Markedet for byggegrunde er bundfrosset

Grundpriserne må ned, hvis boligbyggeriet skal i gang igen. Det konstaterer en af hovedstadens store developere. Ligesom på resten af ejendomsmarkedet har de fleste grundejere råd til at vente og håbe på bedre tider. Men køberne vil have lavere priser nu. Således falder prisforhandlinger ikke i hak, og markedet ligger stille. 

By & Havn er den største leverandør af byggegrunde i København, og det er en position, der over årene har været meget polemik omkring. 95 pct. af ejerskabet i udviklingsselskabet ligger i kommunen, mens resten ligger hos staten. Begge steder har ledende politikere talt meget om, at der skal være billigere boliger. Så hvorfor sætter man ikke bare grundpriserne ned? Det vil helt logisk gøre boligerne billigere – i hvert fald i opførelsen; om det så også ville resultere i lavere huslejer, er et andet spørgsmål, al den stund at huslejen i nyopførte boliger fastsættes på markedsvilkår.

By & Havn kan heller ikke bare sætte grundpriserne ned, for så er der ikke penge til at betale for infrastrukturen, særligt metroen. Derfor kommer bolden tilbage til de politikere, der ønsker billigere boliger. Hvis dét skal lade sig gøre, må der på en eller anden måde flere offentlige penge, eller i hvert fald penge, som det offentlige har medindflydelse på, ind over. Det er foreløbigt blevet til krav om, at almene boliger skal have en større plads i det samlede boligbyggeri.

Forældede regnestykker

I de seneste år er denne komplekse diskussion gledet lidt i baggrunden. Alle aktører har haft nok andet at tænke på. Men det skal man ikke tolke derhen, at problematikken har fået mindre betydning. Det omvendte er tilfældet: Nu er spørgsmålet ikke blot, om lavere grundpriser vil være hensigtsmæssigt, men om det er en simpel nødvendighed.

Trods grundprisernes størrelse er der dog blevet bygget mange boliger i København over årene. Men lige nu bliver der ikke sat meget i gang. Med de højere renter og materialepriser hænger regnestykkerne ganske enkelt ikke sammen. Og hvis de igen skal bringes til at hænge sammen, så der overhovedet kan blive bygget boliger – dyre eller billige – kan det blive nødvendigt at sænke priserne på byggegrunde.

Det var Hans-Bo Hyldig, adm. direktør hos developeren FB Gruppen, der bragte emnet på banen under en paneldebat på Ejendom Danmarks konference EJENDOM2023 den 31. oktober. Debatten handlede om finansiering, men et element i dette er også de omkostninger, der er i de enkelte projekter, og herunder altså grundpriserne.

”Når afkastkravet fra investorerne stiger som følge af, at renterne er steget, og når byggepriserne stiger som følge af at vi skal bygge med lavere CO2-udledning, er der i min verden kun to til at betale gildet: Det er ham, der bygger, og så er det grundejer. Alt andet lige må grundejer være med til at holde for, når slutproduktet falder i pris,” siger Hans-Bo Hyldig. 

Han pointerer, at hans budskab ikke er et led i den gamle debat om By & Havns grundpriser. I virkeligheden tror han også snarere, at det handler om omegnskommunerne, hvor der er et mere ægte marked med mange aktører og alternativer. 

Hårdt ramt ring 3

”Her er der private grundejere, der har jord, og investorer som har købt op i forventning om, at de skulle tjene penge, når udviklingen kom til det pågældende område. Dem kunne jeg godt forestille mig bliver ramt. Når business-casen ikke rigtigt hænger sammen hos os, der skal købe, er de nødt til at gå ned i pris. Min personlige vurdering er, at hele området omkring ring 3 er det, der vil blive hårdest ramt. Der er lagt rigtigt mange byggemuligheder langs letbanen, og der er jeg blevet tilbudt jord, hvor man godt er klar over, at man skal ned i pris. Man er bare endnu ikke så langt nede, at jeg vil købe,” siger Hans-Bo Hyldig.

Han ser samme stopklods for pristilpasningen, som gælder på markedet for færdige ejendomme: Få potentielle sælgere er finansielt pressede, og derfor har de tid og råd til at spille spillet. De kan håbe, at køberne med tiden vil blive mere sultne, og man kan jo heller ikke udelukke, at det vil blive tilfældet. Måske falder renten igen, og måske stiger den markedsbestemte husleje, netop fordi der bliver bygget så lidt.

Tilbage i Københavns Kommune har også By & Havn tid til at vente. Men problemer kan godt opstå, hvis faldende grundpriser begynder at materialisere sig rundt omkring København, så det bliver svært at forsvare de nuværende værdiansættelser. By & Havn har i forvejen negativ egenkapital, og på det helt lange sigte er det ikke bare teoretiske regnskabstal.

Men selskabets regnskaber fortæller en historie om markedet. Ligesom 2021 var et rekordår på det samlede ejendomsmarked, var det et rekordår for By & Havns salg af byggeretter. Men opbremsningen blev langt hårdere, når det gælder byggeretterne. I 2022 styrtdykkede salget med hele 78 pct.. Det var dog, ifølge By & Havn, forventet, og skyldtes, at man ikke havde mere til salg – bl.a. på grund af forsinkelser i Ørestad Syd.

I regnskabet for første halvår udtrykte By & Havn en forventning om, at salget af byggeretter vil gå endnu et nøk ned i det år, der nu lakker med enden.

Regnskabsposten ”investeringsejendomme”, hvorunder byggeretterne indgår, udgjorde ved udgangen af 2021 10,7 mia. kr. I 2022 blev disse værdier nedreguleret med ca. 7,4 pct.

By & Havn anfører, at man er forpligtet til at sælge grundene til markedspris på samme måde, som kommunen er det. Man kan altså ikke bare sætte priserne ned, fordi der måtte være et politisk ønske om det. Det er heller ikke holdningen, at man selv er dominerende på det marked, man skal vurdere prisniveauet på. F.eks. grundsalget i Jernbanebyen, Carlsberg Byen, Grønttorvet i Valby og dele af Sydhavn sker uden for By & Havns regi.

Artiklen bringes i samarbejde med månedsbrevet PRO Ejendomme.

Sten Thorup Kristensen