Højere korte boligrenter presser dyre whiskeybælte-villaer

Økonomisk Ugebrev har gentaget et statustjek på prisudviklingen på dyre whiskeybælte-villaer, efter første status for tre måneder siden. Der gives fortsat store prisnedslag, ofte på 15-20 pct. i forhold til oprindelig udbudspris i 2023. Prispresset kommer fortsat fra højere ejendomsskatter, men også fra udsigt til højere boligrenter i en længere periode.

12 store villaer i whiskeybæltet til en handelspris på 18 mio. kr. eller mere er handlet på markedet siden årsskiftet, og også de seneste handler viser, at der sker store prisnedslag i forhold til udbudspriserne. I 8 af de 12 handler har der været prisnedslag i intervallet fra 10 til 20 pct. Det fremgår af udtræk fra boliga.dk.

Claus Borg, cand.jur. og medejer af ejendomsmæglervirksomheden Claus Borg & Heilesen, vurderer, at der helt klart er en række udbudte ejendomme, der er prissat svarende til et lavere renteniveau, end vi har nu. ”Jeg er overrasket over, at vi endnu ikke har set større priseffekt af renteniveauet. Nogle af de aktuelle udbudspriser afspejler en forventning om lavere renter. Der er klart nogle mæglere, der har brugt en høj udbudspris som middel til at få sagen ind.”

På, af, på igen

Videre siger han: ”Vi prøver at være mere realistiske, og det, vi kan se, er, at der er en række tilfælde, hvor en ejendom er udbudt for højt, og så bliver den taget af markedet. I forbindelse med skift af mægler bliver den så udbudt til en lavere pris,” siger Claus Borg.

Den dyrest handlede villa har i år været Hambros Alle 17 i Hellerup, der i marts blev handlet for 46 mio. kr. I september 2023 blev den sat til salg for 58 mio. kr. I november blev prisen så sat ned til 54 mio. kr., og det har givetvis været i et forsøg på at få en handel igennem før årsskiftet. Skattereformen betyder nemlig, at de samlede boligskatter i tilfælde af ejerskifte efter nytåret steg med 183.000 kr. om året.

Denne skattestigning svarer til ydelsen på et realkreditlån med afdrag på omkring 3,6 mio. kr. Men ejendommen blev ikke handlet før årsskiftet, men først i marts i år. Og det skete efter et yderligere prisnedslag på ikke mindre end 8 mio. kr.

I forhold til sælgers købspris for 13 år siden var gevinsten kun 33 pct., også selv om ejendommen blev købt billigst lige efter af finanskrisen.

Den næststørste villahandel er Strandvejen 214 i Charlottenlund til 28,75 mio. kr., også i marts måned. Ejendommen blev sat til salg i marts 2023 for 35 mio. kr. I juli blev ejendommen taget af markedet for så igen at blive sat til salg i august, men denne gang til 32 mio. kr. Ved selve handlen i marts blev der så yderligere givet et nedslag i prisen på 3,25 mio. kr.

Nedslaget siden marts 2023 endte på 6,25 mio. kr., svarende til 18 pct. De højere aktuelle boligrenter har sikkert medvirket til, at køber har fået presset en betydelig prisreduktion igennem. Derimod spiller skattereformen ingen rolle for denne handel, for netop denne ejendom har faktisk fået en reduktion i boligskatterne fra 2023 til 2024.

Flere af de resterende handler på listen over de dyreste villaer viser også meget store prisnedslag. Blandt alle de 15 handler er de tre laveste nedslag på henholdsvis 5, 6 og 7 pct.

Ejendomsmægler Peter Marcussen fra Home i Charlottenlund-Klampenborg vurderer, at der er en række af de meget dyre ejendomme, som har været sat til en for høj pris. Men omvendt peger han på, at der stadig er ganske mange, der formår at sælge deres ejerlejlighed i København og herefter med friværdi på lommen efterspørger villaer i segmentet 12-16 mio. kr.

Peter Marcussen vurderer, at de dyreste villaer til 25 mio.kr. og opefter er mindre rentefølsomme end villaer til priser under 25 mio.kr., fordi køberne til de meget dyre villaer i mange tilfælde ikke skal have ekstern lånefinansiering til handlen.

Ejlif Thomasen