Tema om Top 40 Ejendomsselskaber – Finansiering: Barfoed Group forberedte sig før rentestigningen

Barfoed Group går så vidt muligt efter at finansiere sine ejendomsinvesteringer med fastforrentede lån. Det er en politik, koncernen har fulgt i en årrække efter at have været alvorligt presset på egenkapitalen tilbage i 2014 som følge af milliardstore forpligtelser på renteswapaftaler. Koncerndirektør Frederik Barfoed forklarer om selskabets finansieringsstrategi til fagredaktør Ejlif Thomasen.

Barfoed Group adskiller sig fra mange ejendomsselskaber ved konsekvent og i videst mulige omfang at vælge realkreditlån med fast rente og så lang løbetid som muligt. Baggrunden er et ønske om at kende koncernens likviditet længst muligt.

”Tilstrækkelig likviditet er kongen. Det er afgørende vigtigt at kende likviditeten, også på langt sigt. Og når bare den er fornuftig, så har det mindre betydning, om de bagvedliggende værdier bevæger sig op og ned,” siger koncerndirektør Frederik Barfoed fra den familieejede ejendomskoncern med aktivværdier på over 10 mia. kr.

Uafhængig af renteændringer

Koncernen har konsekvent gennem en længere årrække finansieret sine projekter med lange fastforrentede realkreditlån. Det har nok kostet mere i renteudgifter end en kort variabelt forrentet finansiering. Men valget af de højere effektive renter giver nu store fordele: Koncernen kommer ikke under nogen som helst form for likviditetspres, efter at renten er tordnet i vejret i 2022. 

Tværtimod er der udsigt til ganske massive kursgevinster på gældsposterne.

Ejendomskoncernens driftsresultatet er dermed heller ikke så afhængigt af renteændringer: En rentestigning på 1 procentpoint vil kun forværre driftsresultatet med 1-2 mio. kr. Det skal ses i sammenhæng med, at realkreditgælden udgør mere end 5,4 mia. kr. 

”Vi er en langsigtet ejendomsinvestor, og vi har et stort ønske om at kende likviditeten langt ud i fremtiden. Det er baggrunden for vores valg af finansiering. Det giver os ro, når vi ikke har usikkerheder,” siger Frederik Barfoed. 

Bag gældspolitikken ligger erfaringer med en stor swap­aftale, der tilbage i 2014 betød, at den omkring 100-årige familievirksomhed blev sendt gennem en alvorlig rystetur: Rentefald udløste i 2014 en negativ kursregulering på 646 mio. kr., og at renteswapaftalen blev bogført til -1442 mio. kr. Kursreguleringen sendte egenkapitalen ned på -302 mio. kr. Det kunne for mange selskaber have været livstruende. Men i Barfoed Group blev stormen reddet af.

”Vi har historisk været begunstiget af, at vi bruger relativt få udbydere til vores finansiering, så det er finansieringspartnere, vi kender rigtig godt. Det betød, at det var relativt nemt at overbevise dem om, at vores likviditet hang godt sammen, og at vi kunne servicere gælden,” siger Frederik Barfoed.

En række andre ejendomsselskaber måtte dengang smide håndklædet i ringen. Det skyldtes i mange tilfælde, at banken krævede realisering af aktiverne, fordi den vurderede, at der ikke var tilstrækkelig sikkerhed for bank­lånene. Når det gælder realkreditlån, kan realkreditinstituttet ikke på samme måde stille ekstra krav, så længe låntager overholder de betalingsforpligtelser, der ligger. 

”Vores situation er nu, at vi overhovedet ikke har nogen bankgæld. Derfor er vi ikke så sårbare. Det betyder også, at vi selv finansierer vores byggeprojekter, og når vi så har bygget færdigt, får vi udmålt den realkreditfinansiering, der skal være. Vi sikrer os hele tiden, at vi har likvider til at mellemfinansiere,” siger Frederik Barfoed.

Den gamle renteswapaftale eksisterer stadig, og ved uændret rente ville den gå i nul i løbet af 2035-2038. Men med rentestigningen i 2022 vil den negative værdi af aftalen i 2022 falde med mere end 1 mia. kr. Det betyder, at koncernens bogførte egenkapital i 2022 vil stige markant. 

Forsinker kommende projekter 

Koncernen råder over flere byggegrunde, hvor der senere er planer om opførelse af ejendomme. Men den markante rentestigning kan meget vel forsinke dette. ”Vi er ikke tvunget til at bygge. Vi har betalt grundene, og vi kan bare lade dem ligge og vente på, at markedet bliver attraktivt igen. Vi er ikke på nogen måde tvunget til at gennemføre en bebyggelse, hvis vi ikke kan se, at det er en fornuftig investeringscase,” siger Frederik Barfoed.

”Vi har en række større boligprojekter i gang, og dem vil vi færdiggøre. I 2022 har vi bygget for 1 mia. kr., og her har vi fået realkreditlånene på plads. Hvis renten stikker yderligere af, så vil vi nok afvente med nye projekter,” siger Frederik Barfoed.  

Ejlif Thomasen