Økonomisk Ugebrev lancerer i denne udgave en ny artikelserie, CRE Pulse, som løbende følger store handler med erhvervsejendomme. ØU har tidligere påvist, at markedet for Commercial Real Estate (CRE) kan stå foran store omvæltninger med milliardtab for ejendomsselskaber, investorer og banker. I denne udgave analyser vi de (få) store ejendomstransaktioner, som er gennemført siden årsskiftet. Fagredaktør Ejlif Thomasen skriver.
Som i den første del af året er der fortsat få større ejendomshandler, og det tyder på, at købere og sælgere står langt fra hinanden. Men der er gennemført nogle handler i foråret, og dem graver vi dybere ned i her: Afkastkravene er tydeligvis stigende, og der er endda eksempler på, at ejendomme er handlet for anden gang i løbet af få år, med betragtelige tab for sælger.
Som tidligere beskrevet i Økonomisk Ugebrev har en lang række ejendomsselskaber nedskrevet værdierne af deres investeringsejendomme i de seneste regnskaber. Hovedparten af de få større handler fra de seneste måneder underbygger, at der nu handles til højere afkastkrav end tidligere.
Ikke ret mange handler
”Min vurdering er, at en kontorejendom, der på det dyreste tidspunkt i 2021 blev handlet til et afkastkrav på 3,25 pct., i dag prissættes til et afkastkrav på 4,5 pct.,” siger partner Nicholas Thurø fra RED. Investors højere afkastkrav koster på prisen, og i det konkrete tilfælde svarer det alt andet lige til et prisfald på over 30 pct.
Nicholas Thurø vurderer, at ejendomsselskaberne generelt ikke har været for aggressive i deres nedskrivninger i de seneste regnskaber. ”Vi har for tiden en situation, hvor der ikke er ret mange handler, og det er udtryk for, at køber og sælger har svært ved at finde hinanden. Der er ikke købere til de priser, vi tidligere har set, hvilket den højere rente er årsag til,”” siger Nicholas Thurø.
Det er da også ganske tydeligt, at der er meget få større handler – handler til over 100 mio. kr. – hvor der både er bekræftede handelspriser og tilsvarende afkastkrav. Men der er tale om enkelte handler i slutningen af 2023 og her i foråret, og de er med til at tegne et billede at tydeligt stigende afkastkrav.
En af de få handler er salg af Porcelænshaven, der oprindeligt husede Den Kongelige Porcelænsfabrik. Siden 2005 har ejendommen været fuldt udlejet til CBS. Ejendommen er ifølge ReData, en database over ejendomstransaktioner, handlet til en samlet pris på 590 mio. kr. i februar.
Transaktionen er sket med det svenske ejendomsselskab Corem som sælger og den finske ejendomsfond CapMan som køber. Ifølge ReData er der handlet til en pris, der svarer til et afkastkrav på 5,25 pct.
Tilsvarende viser Colliers markedsstatistik for kontorejendomme i København et startafkast for kontorejendomme i København på 3,88-4,75 pct., afhængigt af om der er tale om primær eller sekundær beliggenhed. Den realiserede handel til et afkast på 5,25 pct. viser, at afkastkravet i den aktuelle transaktion er højere end i markedsstatistikken. Det underbygger, at ejendomspriserne er under pres.
Højere afkastkrav
De øvrige eksempler ligger alle i slutningen af 2023. Det gælder f.eks. en kontorejendom i Søborg, der er handlet til et afkastkrav på 7,0 pct. Her er de detaljerede oplysninger fra ReData, at der er tale om et samlet areal på godt 7300 kvm. inkl. p-pladser. Hele ejendommen har siden foråret 2023 været udlejet til Novo Nordisk. Også i dette tilfælde er der tale om en ejendom i god stand.
Ifølge Colliers markedsstatistik er afkastkravet for primært beliggende kontorejendomme i området det seneste år steget fra 5,0 pct. til nu 5,5 pct. Men handlen er sket til et afkastkrav på 7,0 pct., så også dette eksempel underbygger et hårdt pres på priserne.
Et tredje eksempel på en ejendom, der blev handlet i december 2023, er Næstved Storcenter. Ejendommen blev handlet til 840 mio. kr., og det omfatter et areal på 43.000 kvm. Bilka er centrets ankerlejer.
Det er den amerikanske kapitalfond BlackRock, der er sælger af centret, og handelsprisen svarer til et afkastkrav på 7,35 pct. Colliers markedsstatistik for retail viser et afkastkrav på 5,75-7,50 pct.
Den samme ejendom blev handlet seks år tidligere, nemlig i efteråret 2017, hvor BlackRock købte den for 978 mio. kr. svarende til et afkastkrav på 5,25 pct. Sælger har dermed efter seks år et direkte tab på knap 140 mio. kr.
Ejlif Thomasen
