Realkreditten risikerer største udlånstab i årtier

Realkreditinstitutterne kan stå foran de største ud­lånstab, de har oplevet i flere årtier. Under den se­neste finanskrise i 2008 til 2010 kørte realkreditten igennem det hele stort set uden udlånstab. I dag er situationen markant anderledes, fordi dele af bolig­markedet står foran den største prisnedtur i tyve år. Især i hovedstadsområdet kan mulige prisfald på 30-40 pct. på de dyreste ejerboliger til over 10 mio. kr. spise sig ind på realkredittens pantværdier.

Økonomisk Ugebrev har tidli­gere beskrevet, hvordan hand­len med dyre ejerboliger i København, og især i Nordkø­benhavn, er gået fuldstændig i stå de seneste måneder. Efter rigtig god handelsaktivitet i den første halvdel af året har der stort set ikke været handler med dyre ejerlejlighe­der og villaer til over 10 mio. kr.

Kløften mellem, hvad sælgerne tror de kan sælge til, og hvad køberne vil give, er historisk dyb, og eksperter vurderer overfor Økonomisk Ugebrev, at der kan blive tale om prisfald på 30-40 pct. på de dyre ejerboliger. Forklaringen er generel usikkerhed om fremtiden, stigende boligrenter, højere ener­gipriser og mindre kreditvillige banker og realkreditinstitutter.

MEGET AT TAGE AF

Økonomisk Ugebrev har kortlagt, hvilke institutter, der har mest udlån til ejerboliger i hovedstadsområdet og omkring Århus i Østjylland. Det er her priserne på de dyre ejerboliger er eksploderet, og det er derfor også her, at de potentielle prisfald er størst.

Umiddelbart er det kun Nykredit Realkredit, der of­fentliggør de såkaldte LTV-værdier for regioner. LTV står for Loan-to-value, og tallet angiver, hvor stor en andel af udlånet, der er dækket af pantets markedsværdi. Ud­gangspunktet er dog generelt solidt for alle institutter:

For det første har de seneste års stigende ejerbolig­priser markant nedbragt de gennemsnitlige LTV-værdier, der som hovedregel ligger under 50. Grundlæggende be­tyder det, at boligpriserne kan falde 50 procent, og insti­tuttet vil stadig have pantdækning for udlånet.

For det andet har institutterne fortsat store milliard­beløb hensat til ekstraordinære omstændigheder, som blev bogført i starten af coronakrisen, og som sidenhen er fastholdt på grund af andre markedsrisici. Her ligger altså en kæmpestor skjult buffer, som muligvis senere kan til­bageføres som overskud. Eksempelvis Nykredit har knap 6 mia. kr. liggende i denne kagedåse til dårligere tider.

Men hvem er det så, der har de store realkreditudlån i områder, hvor risikoen for udlånstab, efter de store pris­fald, er størst?

Nykredit oplyser, at belåningsgraden på ejerboliger (LTV) faldt fra 61 pct. ved udgangen af 2020 til 56 pct. ved udgangen af 2021, og yderligere til 54 pct. ved halv­året. Ud af det samlede udlån til ejerboliger på 819 mia. kr. ligger knap 15 mia. kr. ud over den sædvanlige 80 pct. belåningsgrænse. Det svarer til knap 2 pct. af udlånet. Ved et gennemsnitligt prisfald på 20 pct. står instituttet altså groft sagt til et potentielt udlånstab på 15 mia. kr. Øvrigt udlån for 247 mia. kr. ligger i LTV-intervallet mellem 60 og 80 procent, som også kan være i risikozonen.

Meget tyder dog på, at Nykredit særligt i hovedstaden har været påholdende, da den gennemsnitlige LTV-værdi her er lige under 50, og det er den laveste belåningsværdi for alle regioner for Nykredit. Det gælder både for selve København og omegnskommunerne.

LAV EKSPONERING HOS NYKREDIT

Samlet er der udlån i hovedstadsregionen på godt en halv mia. kr. ud over belåningsgrænsen på 80 pct. ud af et samlet udlån i regionen på knap 130 mia. kr. Det svarer til ca. en halv pct. af det samlede udlån.

Udlån med pantværdier på mellem 60 og 80 pct. i regionen er 27 mia. kr. Med et gennemsnitligt prisfald på 30 pct. i hovedstadsregionen står Nykredit (inkl. Totalkre­dit) til et potentielt udlånstab på op mod 9 mia. kr.

Nykredits eksponering mod Østjylland er relativt tun­gere, og udlån med mindre end 20 pct. luft til pantsikker­heden er også betydeligt højere her. I regionen er der udlån på 2,5 mia. kr. ud over 80 procentgrænsen for pant­sikkerhed. Det svarer til ca. 3 pct. af udlånet i regionen, eller ca. seks gange mere end i Hovedstaden.

CEO Michael Rasmussen kan tilsyneladende godt se uvejr forude. I Q3-regnskabet skriver han: ”Mørke skyer har trukket sig yderligere sammen over både dansk og interna­tional økonomi i 3. kvartal. Kvartalet har været præget af høj inflation, herunder markant stigende priser på energi, uro på aktiemarkedet og renteforhøjelser. Vi ser desuden, at aktiviteten på boligmarkedet er begyndt at falde. Nykre­dit står fortsat stærkt på trods af den økonomiske uro.”

