Boom på hektisk ejerboligmarked forude – lige op til dødslinjen

Der har været en forbavsende moderat reaktion hos boligkøbere og sælgere på udsigten til den massive skattestigning, der rammer store dele af ejerbolig­markedet til nytår. Men skattetidsgrænsen ses at ud­løse et turbulent boligmarked i efteråret, hvor købere får travlt med at købe, og sælgere får travlt med at sælge, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen i denne sta­tus for ejerboligmarkedet.

Foreløbig har de kommende forhøjede boligskatter ikke givet den store reaktion på boligmarkedet. Heller ikke selvom der i mange tilfælde vil ske varige skattestigninger på mere end 50 pct. og i ekstreme tilfælde op mod 80-85 pct. Som bekendt rammes kun boligejere, der køber ny ejerbolig efter nytår. Er ejendommen overtaget før 31. de­cember, er skatten stort set uændret eller lavere.

Eksperter ser nu, at det kan udløse et hektisk ejerbolig­marked op mod nytår, som både kan udløse store prisfald og store prisstigninger på de ejerboliger, som søges solgt. Det handler langt hen ad vejen om, hvem der har mest is i maven – købere eller sælgere.

OVERRASKENDE LAVT UDBUD

”Den store nyhed er, at der indtil videre har været en meget lille reaktion i markedet, trods udsigten til ændrede boligskatter,” siger adm. direktør Preben Merrild Angelo fra Realmæglerne.

”Man kunne ellers have forventet, at udbuddet af ejen­domme ville stige, fordi dem, der har tanke om at købe eller flytte, i mange tilfælde har stor fordel af at overtage deres nye ejendom før årsskiftet,” fortsætter han.

Også kommunikationsdirektør og boligøkonom Birgit Daetz fra Boligsiden havde forventet fremskudte handler: ”Vi havde forventet et noget større udbud, og vi vurderer, at det lave udbud er en af forklaringerne på, at vi de sene­ste måneder har set stigende priser,” siger hun.

Preben Merrild Angelo peger på, at hvis man skal nå at have det hele på plads under gamle regler, haster det. Han vurderer, at det normalt tager omkring 200 dage at få solgt en bolig, og med 200 dage fra nu er vi lige omkring nytår.

Det betyder, at ejendomme, der fra nu af kommer på mar­kedet, enten skal sælges hurtigere end normalt, eller også kommer de nye boligejere til at leve med nye skatteregler.

Ifølge Preben Angelo er der dog et segment på boligområ­det, hvor køberne er opmærksomme på de kommende reg­ler. For ejerlejligheder til over 4 mio. kr. synes køberne at være opmærksomme på, at overtagelsen skal være før årsskiftet.

Skatteministeriet har netop fremlagt nye beregninger af effekterne af de ny skatteregler: For en dyrere ejerlejlighed i København til 8 mio. kr. stiger skatten efter nytår fra 30.600 kr. om året til 52.000 kr. Det er en stigning på 70 pct.

En lejlighed i Aarhus til 5,4 mio. kr. stiger med 50 pct., fra 25.100 kr. til 37.600 kr. Og en lejlighed til 6,6 mio. kr. i Ru­dersdal stiger fra 32.800 kr. til 59.500 kr., eller med 81 pct.

Situationen kan give flere forskellige scenarier de kom­mende måneder. For sælgere kan der være stor interesse i at få handlerne gennemført før årsskiftet, fordi der er gode argumenter for, at interessen lige efter årsskiftet falder.

For villaer vil reelt kun to kommuner opleve betydelige skattestigninger. Det er Frederiksberg og Gentofte. Her har Skattestyrelsen lavet nye beregninger, hvor de for hver kom­mune har vist den nye – og nuværende – samlede boligbe­skatning for henholdsvis et hus til medianpris og et billigt hus.

VIGITG PSYKOLOGI

I Gentofte kommune koster det dyrere hus 18,9 mio. kr., og grundvurderingen heraf er 8,3 mio. kr. Det vil i 2024 koste en samlet boligbeskatning på 106.400 kr. Køber man efter nytår, er den årlige beskatning på 163.400 kr., eller en stigning på 54 pct.

På Frederiksberg er forskellen lidt større. Her er huset vurderet til 21,1 mio. kr. med en grundværdi på 8,5 mio. kr., og beskatningen hopper fra 106.600 kr. om året til 175.300 kr. – altså med 64 pct.

Men ifølge Preben Angelo er der for huskøbere slet ikke fokus på dette. Det er simpelthen ikke noget, køberne spør­ger ind til eller interesserer sig for. ”Boligejerne og -køberne ignorer det, og man skal nok have et kursus i psykologi for at forstå, hvordan det fungerer,” siger Preben Merrild Angelo.

Under alle omstændigheder er der udsigt til, at efteråret kan blive turbulent. Det store spørgsmål er, om sælgerne i slutningen af året vil sænke priserne for at komme af med ejendommene inden nytår, af frygt for at de derefter bli­ver usælgelige. Eller der omvendt sker det, at køberne er forhippede på at nå at få købt, så det presser priserne op.

Ejlif Thomasen