Tema om Top 40 Ejendomsselskaber – Milliardnedskrivninger venter i 2022-regnskaber

Regnskaberne for 2022 fra de store ejendomsselskaber ventes at indeholde betydelige værdinedskrivninger i kølvandet på det seneste års store rentestigning. Udviklingen underbygges af prisindikationer på markedet for investeringsejendomme. Med den nu droppede idé om lagerbeskatning forsvinder også et vigtigt argument for at presse de bogførte værdier mest muligt op, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.

Eksperter venter, at de bogførte ejendomsværdier kan blive nedskrevet med op til 15-20 pct. i de kommende regnskaber for 2022 for ejendomsselskaberne. 

Vurderingen er baseret på en skønnet effekt af de markante rentestigninger, der er begyndt at presse de afkastprocenter, der handles til i markedet, op. For ejendomsselskaberne på Top 40-listen er der i 2021-regnskaberne tale om en samlet ejendomsbeholdning på 281 mia. kr. Det betyder, at der under alle omstændigheder er udsigt til nedskrivninger i 2022-regnskaberne på et stort, tocifret milliardbeløb for selskaberne. Det kommer efter samlede opskrivninger de seneste to år på godt 22 mia.kr. 

Meget få handler i Q4

Men der er betydelig usikkerhed om, hvor meget priserne på erhvervsejendomme allerede er faldet, og hvor meget der ligger forude. Langt hovedparten af handlen med erhvervsejendomme er nemlig gået i stå, og det tynde marked giver en usikker prisdannelse og stor ekstra usikkerhed om, hvor det lander. Samme markedssituation gælder på markedet for dyre ejerboliger, som tidligere beskrevet i Økonomisk Ugebrev.

”I årets fjerde kvartal har der været meget få handler. Så der er tale om en ganske voldsom opbremsning i aktiviteten. Det kommer efter et første halvår med meget stor handelsaktivitet,” siger partner Nicholas Thurø fra ejendomsrådgiveren Cushman & Wakefield RED.

Ifølge opgørelser fra RED blev der i første halvår handlet investeringsejendomme for omkring 55 mia. kr. I tredje kvartal faldt handelsaktiviteten til 14 mia. kr., og i fjerde kvartal er der med de foreløbige registreringer kun handlet for ca. 13 mia. kr. 

Af de 13 mia. kr. udgjorde to handler over halvdelen, nemlig Peel og Cloppenburgs overtagelse af Magasin-porteføljen på Kgs. Nytorv i København med ca. 4,4 mia. kr. og Rema 1000’s køb af over 100 Aldi-butikker til anslået 3 mia. kr. Dermed er handlen reelt næsten gået i stå. Det efterlader stor usikkerhed om, hvor priserne ligger, når der igen kommer mere gang i handlen.

”Det tager et stykke tid, før der kommer gennemslag i markedet, og det hænger bl.a. sammen med, at et typisk handelsforløb meget nemt kan tage tre-seks måneder. Men nu er opbremsningen ganske voldsom. Når priserne stiger, er det nemt for sælger at følge med op, men når så priserne falder, som vi ser nu, tager det tid for sælger at absorbere prisfaldet,” siger Nicholas Thurø. 

Stigende startafkast

Seneste prisindikationer i Colliers nyeste markedsbarometer for fjerde kvartal viser, at afkastprocenter på boligudlejning er steget med mere end et halvt procentpoint siden fjerde kvartal 2021. Det gælder især boligejendomme beliggende i København, der nu står til et startafkast på 3,38 pct., mod 2,75 pct. for et år siden. Det modsvarer et prisfald på 19 pct. Prisbarometret viser tilsvarende en ændring af startafkastet i trekantområdet fra 4,00 til 4,75 pct., hvilkeet svarer til et prisfald på 16 pct.

Nicholas Thurø nikker til indikationerne fra prisbarometret. Men han påpeger, at signalerne understøttes både i faktisk indgåede handler og i de indikationer, der lige nu er i markedet for fremtidige handler. 

”Der er nok tale om en stigning i afkastprocent på omkring en kvart procent på eksekverede handler, mens resten er indikationer på de tilbud, vi ser,” siger Nicholas Thurø. 

Både regnskaberne for 2020 og 2021 er i stort omfang præget af betragtelige opskrivninger i mange ejendomsselskabers regnskaber. Det hænger dels sammen med, at markedet på det tidspunkt var i stigning, så der blev handlet til stadigt lavere afkastprocenter. 

