlif Thomasen