Forvarsel? ATP/PFA-ejendomsselskaber i ny kæmpenedskrivning

Pensionsselskabernes store fællesejede ejendomsselskaber, ATPFA, nedskrev sidste år, ligesom i 2022, massivt på aktiverne. Egenkapitalen er over de to år faldet med knap 1,1 mia. kr. til under 1,9 mia. kr. – altså med ca. 35 pct. Fagredaktør Ejlif Thomasen har gravet i baggrunden for de meget store nedskrivninger. Følg med i Økonomisk Ugebrevs artikelserie om det udfordrede danske erhvervsejendomsmarked, hvor der kan ligge meget store ulykker forude

ATP og PFA’s to fællesejede ejendomsselskaber har de seneste to år leveret regnskaber med dramatiske nedskrivninger og dermed store underskud.

Erhvervsejendomsmarkedet er uden tvivl under pres i disse år. Stadigt flere ejendomsselskaber foretager nedskrivninger i takt med, at der på markedet handles til stigende afkastkrav, hvilket igen hænger sammen med de stigende finansieringsrenter.

Alligevel er regnskaberne fra de to ATPFA-selskaber så blodrøde, at det er opsigtsvækkende, og umiddelbart må der ligge særlige forhold bag de store nedskrivninger. Det er imidlertid ikke noget, som beskrives nærmere i selve regnskaberne, og ATP har heller ikke ønsket at uddybe baggrunden for nedskrivningerne overfor Økonomisk Ugebrev.

Blandede bolcher

Den manglende klarhed har nødvendiggjort, at vi har opstillet nogle scenarier for, hvad der er forklaringen: Er der tale om en ejendomsportefølje af meget lav kvalitet? Eller er udviklingen på markedet for erhvervsejendommene underliggende så negativ, at en forsigtig vurdering udløser de store nedskrivninger?

Økonomisk Ugebrev har stillet en række spørgsmål til ATP Ejendomme, der siden 2020 har siddet med administrationen af de to selskabers fælles ejendomsporteføljer. Men i modsætning til tidligere klapper ATP nu totalt i og afviser at svare på spørgsmål om selskabernes udvikling og baggrunden for nedskrivningerne.

Aktiverne består af en portefølje på lidt over 200 ejendomme, der oprindeligt var ejet af TDC. Der er ifølge Økonomisk Ugebrevs oplysninger tale om en særdeles blandet portefølje, der både består af gamle telefoncentraler, sendemaster, tekniklokaler og de mange små bygninger rundt om i landet, hvor TDC’s kabler er forbundet.

Eksperter vurderer over for Økonomisk Ugebrev, at der også er tale om ejendomme, der er særdeles velbeliggende i de større byer, herunder København. Nogle benyttes til kontorer.

Porteføljen stammer fra et sale and lease back-arrrangement, der blev indgået i juli 2007. Dengang var TDC’s ejer interesseret i at få vekslet værdierne i koncernen til kontanter, og det var baggrunden for, at salget blev gennemført.

Aftalen omfattede salg af omkring 220 ejendomme for et beløb på 4,1 mia. kr. Der blev så indgået en 30-årige lejeaftale, og det betyder, at der stadig resterer omkring 13 år i denne aftale, som altså går frem til sommeren 2037. Der har siden været beskedne tilgange, og det betyder, at ejendommene ved udgangen af 2023 samlet var bogført til nogenlunde samme beløb som anskaffelsessummen.

De gav i 2023 en nettoleje på 241 mio. kr., svarende til 5,6 pct. af den aktuelle bogførte værdi.

Eksperter vurderer overfor Økonomisk Ugebrev, at ATP og PFA muligvis nu værdisætter nogle af ejendommene ud fra den kommende strøm af betalinger de næste 13 år. Herefter vil nogle af ejendommene med elendig beliggenhed og uden alternativ anvendelse sandsynligvis være værdiløse, eller måske endda have en negativ værdi.

TDC’s fremtidsplaner

Men hvis ejeren er heldig, og TDC stadig kan anvende bygningerne, også efter 2037, har TDC ret til at forlænge lejeaftalen, og så kan det give ekstra betalingsstrømme til ejeren. Men det er usikkert og alene noget, TDC bestemmer.

Omvendt er der ejendomme i porteføljen, hvor eksperter overfor Økonomisk Ugebrev vurderer, at de har særdeles attraktiv beliggenhed centralt i større byer – herunder København. De kan efter udløb af lejeaftalen enten tænkes ombygget eller revet ned og erstattet af attraktive boliger. Så her er situationen, at ejeren kan håbe på, at TDC ikke forlænger lejeaftalen på disse bygninger, så de kan blive frigjort, og så måske føre til pæne gevinster for ejeren.

Afkastkravet i 2021-regnskabet, der lå til grund for værdiberegningerne, var dengang kun 1,75 pct. Det steg så i 2022-regnskabet til 5,375 pct., og i den nye 2023-regnskab yderligere til 6,00 pct. Der er altså på to år tale om mere end en tredobling af det afkastkrav, der bruges til at tilbagediskontere lejebetalingerne de næste 13 år.

Ejlif Thomasen