Projektudbyderenes afkast skrider efter rentehop

Private investorer, der det seneste år har indgået aftale om at investere i ejendomsprojekter, må se forudsætningerne bag de fremlagte afkastberegninger skride. Når ejendommene står færdige, er slutfinansieringen pludselig meget dyrere end forudsat i prospektet. 

Det er en regel i Danmark, at der først kan gives et realkreditlån, når en ejendom står helt færdig. Gennem den lange periode med faldende renter er det ikke noget, man har mærket det store til. Men efter de pludselige rentestigninger i 2022 har alvoren meldt sig. Konkret har den ramt private investorer i de talrige projekter med spritnye ejendomme, der bliver udbudt af f.eks. Formuepleje og Koncenton. 

For projektkøberne er problemet, at den endelige finansiering med realkreditlån først indgås, når projektlejlighederne står færdigbygget og indflytningsklar. Og der kan gå lang tid, fra aftalen indgås med estimerede forudsætninger, til, at den endelige finansiering er på plads.    

Det afkast, de er er stillet i udsigt, er blevet markant udhulet af, at virkelighedens rentesatser er betragteligt højere end det, der er budgetteret med i prospekterne. 

Råder til lang finansering

Nykredit har bemærket fænomenet.

”Efter renterne er steget, oplever vi investorer, der f.eks. har solgt ejendomsprojekter til andre investorer inden rentestigningerne, men ikke har rentesikret den lange finansiering. Typisk har de taget en byggefinansiering med kort rente og hjemtager først den langsigtede finansiering, når byggeriet er færdigt. Det gør de til dagens renteniveau, hvilket påvirker det endelige afkast. I vores rådgivning råder vi til, at de sikrer en lang finansiering af projektet, så de ikke bliver ramt af de stigende renter på deres afkast,” oplyser realkreditinstituttet.

Projekterne er typisk bygget op sådan, at der optages lån i de nyopførte ejendomme. Det, som investorerne køber, er altså gearede investeringer. Med en rente tæt på nul, kan de booste deres faktiske afkast. Men nu har i hvert fald renten på langfristede realkreditlån løftet sig op omkring de 4 pct., og så ser regnestykket anderledes ud.

Et eksempel er Nicolinehus, som Formuepleje udbød tidligt på året. Der er tale om en smuk beboelsesejendom med noget erhverv i det prestigiøse nye kvarter Aarhus Ø. Ejendomsværdien er 825 mio. kr., som Formuepleje vil belåne med godt 50 pct. Ud af det kommer en anslået årlig egenkapitalforrentning på 7,99 pct i hvert af de første ti år. Heraf ventes i gennemsnit 2,14 procentpoint om året udbetalt som direkte udbytte.

Men den beregning er foretaget på rentesatser, der nu er forældede. To 20-årige lån er budgetteret til renter på henholdsvis 1,16 og 1,28 pct. Den 20-årige rente er i skrivende stund nærmere 4,5 pct. Det største lån er imidlertid en F10’er til budgetteret 0,35 pct. i rente. Nutidens virkelighed hedder omkring 3,5 pct. Hertil kommer, at renten også er steget på en mindre andel helt kortfristet finansiering. Ejendommen er sat til overtagelse den 31. december, hvor finansieringen altså også skal lægges fast.

Spiser af inflationssikringen

Søren Astrup, direktør i Formuepleje, vedgår i en skriftlig kommentar, at verden har ændret sig, siden prospektet for Nicolinehus kom på gaden.

”Siden udbuddet af Nicolinehus Nord har verdensøkonomien ændret sig markant, og vi ser en væsentlig højere rente end i starten af året, som isoleret set har negativ indflydelse på det forventede afkast. Modsat vil en højere inflation betyde stigende lejeindtægter, især for en ejendom som Nicolinehus, hvor andelen af erhvervslejemål er betydelig. Man kan ikke forudsige den fremadrettede inflations- og renteudvikling, men det vil selvfølgelig påvirke det forventede afkast af en ejendomsinvestering. Formuepleje forventer fortsat, at det langsigtede afkast for Nicolinehus Nord A/S samlet set over en tiårig periode vil være på niveau med det forventede afkast, der fremgår af udbudsmaterialet,” skriver Søren Astrup.

Når afkastet kan holde niveauet, selv om der er større låneomkostninger, skyldes det, rentestigningen også giver mulighed for at opkræve højere huslejer. Men den betragtning har et vigtigt men: Huslejestigningen var også en del af det, der skulle have været attraktionen ved en ejendomsinvestering; nemlig at den er relativt inflationssikker. Nu kommer højere finansieringsomkostninger altså til at spise af denne inflationssikring.

Artiklen, som er skrevet af redaktør Sten Thorup Kristensen, er en bearbejdet version af en artikel i månedsbrevet PRO Ejendomme.