Analyse af ejendomsselskaber: Høje finansieringsrenter får Tækker til at ændre strategi

Regnskabsstatus Top 50 ejendomsselskaber: Højere finansieringsrenter gør det vanskeligere at få casen til at hænge sammen ved nybyggeri af boligejendomme, viser gennemgangen af et aktuelt regnskab fra et af landets største ejendomsselskaber, Tækker Group. Jørn Tækker fortæller til fagredaktør Ejlif Thomasen, at strategien nu ændres, så der også fremadrettet kan bygges nye boliger. Ny artikelserie vil gå i dybden med udviklingen i de 50 største ejendomsselskaber.

En realkreditrente, der nu i mange tilfælde er højere end de afkastprocenter, man handler boligudlejningsejendomme til, er en giftig cocktail. Det betyder, at det er særdeles svært at få nyinvesteringer til at hænge sammen med en væsentlig andel lånefinansiering.

Det er den virkelighed, mange aktører på ejendomsmarkedet lige nu ser ind i, og som tvinger mange til at genoverveje investeringer og nybyggeri. En af de store investorer, der lige nu sidder med disse overvejelser, er Tækker Europa, der netop har aflagt årsregnskab for 2022/23.

En halvtom skole

Tækker Europa har de seneste år haft et meget stort projekt med etablering af den helt nye bydel Nye i den nordlige udkant af Aarhus. Det er en by med 10.000 boliger, hvor byggeriet skal folde sig ud over flere årtier. Koncernens ejendomsportefølje på aktuelt 7,1 mia. kr. ventes at vokse betragteligt. Også selvom en del af de nye ejendomme bliver solgt.

Jørn Tækker, nr. 54 på seneste udgave af Økonomisk Ugebrevs liste over Danmarks 100 rigeste, er stifter, direktør og hovedaktionær i Tækker Europa, som han ejer sammen med familien. Han bekræfter, at en kombination af højere renter, end vi har været vant til, og så det forhold, at der regulatorisk stilles skærpede krav til investorerne i ejendomsbranchen, betyder, at strategien skal genovervejes.

”Ejendomsmarkedet er voldsomt under pres. Der bliver stillet skærpede krav til kunderne. Det simple regnestykke er nu, at der kræves noget mere egenkapital, end vi har været vant til,” siger Jørn Tækker.

Tækker Europa er begunstiget af, at al byggejord, der venter på at blive til boliger i bydelen Nye, er købt og betalt og dermed ikke belånt. Koncernen har derfor råd til at vente på bedre tider. Men at sætte det hele i stå er heller ikke noget, Jørn Tækker har lyst til.

Omkring bydelen Nye er kommunen allerede er i gang med at bygge en ny skole, og hvis det skal give mening, så skal der også være nogle boliger med børn til at gå i den kommende skole.

”Vi har valget mellem at skifte lidt i strategien eller komme med flere penge. Vores strategi er, at for hver 100 boliger, vi bygger, sælger vi omkring halvdelen og beholder de resterende til udlejning. Når vi ser fremad, betyder de højere renter, at vi selv skal komme med mellem en halv og en mio. kr. for hver bolig, vi bygger. Det sætter en begrænsning for en privat virksomhed som vores,” siger Jørn Tækker.

”Derfor ændrer vi lidt på strategien, så vi nu får investorer ind på nogle af byggefelterne. Det er investorer, der ikke skal ud og hente fremmedkapital – altså pensionskasser. Hertil kommer, at vi er forpligtet til at afsætte 25 pct. af arealerne til almene boliger. I Nye er det vigtigste at fastholde aktiviteten, og så er det ikke afgørende, at vi selv står som ejere af det hele,” siger Jørn Tækker.

Her i februar er lokalplanen for et område på 150.000 kvm. boliger, svarende til 1600 boliger, blevet godkendt. Dermed er der grønt lys for denne etape. ”Vi sætter gang i byggeri af omkring 200 boliger i den nye udstykning. Selvom det er mere besværligt, så vil vi her sælge noget af det på forhånd som projektsalg,” siger Jørn Tækker.

I forvejen er der samlet bygget 225 boliger, som står færdige og er beboede. ”De første solgte vi for 3 mio. kr., og de bliver nu handlet til 5,5 mio. kr.,” siger Jørn Tækker.

Pænt årsresultat

Ejendomskoncernen havde i 2022/23 et overskud før skat på 179 mio. kr. Resultatet er det laveste de seneste fem år, på grund af lavere opskrivninger end de foregående år.

I det forløbne år er det gennemsnitlige afkastkrav til ejendommene sat betragteligt op, fra 3,69 pct. til 4,24 pct. Samtidig oplyser koncernen, at en stigning i afkastkravet på 0,5 procentpoint medfører en reduktion af værdierne på 447 mio. kr.

Det har koncernen dog undgået og har i stedet kunnet regulere positivt med 114 mio. kr. Forklaringen på dette er ifølge Jørn Tækker, at inflationshoppet har ført til betydelige positive lejereguleringer.

Ejlif Thomasen