Ejendomsinvestorerne presser prisen op i provinsen

Hidtil er de større ejendomsinvestorer stort set kun gået efter attraktive investeringsejendomme i de store danske byer.

Men det billede er ændret nu: Lave afkast i storbyerne har presset investorerne til provisen, hvor afkast – og risiko – er mange gange større.

Både større danske institutionelle investorer og udenlandske investorer er de seneste måneder begyndt at sadle om, efter at afkastene på attraktive ejendomme i de store byer er begyndt at se meget anstrengte ud. I takt med at priserne er steget ganske voldsomt, er afkastet presset ned i både København og Århus. Det har udløst den fornyede fokus hos investorerne, som er begyndt at kigge en hel del bredere geografisk. Op til finanskrisens kulmination blev afkastkravene mellem det centrale København og de større provinsbyer også stadig mindre. Finanskrisen betød et pludseligt opgør med denne udvikling, og kun de bedste beliggenheder kunne sælges. Men nu ser vi igen en bevægelse, der på nogle områder minder om udviklingen inden finanskrisen, men dog alligevel med nogle klare forskelle.

”Tilbage i 2006 var situationen, at differencen på afkast var snævret ind i forhold til, hvor ejendommen lå. Det hele tilnærmede sig hinanden inden for et par procent, og det er den udvikling, vi nu igen er begyndt at se,” siger stifteren af Colliers, ejendomsmægler Hans Vestergaard. Det er jagten på afkast, der nu sender investorerne mod en lang række større provinsbyer, både i Jylland og på Sjælland. Investorerne stiller dog nogle krav op for at gå ind i provinsejendomme. Blandt andet skal den demografiske udvikling være positiv og underbygge investeringen.

”Vi har nu set priserne stige med omkring 10 procent om året de seneste to-tre år i København og Århus, hvor priserne er steget mindre i provinsbyerne. Det betyder, at mens boligudlejning i de store byer blev handlet til afkast på omkring 4 procent, så hed afkastkravet i f.eks. Esbjerg og Kolding 5,5-6,0 procent,” siger Hans Vestergaard.

Priserne i en række provinsbyer, som Esbjerg og Kolding, er for gode ejendomme nede omkring 5,0 procent i afkastkrav. I første række er interessen spredt fra København og Århus til i høj grad at omfatte Ålborg og Odense. Navnlig i Ålborg er aktiviteten tårnhøj.

”Investorerne begynder også at rette blikket mod byer som Vejle, Kolding, Horsens og Esbjerg i det jyske, og Roskilde, når det gælder Sjælland,” siger Hans Vestergaard. Helt konkrete friske eksempler på ejendomshandler er ifølge researchanalytiker Joseph Alberti fra Colliers en boligejendom i Randers, der her i første kvartal er handlet til et afkast på 3,80 procent. Et andet konkret eksempel er en boligudlejningsejendom i Vejle, der er handlet til et afkast på 4,0 procent. I Skødstrup lige nord for Århus er en blandet boligejendom handlet til et afkast helt nede på 3,58 procent. En vigtig forudsætning er som sagt, at lokalområdet skal være inde i en positiv demografisk udvikling. Joseph Alberti fremhæver her Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning, der går helt frem til 2045, og som ekstremer har en forventet befolkningsvækst i Ishøj på 30,8 procent, mens Lemvig ligger i den modsatte ende med et forventet fald i befolkningen på 18,4 procent. Ifølge denne prognose ligger eksempelvis Horsens som den kommune i landet, der forventes at have den sjettestørste fremgang i befolkningen, nemlig 21 procent. Vejle er nr. 16 med en forventet vækst på 15,7 procent og Randers nr. 30 med en forventet fremgang på 11 procent.

”Befolkningsvæksten kommer til at være bredt funderet, og 74 ud af 98 kommuner forventes at opleve befolkningsvækst,” siger Joseph Alberti.

Partner Peter Winther fra Sadolin & Albæk vurderer helt på linje med Hans Vestergaard, at der er en klar bevægelse blandt investorerne, hvor der nu forkuseres bredere geografisk. ”I takt med at Århus og København er blevet dyrere, har investorerne nu et bredere perspektiv på, hvad der er godt. Vi ser, at investorerne er meget optagede af demografi og struktur. Det er primært i boligsegmentet, der er køberinteresse. Men det er også begyndt at brede sig til andre segmenter,” siger Peter Winther.

Som eksempel peger han på, at det er begyndt at brede sig til gågade-segmentet i midtbyerne, mens det f.eks. ikke har bredt sig til kontorområdet endnu. Udover de byer, Hans Vestergaard fremhæver, peger Peter Winther også på f.eks. Hillerød og Køge på Sjælland.

Blandt investorerne er udlændinge som svenske Niam begyndt at købe i provinsen. Blandt de institutionelle danske investorer er f.eks. PFA, der sammen med Industriens Pension tidligere i år annoncerede, at de vil foretage opkøb for 1 mia. kr. uden for storbyerne.

læs hele udgivelsen her

Ejlif Thomasen