Videre skriver han: ”Nykredit er velkapitaliseret og godt rustet til en periode med økonomisk opbremsning og lavere vækst. I Nykredit står vi klar til at hjælpe alle kundegrupper i en svær tid.”

Dermed erkendes også, at stadigt flere boligejere kan komme i uføre, som Økonomisk Ugebrev tidligere har beskrevet. I første omgang presses mange familiers pri­vatøkonomi af stigende priser på daglige fornødenheder, men oveni kommer nu også højere energipriser (især hvis vi får en hård vinter), og for flekslånernes vedkommende en månedlig ekstraregning på mange tusinde kroner til renter fra årsskiftet.

Realkredit Danmark har hele 45 pct. af det samlede ud­lån i Region Hovedstaden, altså næsten 50 pct. mere end Nykredit. Det afspejler umiddelbart en markant større sår­barhed overfor prisfald på ejerboliger end Nykredit. Ved ud­gangen af Q3 2022 var udlånet til ejerboliger 446 mia. kr., og den gennemsnitlige LTV er over det eneste år dykket til 44 pct., mod 53 pct. for et år siden. I hovedstaden dog med en gennemsnitlig LTV-værdi på 42, hvilket giver en god buffer.

Det afspejler de ganske betydelige prisstigninger, der særligt har været i hovedstaden. Prisstigningerne har også betydet, at udlån med pantsikkerheder over 80 pct.-belåningsgrænsen er faldet fra 21 mia. kr. til 15 mia. kr. På ejerboligmarkedet har de stigende markedspriser indtil videre betyder, at RD kun har udlån på 19 mia. kr. i pantintervallet over 60 pct. af ejendomsværdierne.

SVÆRE TIDER FORUDE

RD oplyser ikke LTV-værdier for de enkelte geografiske re­gioner. RD’s direktør, Kamilla Hammerich Skytte, signalerer i Q3-regnskabet, at ledelsen godt ved, at der er vanskeligere tider forude. Hun skriver: ”For nuværende er det dog værd at hæfte sig ved, at boligejere i Realkredit Danmark, med en gennemsnitlig belåningsgrad på 44 %, er godt polstrede i forhold til den betydelige modvind, der har ramt boligmar­kedet, og som efter alt at dømme vil vare ved for en rum tid.”

Jyske Bank-ejede Jyske Realkredit har udlån til ejerboli­ger på 64 mia. kr. i Region Hovedstaden, og andre 39 mia. kr. i Østjylland. Det oplyses, at der er udlån for 0,8 mia. kr. med under 20 pct. af pantets værdi i sikkerhed, og 7,8 mia. kr. mellem 60 og 80 pct. i pantsikkerheder.

I det seneste regnskab skriver adm. direktør Carsten Tirs­bæk fra Jyske Realkredit følgende: ”Omvendt giver krigen i Ukra­ine, et stort inflationspres samt betydelige rentestigninger usikkerhed i dansk økonomi og peger både mod lavere om­sætning på ejendomsmarkedet og lavere priser. Jyske Real­kredit har på denne baggrund foretaget nye nedskrivninger. Samlet set er de ledelsesmæssige skøn forøget med 90 mio. kr. i 1.- 3. kvartal 2022 og udgør nu 770 mio. kr.”

Som det fremgår af artikel om Jyske Bank Q3-regnskab, har realkreditforretningen over de seneste fem kvartaler fordoblet andelen af lån med ustabile terminsbetalinger til nu 1,4 pct. Det kan varsle betydeligt værre tider forude.

Risikorådet har på de seneste møder netop påpeget svagheder for det finansielle system i kølvandet på mu­lige, store prisfald på boligmarkedet. Efter det seneste møde skrev rådet, at det ”observerer, at de danske bo­ligejere i stigende grad optager lån med variabel rente og afdragsfrihed. Disse boligejere påtager sig en risiko for, at deres ydelser stiger markant i tilfælde af stigende renter. Dette ville indebære et væsentligt reduceret rådighedsbe­løb og øget risiko for misligholdelse af lånet. Udviklingen danner grobund for risikoopbygning og kan øge tab i in­stitutterne ved et konjunkturtilbageslag.”

RISIKO FOR TEKNISK INSOLVENS

Videre hedder det: ”Udsigterne for dansk økonomi er præget af høj inflation, stigende renter og lavere økono­misk vækst. Disse udsigter kan forværre boligejernes til­bagebetalingsevne. Stigende renter forventes samtidig at give faldende nominelle boligpriser, hvilket øger risikoen for teknisk insolvens. Ydelsen på variabelt forrentede lån uden afdrag er mere følsom over for stigende renter end ydelsen på andre låntyper. Med udgangspunkt i ultimo 2020 vil den fjerdedel af boligejerne med variabelt forren­tede lån uden afdrag, der rammes hårdest, få en ydelses­stigning svarende til 10 procent eller mere af deres ind­komst efter skat ved en rentestigning på 3 procentpoint.”

Morten W. Langer