Nationalbanken undervurderer groft nedturen på boligmarkedet

Nationalbanken har netop offentliggjort en analyse af udsigterne på boligmarkedet. Der varsles fortsatte prisfald. Denne gang skal man dog alene tolke Nationalbankens lettere tørre og saglige formuleringer som en skrigende rød advarselslampe om, hvad der ligger forude, særligt for de lidt dyrere ejerboliger i de store byer, skriver chefredaktør Morten W. Langer i denne kommentar.

Det er positivt, at Nationalbanken med en ny analyse forsøger at banke lidt realisme ind i boligejerne. Men desværre kommer det sikkert til at gå langt værre end beskrevet. 

Nationalbanken holder som sædvanligt en tone, hvor det er umuligt at aflæse graden af alvor i konklusionerne. Nationalbanken skriver indledningsvist, at ”højere renter og lavere realløn har sat sine spor på boligmarkedet, hvor aktiviteten er bremset betydeligt op. Det har givet anledning til boligprisfald i særligt hovedstadsområdet. Prisfaldet følger to år med høj aktivitet og store boligprisstigninger.”

Relativt solide huspriser

Videre hedder det: ”I den kommende tid er der udsigt til yderligere prisfald. Samlet set forventes priserne på enfamiliehuse på landsplan dog fortsat at være højere end før corona-pandemien. I Nationalbankens seneste prognose forventes huspriserne samlet set at falde med 5,6 pct. i 2023, hvilket svarer til et prisfald på ca. 9 pct. fra toppen i 2. kvartal 2022. Usikkerheden om boligprisudviklingen er stor, og boligprisfaldet kan blive mere markant.”

Bag denne vurdering af det gennemsnitlige prisfald på landsplan ligger naturligvis, at der vil være kolossale regionale forskelle på, hvor store prisfaldene bliver. Økonomisk Ugebrev har for nylig kortlagt handelsmønsteret i hovedstadsområdet for ejerboliger til over 10 mio. kr., og det ser meget sort ud for sælgerne.

I artiklen hedder det bl.a., at ”Markedet for de lidt dyrere ejerboliger til over 10 mio. kr. i hovedstadsområdet er fortsat præget af en stillingskrig mellem købere og sælgere. Mens der aktuelt er 644 villaer og ejerlejligheder til salg med en udbudspris over 10 mio. kr., har der de seneste måneder kun været gennemført ca. 20 handler med en handelsværdi over 10 mio. kr.”

Videre skrev vi: ”Et af de mest opsigtsvækkende eksempler på, hvad der kan ligge forude, er salget af Bøgevej 17 i Hellerup. Villaen på 318 kvm. og med ni værelser blev sat til salg 7. juli til 32 mio. kr. Den blev solgt den 29. oktober til 21,3 mio. kr. – efter et prisnedslag på 34 pct. i forhold til udbudsprisen fire måneder tidligere. Endnu er der ikke mange tilsvarende så dramatiske prisfald. Men det afspejler nok bare, at sælgerne ikke vil erkende, at boligmarkedet er under voldsom ændring med betydelige prisfald forude. Særligt i det indre København og på broerne ser det ud til, at ejerlejligheder til omkring 9-11 mio. kr. nogenlunde holder prisen, i hvert fald indtil videre.”

I den nye analyse skriver Nationalbanken om konsekvenserne af prisfaldene for boligejerne: ”Boligprisfald øger risikoen for teknisk insolvens. Der er ikke tegn på, at boligejerne i udpræget grad har lånt op i boligerne under de seneste års boligprisstigninger. Det har reduceret risikoen for teknisk insolvens for boligejere, der har købt for flere år tilbage.”

Hårdt ramte førstegangskøbere

Videre skriver Nationalbanken, at ”med det forventede boligprisfald i Nationalbankens seneste prognose vil én ud ti boligejere, der har købt bolig siden begyndelsen af 2021, ende med en boliggæld, der overstiger boligens værdi ved udgangen af 2023.”

Nationalbanken vurderer, at særligt førstegangskøbere vil blive relativt hårdere ramt, idet 1 ud af 7 (14 pct.) bliver teknisk insolvente. Højt belånte boligejere med variabelt forrentede realkreditlån med afdragsfrihed er særligt udsatte ved rentestigninger og boligprisfald. ”Det skyldes for det første, at gælden ikke nedbringes løbende. For det andet har boligejere med variable lån ikke samme friværdibeskyttelse som boligejere med fastforrentede lån, da de ikke kan udnytte den faldende kursværdi af gælden, når renterne stiger,” skriver Nationalbanken.

Samtidig med de betydelige prisfald rammes mange boligejere hårdt på pengepungen allerede om en måned. Jyske Bank har netop oplyst, at boligejere med afdragsfri F1-lån fra årsskiftet skal forvente en stigning i den månedlige ydelse på 2000 kr. per lånt mio. kr. Altså 8000 kr. for boligejere med F1-lån for 4 mio. kr.     

Morten W. Langer