Analyse af Top 50-ejendomsselskaber: Bach-gruppen kan tåle rentelussing, men er sårbar på erhverv

Regnskabsanalyse: Det store ejendomsselskab Bach-Gruppen har med åbne øjne valgt en betydelig del af finansieringen med variable renter. Det gjorde ondt i 2023, men bliver kompenseret af høje reguleringer af huslejen. Rentevalget begrundes med, at de fleste lejekontrakter NPI-reguleres, og det reducerer den samlede risiko, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.

Bach Gruppens aktuelle årsregnskab viser stigende renteudgifter, fra 125 mio. kr. forrige år til 192 mio. kr. sidste år. Ejendomskoncernen leverer trods den øgede rentebyrde stadig overskud, men direktør Palle Buhl Jørgensen erkender, at det gør ondt.

Den øgede rentebyrde skyldes en høj andel variabelt forrentede realkreditlån, især F3 og F5, som vil ramme endnu hårdere de kommende år. I 2023 er den gennemsnitlige forrentning af gælden steget med omkring 1,8 procentpoint til 6,1 pct. Det er væsentligt mere end i de fleste andre ejendomsselskaber.

Huslejer pristalsreguleres

Men det er en strategi, der omvendt i en række år har ført til meget lave finansieringsudgifter. Bagved ligger en politik om, at mindst 20 pct. af finansieringen er med variabel rente og mindst 20 pct. med fast rente. De resterende 60 pct. kan så være det ene eller det andet, og man har valgt en overvægt af variabel rente.

”Vi er helt klar over, at det koster nu. Men vi har omkring to tredjedele af lejeindtægterne fra erhvervslejemål, og de bliver stort set alle sammen pristalsreguleret. Samlet er det over 90 pct. af lejekontrakterne, der pristalsreguleres. Rationalet er så, at renterne er kommet op som følge af inflationen, og det betyder, at vi får høje lejereguleringer på plussiden,” siger Palle Buhl Jørgensen.

Stigende finansieringsomkostninger, som følge af højere renter og øget inflation, vil normalt blive ledsaget af højere lejereguleringer. Regnskabet for 2023 viser da også en betydelig stigning i lejeindtægter med godt 10 pct., til 266 mio. kr.

Alligevel rammer det forholdsvis hårdt: I 2022 åd renteudgifterne 125 mio. kr., svarende til 33 pct. af driftsresultatet. I 2023 voksende renteudgifterne til 192 mio. kr., svarende til 60 pct. af den primære drift. Overskuddet før skat blev 167 mio. kr., mod 289 mio. kr. i 2022.

Tilbagegangen skyldes først og fremmest mindre værdireguleringer end året før. Samlet var der i 2023 værdireguleringer på 118 mio. kr., hvoraf 44 mio. kr. blev realiseret ved salg af ejendomme og 74 mio. kr. ved dagsværdireguleringer af en ejendomsportefølje på 4,6 mia. kr.

Dagsværdireguleringer svarer til kun 1,6 pct. af porteføljen, og det er mindre end pristalsreguleringerne på lejeindtægterne. I det seneste regnskab er benyttet et højere afkastkrav ved værdiansættelsen, helt i tråd med udviklingen i andre ejendomsselskaber.

Ledelsen oplyser ikke præcist hvilket afkastkrav, der er anvendt. Men man kan nogenlunde regne sig frem til det gennemsnitlige afkastkrav, som omfatter både erhverv og boliger. Ud fra oplysninger om, at der forventes en stigning i lejeindtægterne på 10 pct. i 2024, kan man antage, at nettolejen ender omkring 248 mio. kr. for en portefølje på 4613 mio. kr.

Det oplyses, at boliger er bogført til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 16.047 kr., og erhverv – herunder logistik – til gennemsnitligt 4505 kr. Ledelsen formulerer det selv sådan, at man har mange mursten for pengene i forhold til andre ejendomsselskaber.

Skift til realkredit

For 2024 forventer Palle Buhl Jørgensen, at både renteudgifter og renteindtægter kommer en del ned igen. Renteudgifterne til et niveau på omkring 140 mio. kr. og dermed en nettoforbedring på omkring 37 mio. kr. ”Det hænger sammen med, at vi har færdiggjort en række byggerier, og i den forbindelse bliver de refinansieret til realkredit og dermed noget lavere renter. Den forventede stigning i lejeindtægter i år på omkring 10 pct. kommer dels fra pristalsregulering af lejen og dels fra nye ejendomme, der er færdiggjorte,” siger Palle Buhl Jørgensen.

61 pct. af arealerne er erhverv, 19 pct. blandet erhverv og boliger, og endelig er de sidste 20 pct. rene boligejendomme.

Måler man på lejeindtægter, kommer de 28 pct. fra boliger og 72 pct. fra erhverv. Geografisk er hovedparten af ejendommene i Jylland centret omkring Viborg, men der er også ejendomme i København. En makroøkonomisk afmatning med pres på erhvervslivet og øget tomgang synes aktuelt at være den største risiko i ejendomskoncernen.

Ejlif Thomasen