Handelsaktiviteten for investeringsejendomme ser i 2024 ud til at have passeret bunden, og er nu igen så småt på vej opad ved opgørelse af transaktionsværdi. Den spæde fremgang kommer efter konstant tilbagegang i omfanget af større ejendomshandler siden rekordåret 2021. I 2023 blev handelsomfanget mere end halveret fra 126,4 mia. kr. til 52,3 mia. kr. De endelige tal for 2024 vil utvivlsomt være højere end i 2023. Antal større transaktioner var det laveste i ti år. Og danske institutionelle investorer er fortsat næsten fraværende på købersiden, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen i gennemgangen af større ejendomstransaktioner i 2024.
Foreløbige data for omfanget af transaktioner i 2024 viser, at handelsaktiviteten for investeringsejendomme nu er bundet. Men billedet er lagt fra entydigt: For selvom tallene tyder på, at der i 2024 blev købt investeringsejendomme for et større beløb end i 2023, er selve antallet af handler stadig faldende.
Skæres alle handler under 50 mio. kr. fra, viser de foreløbige tal for 2024 det laveste antal handler i de seneste ti år. Når vi alligevel målt i mia. kr. ser ud til at have passeret bunden, er årsagen, den gennemsnitlige handel for denne gruppe ejendomme er større målt i beløb.
Data fra ejendomsdatabasen ReData viser også, at en stor del af de store aktører, herunder institutionelle investorer, sidste år var næsten fraværende som købere af investeringsejendomme. Her har der været en nærmest total opbremsning i køb af den type ejendomme.
Forøget tomgang
Tilbage i 2021 viser tallene, at de institutionelle investorer købte ejendomme for 26,9 mia. kr. I både 2022 og 2023 var tallene næsten ens, nemlig knap syv mia. kr. Men i 2024 er det næsten gået i stå med opkøb. Den foreløbige opgørelse viser køb for kun 2,9 mia. kr.
Det er endda til trods for, at der lige netop når at komme et par større opkøb foretaget af Pensam før årsskiftet med i statistikken. De foreløbige opkøbstal for 2024 er nede på en tiendedel af omfanget i 2021. Og det må alt andet lige afspejle en skepsis om, hvorvidt investeringsejendomme står foran en yderligere forøgelse af afkastkravene eller forøget tomgang.
De institutionelle investorers opkøb i 2024 består af ganske få handler: AP Pension købte i april 2024 en stor grund af By & Havn for 1,2 mia. kr. Her er planen selv at stå for opførelse af byggeri enten til at beholde i porteføljen, eller hvis det er attraktivt at sælge noget af det fra efter opførelse.
Herudover har Pensam i løbet af året købt ejendomme for i alt 1,3 mia. kr. Hovedparten er købt i slutningen af 2024, og det betyder, at der endnu ikke foreligger detaljerede oplysninger om købene. Det største af købene hen mod årsskiftet omfatter Lyskilden i Herlev, som er en portefølje på 231 lejligheder.
Der er tale om et ret nyt byggeri fra 2022, som er bæredygtighedscertificeret. Den blev købt i december af det svenske Alma Property Partners og AG Gruppen. Der er tale om en handel til 675 mio. kr. og dermed godt halvdelen af hele Pensams køb i 2024. Samtidig købte Pensam Kamillehuset i Rødovre af Heimstaden. Her er også tale om et nyt byggeri fra 2022, der omfatter 145 boliger og ni erhvervsenheder.
Herudover har de institutionelle investorer været stort set fraværende på købersiden. Både ATP og PFA har i løbet af 2024 solgt en række ejendomme.
Partner Nicholas Thurø fra Cushmann & Wakefield peger på flere årsager til, at de institutionelle investorer har været – og er – særdeles tilbageholdende med at købe investeringsejendomme.
”Der er en tendens til, at pensionsbranchen ikke ønsker at være first movers. De vil hellere vente til, de er ret sikre på, at priskorrektionen er færdig. Hertil kommer, at den højere obligationsrente direkte har som effekt, at de har et højere afkastkrav til investeringsejendommene, og her har priskorrektionen i nedadgående retning ikke været store nok til, at disse afkastkrav har kunnet opfyldes.,” siger Nicholas Thurø.
