Både Konkurrencerådet og Erhvervsministeriets ekspertudvalg peger på høje flytteomkostninger i realkreditten som en hæmsko for konkurrencen. Men billedet er langt værre, end de beskriver: Låntagere betaler skjulte omkostninger, som ikke oplyses, på 12.000 kr. for omlægning af et lån på 3 mio. kr. Professor kalder det beskæmmende, at boligejernes skjulte omkostninger er så store.
Flytteomkostningerne for virksomheder og boligejere med realkreditlån er langt højere, end det fremgår at Konkurrencerådets nye rapport om konkurrencen i realkreditten og en tidligere analyse fra Erhvervsministeriets ekspertgruppe om mobilitet i realkreditten fra dette forår.
I begge rapporter fastslås det, at netop høje omkostninger ved låneomlægning eller ved flytning fra ét realkreditinstitut til et andet er en bremse for den effektive konkurrence. For et realkreditlån på 1 mio. kr. er flytteomkostningen for en låntager mellem 10.000 og 12.000 kr., alene til realkreditinstituttet, fremgår det af rapporterne. For et lån på eksempelvis 3 mio. løber omkostningerne op i 23.000 kr. ved låneomlægning eller skift af institut.
KURSSKÆRINGENS BETYDNING
Men virkeligheden er, at en flytning af realkreditlånet er langtdyrere, end de to undersøgelser viser. De har nemlig ikke medregnet såkaldt skjult kursskæring, som er forskellen mellem købs- og salgspriser på de handlede obligationer. Ved omlægning får låntageren i praksis nye obligationer udstedt, som sælges på børsen. Økonomisk Ugebrev har over en periode overvåget de priser, obligationslånere får solgt deres obligationer til, når de omlægger eller optager et nyt lån.
For de store institutter kan det dokumenteres, at låntagere typisk får solgt deres obligationer fra det udstedende institut til en pris, som er 0,4-0,5 procent ringere end i et effektivt marked. Spændet mellem købs- og salgspriserer typisk oppe på 0,6 procent, og det fastsættes af de enkelte institutters market makere. Det skal sammenholdes med, at professionelle investorer handler de mest likvide statsobligationer til kursspænd under 0,05 procent.
Det store, skjulte kursspænd, kunderne betaler, oplyses ikke nogen steder på institutternes prisoversigter. Og låntagerne har heller ikke mulighed for selv at opdage det, på grund af et meget lukket handelssystem for obligationer. Den skjulte kursskæring på mindst 0,4 procent betyder for et lån til 3 mio. kr. ekstraomkostninger på 12.000 kr. ved låneomlægning. Hvor der både sælges og købes obligationer i markedet, betyder det en meromkostning på det dobbelte, nemlig 24.000 kr.
Sammen med de velkendte omkostninger på 23.000 kr. kommer de samlede omkostninger op på 47.000 kr. for en låneomlægning på et lån på 3 mio. kr. Den skjulte kursskæring skal ikke forveksles med det officielle kurstillæg på 0,20-0,25 procent, som oplyses i institutternes prislister.
BUDSKAL TIL POLITIKERE
Professor Carsten Tanggaard fra Aarhus Universitet kalder det beskæmmende, at låntagerne tilbydes så dårlige obligationspriser. ”Alene at handelsomkostningerne er så høje hæmmer konkurrencen i realkreditten. Det burde der faktisk ses på,” siger han, og sender dermed en indirekte opfordring til Konkurrencerådet og politikerne, som efter Konkurrencerådets rapport har udmeldt, at man generelt vil kigge på konkurrencen i realkreditten.
”Husejerne får åbenbart handlet deres obligationer til langt dårligere priser end i det professionelle marked. Og det koster tusindvis af kroner ved hver låneomlægning i ekstra omkostninger. I virkeligheden burde boligejernes mindre transaktionsbeløb være meget lettere at handle på børsen end store beløb,” siger Carsten Tanggaard.
”Det bør derfor undersøges ordentligt, om realkreditobligationer kan handles transparent og ordredrevet, ligesom det sker for aktier. Her sikrer konkurrencen automatisk, at små handler sker til de bedste priser, på grund af høj gennemsigtighed. Det ville uden tvivl give skarpere priser,” siger Carsten Tanggaard.
Konkurrencerådet har i sin seneste rapport anbefalet, at låntagerne får lov til selv at handle de obligationer, som institutterne i dag har næsten eneret til at sælge. Det ville kunne spare den store skjulte kursskæring. Institutterne og de bagvedliggende banker ville til gengæld også gå glip af store millionindtægter.
Læs her, hvad Konkurrencerådet skriver om skifteomkostninger i realkreditsektoren.
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
399,-
pr. måned
Allerede abonnent? Log ind her
