Ejendomsselskaber er meget følsomme overfor højere afkastkrav

De helt store ejendomsselskaber som f.eks. Dades og Jeudan er særdeles følsomme over for højere afkastkrav. En generel stigning i afkastkravet på bare et procentpoint vil halvere egenkapitalen. Det skyldes en betydelig gearing med en ejendomsportefølje på omkring tre gange egenkapitalen. I øjeblikket er der en ganske markant bevægelse mod højere afkastkrav, skriver fagredaktør Ejlif Thomassen.

De store ejendomsselskaber risikerer at miste halvdelen af egenkapitalen i kommende nedskrivninger. Det kan blive virkeligheden, hvis vi kommer til at se stigninger i afkastkravene på et procentpoint, og allerede nu er der for flere ejendomssegmenter tale om stigninger på omkring et halvt procentpoint. Det sidste viser rådgivningsfirmaet Colliers markedsbarometer. 

De stigende afkastkrav (der medfører lavere handelsværdier) står i skærende kontrast til det seneste årsregnskab fra Dades med afslutning den 30. juni 2022, der ganske atypisk viste både store opreguleringer af ejendomsværdierne som følge af lavere afkastkrav og samtidig kursgevinster på gælden som følge af stigende renter. 

Højere afkastkrav på vej

Sådan vil det kommende regnskab med stor sandsynlighed ikke se ud. For mens priserne i begyndelsen af 2022 fortsatte opad, trods en begyndende rentestigning, vendte markedet ganske markant mod slutningen af året.

Hvor meget afkastkravet vil stige yderligere, er umuligt at sige uden den berømte krystalkugle. Men man kan se på nogle af de tegn, der er i markedet. Her lyder den generelle vurdering fra de store erhvervsmæglere, at vi stadig er i en afventende situation, hvor købere og sælgere ikke helt kan finde hinanden. Køberne har forventning om, at priserne skal reguleres nedad, og de få handler er tegn på, at markedet ikke har fundet et nyt niveau. 

Colliers fremlagde i den forløbne uge en række vurderinger på et webinar, og herunder havde Colliers stillet en række spørgsmål til de kunder, der havde tilmeldt sig. Det var både spørgsmål til udvikling i investeringsniveau og prisforventninger. Her ventede hele 62 pct. et faldende niveau for investeringsomfanget, mens kun 11 pct. ventede et stigende investeringsomfang. Herudover blev der spurgt til prisforventninger for 2023. Her lød svarene, at hele 83 pct. forventede faldende priser. 

Går vi tilbage i tiden, er der også eksempler på betydeligt større ændringer i afkastkravene end det, vi har set i slutningen af 2022. Der er flere eksempler på stigninger i afkastkravet på et procentpoint, eller i nogle tilfælde endnu mere, i løbet af et par år. 

Colliers har kvartalsvise data over hvilke afkastprocenter, der har været i hvert fald de seneste 20 år. Her kan man se, at afkastkravet for retailejendomme i både København, Aarhus og trekantområdet steg markant fra efteråret 2007 og de følgende to år. I København var stigningen fra 4,0 pct. til 5,0 pct. For Aarhus fra 4,0 til 5,3 pct., og endelig i trekantområdet fra 4,3 til 6,0 pct. For de sekundært beliggende ejendomme var stigningen endnu større og hurtigere. 

Statistikken viser tilsvarende bevægelser for kontorejendomme, mens der ikke er så gamle data for boligudlejning. 

Det betyder naturligvis ikke, at vi nu nødvendigvis kommer til at se afkastprocenter, der stiger med 1,5 procentpoint eller mere. Men vi skal altså ikke så mange år tilbage for at se en udvikling, hvor bevægelsen var så markant.  

De store har endnu ikke nedskrevet

Dades ejendomsportefølje er fordelt med en tredjedel på centersegmentet, godt halvdelen på erhvervssegmentet og 13 pct. i boligudlejning. Den samlede portefølje er optaget til et gennemsnitligt afkastkrav på 4,58 pct., mod 4,71 pct. året før. Egenkapitalen er i seneste regnskab opgjort til knap 10,6 mia. kr., og koncernen oplyser, at en stigning i afkastkravet på 0,5 procentpoint vil reducere egenkapitalen med knap 2,4 mia. kr. til knap 8,2 mia. kr. Dermed vil en stigning i afkastkravet på 1,0 procentpoint i runde tale halvere koncernens egenkapital. 

For Jeudan er situationen, at koncernen for de første tre kvartaler af 2022 har kursgevinster på gælden på 3,1 mia. kr. og samtidig har positive reguleringer på ejendommene på ca. 400 mio. kr. De højere afkastkrav i markedet er altså endnu ikke slået igennem på Jeudans tal. 

I 2021-regnskabet oplyser Jeudan selv, at en stigning i afkastkravet på 1,0 pct. vil påvirke egenkapitalen med -6,7 mia. kr. Det svarer til omkring halvdelen af egenkapitalen ved udgangen af tredje kvartal. 

Ejlif Thomassen