Adskillige ejendomsselskaber ramt af høj, variabel rente

Ejendomsselskaberne kan stå foran et udskilningsløb, hvor selskaber med en stor andel kort variabel finansiering af sine ejendomme kan blive tvunget til brandudsalg eller rekonstruktion. En stor del af ejendomsbranchen er beskyttet af lang fastforrentet gældsfinansiering eller egenkapitalfinansiering eller en kombination af kort og lang gældsfinansiering. Fagredaktør Ejlif Thomsen tegner et billede af nogle af de udsatte ejendomsselskaber.

En af landets største ejendomsinvestorer, Dades, har med åbne øjne valgt finansiering baseret på kort rente, og det kan nu få meget uheldige konsekvenser. Finansieringsmodellen har i mange år givet besparelser på 1-2 procentpoint på renten. Men til gengæld har det også gjort selskabet sårbar over for en mulig rentestigning. 

Netop denne rentestigning er for alvor blevet virkelighed i løbet af 2022, og dermed kommer regningen fra de mange års besparelser nu tromlende. 

For Dades er situationen, at den 14 mia. kr. store realkreditgæld har været opdelt i tre klumper. Den ene tredjedel er helt uafdækket, og det betyder, at Dades får fuldt gennemslag af den markante rentestigning på ganske kort sigt. En tredjedel af gælden er afdækket i mindst fem år, og den sidste tredjedel er afdækket i mindst ti år. 

Trecifret merudgift

På kort sigt er det altså en tredjedel af gælden på godt 14 mia. kr., der bliver ramt af højere renter. Her har koncernen selv beregnet en effekt på driften på 51 mio. kr. pr. procentpoint, renten stiger. Det er sammensat af en højere betaling af realkreditrente på 94 mio. kr. om året, men til gengæld en mindre betaling på derivater på 43 mio. kr. 

Sammenlagt vil den årlige renteudgift ved nuværende renteniveau på kort sigt (i år og de næste par år) være omkring 350 mio. kr., mod 200 mio. i seneste regnskab. På lidt længere sigt (om fem år) vil den årlige rente stige yderligere 150 mio. kr., så den kommer op på omkring 500 mio. om året.

Det skal holdes op mod et resultat før reguleringer af værdien af ejendomme og gæld på 447 mio. kr. i seneste regnskab fra ultimo juni 2022. 

Det er dermed en ganske stor luns af det forventede resultat, der bliver gnavet væk, når de højere renter allerede i kommende regnskab vil slå igennem. 

En anden stor ejendomsaktør, City Apartment, havde ved udgangen af 2021 langt hovedparten af den godt 3 mia. kr. store realkreditgæld med ganske kort rentebinding. Det betyder, at selskabet bliver ramt en hel del af de markant stigende renter. Noget af effekten er dog afværget gennem omlægninger i løbet af 2022.  

”Vi har i 2022 omlagt knap 1 mia. kr. af vores gæld til 30-årige fastforrentede lån på baggrund af enprocentsobligationer,” siger direktør Rolf Stuhr Petersen, der er godt tilfreds med, at det lykkedes at få en tredjedel af gælden flyttet over til fast rente. Men han havde gerne set, at det havde været muligt at få endnu mere af gælden omlagt. 

”Vi vurderede, at det var for dyrt at omlægge en større del af gælden. Det ville have kostet os omkring 100 mio. kr., og derfor har vi valgt at lade den resterende gæld være. Det betyder så, at omkring 1 mia. kr. udløber i løbet af 2024, og her vil vi vælge at refinansiere med kort rente. Det kommer selvfølgelig til at betyde en noget større fremadrettet renteudgift,” siger Rolf Stuhr Petersen.

Selvom det naturligvis ærgrer Rolf Stuhr Petersen, så er det ikke noget, der truer koncernen. ”Vi er ikke særligt pressede og har gode reserver, så vi kan tåle det uden problemer. Vi vil stadig være i en situation, hvor den løbende drift hænger fint sammen, og hvor vi kan foretage de løbende renoveringer af lejligheder, som vi gerne vil,” siger Rolf Stuhr Petersen. 

Mange har blandet finansiering

Commercial Real Estate Denmark P/S, der er ejet af en række fonde og pensionskasser i fællesskab, har en samlet realkreditgæld på 3,5 mia. kr. og har valgt en lidt mere risikobetonet finansiering, men har til gengæld kun en samlet belåning på godt 45 pct. af ejendomsværdierne. Dermed er der nogen luft op til en maksimal belåning på 60 pct.    

Selskabet har et mål om, at rentesikringsandelen er allokeret med en tredjedel i hvert af intervallerne: Under et år, et-fem år og endelig fem-ti år. Varigheden af porteføljen skal samlet være under fem år. Selskabets rentesikrede andel af realkreditlån udgør således 55 pct. ved udgangen af 2021. Lånene er typisk baseret på CIBOR6 rente (seks måneder dansk interbankrente), som herefter er låst via rentederivater. De oplyser ikke, hvor hårdt en rentestigning vil ramme driften. 

Ejlif Thomsen