Men det spiller helt sikkert også ind, at der lå en kommende lagerbeskatning og truede. Det gav ejendomsselskaberne et ekstra incitament til at få de bogførte værdier så højt op som muligt, inden de nye regler skulle træde i kraft, for at spare fremtidige skattebetalinger.

Men med den nye regering er lagerbeskatningen taget af bordet, så det spiller ikke længere nogen rolle. Samtidig er priserne i høj grad begyndt at falde. Her er det uden betydning, om køber skal have ekstern finansiering med, eller om køber selv finansierer hele handlen. Købere, der selv kan finansiere det hele, kan jo nu også betragte de alternative afkastmuligheder på obligationsmarkedet, og det trækker i retning af højere afkastkrav.

Markante nedskrivninger i vente

Prisbarometret tyder på, at det først og fremmest er boligudlejningsejendomme, der nu oplever højere afkastkrav. Et eksempel på et ejendomsselskab, der i 2020 og 2021 har opskrevet markant, er City Apartment, der har 90 udlejningsejendomme, primært beliggende i hovedstaden.

I løbet af 2020 og 2021 har selskabet opjusteret værdierne ved at reducere afkastprocenten fra 4,00 til 2,90 pct. Ifølge seneste regnskab vil en forhøjelse af afkastkravet med 0,5 procentpoint betyde, at de bogførte værdier af ejendommene falder fra 6,77 mia. kr. til 5,77 mia. kr., altså med 1 mia. kr., svarende til et prisfald på 15 pct.  

Det kan meget vel være et billede på det, vi kan forvente i en række kommende regnskaber, hvis de vælger at følge den markedsudvikling, der rent faktisk er. For nogle selskaber har vurderingerne hidtil været mere konservative, så de ikke har opskrevet til kanten, og her vil de kommende nedskrivninger være mindre. 

Særligt følgende selskaber har opskrevet meget:  

Ejendomsselskabet Olav de Linde har opskrevet med 2041 mio. kr., som dog også omfatter avance ved salg på godt 400 mio. kr. Selskabet forklarer selv opskrivningerne med, at det har fået flere købshenvendelser, der indikerer, at der er basis for at opskrive. De bagvedliggende afkastprocenter svinger fra 3,5 pct. til 8,5 pct. med et gennemsnit på 4,3 pct., hvilket ikke er blandt de laveste. En ændring af afkastkravet på en halv procent vil påvirke egenkapitalen med 1,1 mia. kr., og det skal ses i forhold til en bogført egenkapital på 4,5 mia. kr. 

Også Sampension KP har foretaget store opskrivninger, nemlig med 881 mio. kr. til en portefølje på 6753 mio. kr. Selskabet oplyser selv, at der er benyttet eksterne eksperter i forbindelse med vurderingen, men oplyser dog ikke, om det er valuarer. Hovedparten af porteføljen er boliger, nemlig 4,8 mia. kr., og her er de bagvedliggende afkastprocenter mellem 1,52 pct. og 4,18 pct. med et gennemsnit på 2,67 pct. Det er i lyset af tallene fra Colliers’ markedsbarometer ganske aggressivt. Sampension KP oplyser, at en ændring af afkastkravet på 1,00 pct. vil reducere de samlede værdier med 25 pct.  

Nedskrivning på butiksejendomme

Men der er også ejendomsselskaber, som har nedskrevet, bl.a. Danica Ejendomsselskab, der har tilbageført værdireguleringer med 605 mio. kr. Danica forklarer, at det bl.a. vedrører ejerandele i Danske Shoppingcentre. Her er der benyttet afkastprocenter på 4,3-8,65 pct. For boligejendomme er der benyttet 3,5-4,75 pct. i afkastkrav.

Også Salling Group Ejendomme, der bl.a. ejer en lang række Netto-butikker, har negative værdireguleringer af porteføljen, nemlig med 273 mio. kr. Selskabet afviger fra stort set alle andre ejendomsselskaber ved ikke at benytte afkastkrav ved værdiansættelsen, men i stedet at foretage en helt systematisk løbende afskrivning over en årrække afhængigt af hvilken type aktiv, der er tale om. 

Dermed kan selskabet ikke direkte sammenlignes med andre ejendomsselskaber, og det rummer givetvis betydelige værdireserver. At der er reserver, underbygges af, at der er realkreditgæld på 7,3 mia. kr. i ejendomme bogført til 9,4 mia. kr., svarende til en belåning på 78 pct., hvilket er væsentlig over den lovmæssige grænse på 60 pct. for denne type ejendomme. 

Ejlif Thomasen