Inflationsfrygt: Opgør med ti års nulrenter kan ændre alt

Europæisk – og dansk – samfundsøkonomi kan stå foran et fuldstændigt forandret rentebillede de kommende år, og det kan få dybe konsekvenser for samfundsøkonomien. Økonomisk Ugebrev tager her hul på en artikelserie, hvor vi kortlægger konsekvenser af højere renter, både korte bankrenter og lange obligationsrenter. I første omgang ser fagredaktør Ejlif Thomasen på boligpriserne.

Højere renter i kølvandet på en mulig vedvarende højere inflation vil med stor sandsynlighed ramme boligmarkedet: De seneste års markant stigende ejerboligpriser skyldes i høj grad meget lave realkreditlånerenter og ændret adfærd efter COVID.

Men stigende ydelser på både korte og lange lån vil presse boligpriserne. Ofte sker det med en vis forsinkelse, fordi der er en træghed i boligmarkedet. Men stiger ydelsen for en belåningskrone, vil det på sigt med stor sandsynlighed sætte handelspriserne ned.

Små rentestigninger rykker ikke
Historisk har stigende renter haft betydning for udviklingen på ejerboligpriserne. Ifølge en analyse (side9), Nationalbanken udarbejdede i 2016, skal der dog en markant rentestigning til, før boligpriserne bøjer nedad:

”Over de seneste årtier er det set flere gange, at boligrenterne på kort tid er steget med 1 procentpoint eller mere. Det er derfor relevant at se på boligprisudviklingen i de kommende år under forskellige scenarier for renteudviklingen. For landet som helhed er det vurderingen, at renterne skal stige ganske meget, før boligpriserne begynder at falde. Det københavnske boligmarked er formentligt mere sårbart over for uforudsete rentestigninger.”

Nationalbanken konkluderer dog også, at stigninger i både korte og lange renter på én gang vil få boligpriserne til at falde.

Efter ti år med nulrenter har tusindvis af danskere nydt godt af en boligfinansiering med variable et-og treårige renter på realkreditlån til nulrente. Mens den amerikanske centralbank forventes at sætte den korte rente op tre-fire gange det næste halve år, ses den europæiske centralbank, ECB, endnu ikke at sætte den korte rente op før i slutningen af i år.

Sådan ser det ud lige nu. Men et europæiske genåbningsboom inden for de næste måneder kan markant ændre billedet. Indtil videre holder de korte danske femårige realkreditlrenter sig nede på 0,2 pct. efter en bund omkring minus 0,1 pct. sidste sommer.

Til gengæld er den lange 30-årige realkreditrente steget i kølvandet på de markant stigende amerikanske obligationsrenter. For de lange renter er der i højere grad tale om forbundne kar mellem Europa og USA. Renten på 30-årige 0,5-procent realkreditlån er siden januar 2020 steget fra 0,6 pct. til 1,2 pct. Hovedparten af stigningen er kommet det seneste halve år, og det er også her, inflationen for alvor er taget til.

I USA viser inflationstallene for december prisstigninger på 7 pct., mens de danske tal for december var 3,4 pct. for det EU-harmoniserede indeks. Begge steder markant højere end for et halvt år siden.

Situationen er altså, at man kan satse på fortsat lave renter på variable boliglån, men hvor risikoen for stigende renter er markant stigende. Eller også kan virksomheder og boligejere seriøst overveje, om det nu er tid til at søge i rentely – i et langt obligationslån, som er dyrere nu, hvor den fremtidige renterisiko fjernes.

Nye muligheder i konverteringer
Realkreditrådgiver Rene Poulsen fra rådgivningsvirksomheden Realråd peger på en række forhold, låntagerne skal overveje, hvis de vil stå godt i tilfælde af fortsat stigende renter: Låntagere, der vil skærme sig af for højere korte renter, bør skifte til langt realkreditlån med fast rente, hvis de ikke allerede har gjort det.

”Hvis man allerede har et fastforrentet lån eller skifter til et, så vil en eventuel rentestigning betyde, at man senere kan omlægge lånet til et nyt fastforrentet lån med højere kuponrente, og dermed skære en luns af restgælden,” siger Rene Poulsen.

En rentestigning på to procentpoint vil i grove træk betyde, at man kan reducere realkreditgælden med 12-15 pct. ved en konvertering op i rente. Prisen for at have denne mulighed er, at man betaler en højere rente på et fastforrentet lån end på et variabelt forrentet lån. Denne renteforskel har i en længere periode ligget mellem 1 og 2 pct.