Inflation skærper bankkrav til boligkøberes disponible indkomst

Ikke kun de højere obligationsrenter har gjort det vanskeligere for boligkøbere at få råd til drømmehuset. For tiden skal beregningerne for nye boligkøbere ske på baggrund af en fast rente på 6 pct. mod 5 pct. i januar. Samtidig får de stigende priser bankerne til at skære i beregningen af den disponible indkomst. Det kan yderligere forstærke nedturen på boligmarkedet. 

Både banker og realkreditinstitutter skal lave de særlige rentestress-beregninger for låntagere, der gerne vil bruge variabel rente til deres boligfinansiering. Det følger af den særlige vækstvejledning fra Finanstilsynet. 

Med rentestigningen i februar skal der nu i rådighedsberegningen indgå seksprocentobligationer, mens det i begyndelsen af året var femprocentobligationer. 

Det betyder, at boligejere skal kunne betale en ydelse efter skat på omkring 8 pct. mere end før skiftet for at blive godkendt til variabelt forrentede lån. Selvom de særlige krav kun gælder i de 18 vækstkommuner, oplyser både Nordea og Danske Bank/Realkredit Danmark, at de bruger strammere vurderinger i alle landets kommuner. 

Individuelle forhold

Beregninger, Nordea har foretaget for Økonomisk Ugebrev over den månedlige udgift efter skat til finansiering af en bolig, viser, at det nu koster 21.770 kr. at finansiere en bolig til 5 mio. kr., hvis boligkøberne har behov for et lån på 95 pct. af købesummen. 

Når køberne ønsker et variabelt forrentet lån, træder vækstkommunereglerne i kraft, og i det tilfælde skal de kreditgodkendes til en rente, der er et procentpoint højere end den nuværende faste rente. 

”Det betyder, at de skal have råd til at betale 23.530 kr. om måneden for deres lån, hvilket er 1760 kr. mere, end hvis de var blevet kreditgodkendt på baggrund af den nuværende rente,” siger chefanalytiker og boligøkonom Lise Nytoft Bergmann. 

I bankernes beregning af rådighedsbeløbet indgår øvrige faste udgifter i form af el, vand, varme, billån og så videre. Lise Nytoft Bergmann kan ikke sætte præcise tal på kravet til rådighedsbeløb: ”I Nordea tager vi altid udgangspunkt i den enkelte families individuelle forhold. Hvis familien har oplevet stigende udgifter til f.eks. varme, forsikringer og el, indgår det i vores beregninger. Overordnet set er kravene til familiernes rådighedsbeløb blevet strammet det seneste år,” siger hun.

Finanstilsynet sendte før jul et orienteringsbrev ud, som også indeholder bemærkninger om rådighedsbeløb. Brevet kom på baggrund af en række inspektioner: 

”Finanstilsynets inspektioner omfattede bevillinger af boliglån i 2020 og 2021. Siden da har høje og svingende energipriser, høj inflation, pengepolitiske stramninger og store rentestigninger ført til en stigende boligbyrde og til lav efterspørgsel og faldende priser på boligmarkedet med udsigt til yderligere fald.”

Videre hed det i brevet: ”Penge- og realkreditinstitutter skal ved deres bevillinger naturligvis være opmærksomme på denne udvikling, når de konkret tager udgangspunkt i den enkelte husstands forbrugsmønstre mv. Det gælder bl.a. kundernes renteudgifter og de faste udgifter til varme, el og benzin, men også de variable udgifter til husholdning, rejser mv., som betyder, at det nødvendige rådighedsbeløb er steget.” 

Skift til flekslån

Selvom rentestress-beregningerne nu stiller markant skærpede krav for at blive godkendt til variabelt forrentede lån, så viser udviklingen hen gennem 2022, at der er sket et meget markant skifte væk fra fastforrentede lån over til variabelt forrentede lån. 

Ifølge Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark,  valgte ni ud af ti fastforrentede lån, før renterne begyndte at stige. ”Nu er det mere ligeligt fordelt mellem fastforrentet og variabelt forrentet,” siger han. 

Også hos Nordea er der et klart billede af, at de variabelt forrentede lån har vundet voldsomt frem. 

”Vi oplever en større interesse for variabelt forrentede lån end tidligere. Det skyldes de kraftige rentestigninger, der har gjort det dyrere at låne penge. Interessen for at låse renten fast i mange år er ikke nær så stor, når renten er høj, som når renten er lav. Det kan skyldes, at nogle boligejere forventer, at renten vil falde igen fremadrettet, hvilket forventeligt også vil ske, når og såfremt centralbankerne får styr på inflationen,” siger Lise Nytoft Bergmann.

Ejlif Thomassen