Ejendomsselskaberne presset af høje renter
Også ejendomsselskaberne holder sig tilbage, men dog ikke i samme omfang som pensionsbranchen. Finanstilsynet har i deres risikovurdering fra lige før jul peget på at netop de højere renter som forklaring på, at investeringsaktiviteten for ejendomsselskaber siden 2023 har været lav.
”På erhvervsejendomsmarkedet har det højere renteniveau sat ejendomsselskaberne under pres. Selskabernes økonomi er rentefølsom, fordi de fortrinsvis belåner ejendommene med variabelt forrentede lån, og fordi ejendomsværdierne kan falde kraftigt, når renten og afkastkravet stiger. Handelstallene for erhvervsejendomme har været meget lave siden 2023, og den lave transaktionsvolumen skaber usikkerhed om den reelle værdi af ejendomsporteføljerne. Hvis renterne forbliver høje i en længere periode, kan det få alvorlige konsekvenser for ejendomsselskaberne og for investorerne i ejendomsfondene,” skriver Finanstilsynet på side 8 i notatet.
Siden begyndelsen af december har der igen været tendens til stigende renter, hvor f.eks. den tyske tiårige statsrente er steget med 50 basispoint og dermed helt har udlignet det rentefald, der har været siden juli 2024. Hvorvidt det kommer til at påvirke investeringslysten, er endnu uklart.
I 2024 har ejendomsselskaberne på et enkelt område øget deres investeringer i forhold til 2023. For handler over 50 mio. kr. er der en fremgang i ejendomsselskabernes investeringer i boliger fra 2,55 mia. kr. i 2023 til godt fire mia. kr. i 2024, hvor 2024 stadig ikke er endeligt opgjort.
Både partner Peter Winther fra Colliers og Nicholas Thurø peger på, at de allermest velbeliggende boligejendomme i København ser ud til at være over priskorrektionen, og hvor der nu er tendens til lidt lavere afkastkrav.
”Det er det eneste segment, hvor vi i år forventer et let faldende afkastkrav med en korrektion på 25 basispoint nedad i afkastkravet. Det er kun de bedst beliggende som f.eks. i Carlsberg-byen og i Nordhavn,” siger Nicholas Thurø.
Han peger på, at der for disse ejendomme er en direkte sammenhæng til prisen på ejerlejligheder, fordi en række ejendomsinvestorer netop investerer i klumper af ejerlejligheder, hvor de efterfølgende kan sælge dem fra enkeltvis. Det betyder, at investorerne ser på, hvad prisen er ved dette enkeltvise frasalg, og derfor kan vurdere, hvor stor præmie de vil kræve for at gå ind i investeringen.
Netop ejerlejlighederne har ikke oplevet et tilbageslag i prisen. Helt nye tal fra Boligsiden.dk viser tværtimod, at ejerlejlighederne i december 2024 steg med 0,9 pct., så de samlet er steget med syv pct. i 2024.
Fraværende på købersiden
Et enkelt ejendomsselskab har gennem det seneste halve år markeret sig på købersiden med ganske store investeringer. Det er Velkomn Aps. De har samlede køb i 2024 på godt 1,3 mia. kr. udelukkende af boliger uden for København, nemlig i henholdsvis Glumsø, Sorø og Holbæk på Sjælland.
De er handlet til afkast på omkring fem pct. svarende til en kvadratmeterpris på omkring 23.000 kr. i Sorø og Glumsø og 26.600 kr. i Holbæk. I Jylland har de købt en portefølje i henholdsvis Bjert og Kolding til et afkast på 5,25 pct. og en kvadratmeterpris på godt 21.000 kr. Det er Birch Ejendomme, der har været sælger.
Herudover har de store danske ejendomsselskaber været meget fraværende på købssiden i 2024. Jeudan har dog i årets løb købt to kontorejendomme i København. Det er dels en kontorejendom på Folke Bernadottes Allé, som de købte i november af PFA for 125,8 mio. kr. til et afkast på 4,77 pct. Herudover en kontorejendom på Rosenborggade, som de købte af Catella i maj for 156 mio. kr. til et afkast på 5,0 pct.
Ejlif Thomasen
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
