Tema om Top 40 Ejendomsselskaber – Fortsat pres på afkast i regnskabsåret 2024

Også regnskaberne for ejendomsselskaberne for 2024 vil indeholde stigende afkastkrav og værdinedskrivninger, alt andet lige. Allerede i 2023-regnskaberne var der stigende afkastkrav, som førte til nedskrivninger for hovedparten af selskaberne. Det er særligt butik og kontor, der står til at blive hårdest ramt i 2024-regnskaberne, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen

33 ud af 40 selskaber havde i 2023 negative dagsværdireguleringer af deres ejendomme, og endnu flere havde stigende afkastkrav ved opgørelsen af værdierne, men hvor stigende lejereguleringer kompenserede for en del af de stigende afkastkrav.

Eksempelvis har det været gældende for Tækker Europa. I regnskabet for 2023, som har afslutning ultimo september, var der antaget en markant stigning i det gennemsnitlige afkastkrav, fra 3,69 pct. til 4,24 pct. Alligevel lykkedes det at få samlede positive værdireguleringer, fordi stigende huslejer kompenserede, så de positive reguleringer endte på 114 mio. kr.

Det er til trods for, at følsomheden viser, at en negativ regulering på 0,5 pct. – og den endte på 0,55 pct. – skulle påvirke værdierne negativt med 447 mio. kr.

Artiklen fortsætter under grafikkerne

Det kommende regnskab

I de kommende 2024-regnskaber er der igen lagt op til forøgede afkast i mange ejendomsselskaber. Det skyldes højere renter, der har presset kravet til afkast opefter. Navnlig ejendomme i hovedstadsområdet med de laveste afkastkrav er blevet udsat for øgede afkastkrav, først og fremmest kontorer og retail.

For Tækker Europa er der ikke lagt op til en gentagelse. Koncernen har især boligejendomme, men også noget erhverv.

”Der kommer en mindre stigning i afkastkravet i det kommende regnskab, men slet ikke som året før. Vi regner med, at værdireguleringer i kroner bliver positive. I mindre omfang fører lejereguleringer til det, men i langt større grad positive værdireguleringer af byggejord. Vi har fået godkendt lokalplan til 1800 boliger, og dermed er byggejorden nu mere værdi,” siger koncernchef Jørn Tækker.

I seneste regnskab var værdireguleringerne i kroner positive med 114 mio. kr. Jørn Tækker forventer et nogenlunde tilsvarende beløb i det kommende regnskab.

For kontorer viser den internationale ejendomsvirksomhed Colliers markedsstatistik, at der har været stigende afkastkrav gennem første halvår 2024, mens andet halvår har ligget uændret. Laveste afkastkrav på kontorer beliggende i København har noteret en gennemsnitlig, fra 3,88 pct. til 4,13 pct. svarende til 25 basispoint.

Det får med stor sandsynlighed betydning for det kommende årsregnskab for det børsnoterede Jeudan. Her er der allerede i regnskabet for de første tre kvartaler varmet op til mindre negative værdireguleringer:

”På baggrund af markedskonditionerne valgte Jeudan ved halvåret at øge afkastkravet for udvalgte ejendomme. Dette har ikke ændret sig i tredje kvartal. Samlet set er der pr. 30. september 2024 en negativ regulering på DKK 244 mio., svarende til 0,7 pct. af de samlede ejendomsinvesteringer mod en negativ regulering på DKK 532 mio. for samme periode sidste år,” står der i perioderegnskabet for de første tre kvartaler.

Ifølge markedsstatistikken for Colliers er afkastkravet ikke faldet i fjerde kvartal. Det tyder derfor på, at året ender med mindre negative reguleringer. Det underbygges af, at der i 2024 har været stigende tomgangsprocenter for kontorudlejning i hele landet, men særligt i København. I København by er tomgangen steget fra 6,1 pct. til 7,2 pct. og i Københavns omegn fra 5,1 pct. til 6,8 pct.

Vi er mindre sårbare

Hos Barfoed Group er der ikke forventning om stigende afkastkrav. ”Vi har ikke lagt os fast endnu, men jeg forventer at vi kan reducere afkastkravet med omkring ti basispoint og dermed en positiv regulering af værdierne i omegnen af 250 mio.kr. Men det er altså ikke noget, vi har besluttet endeligt endnu. Vi har ingen tomgang på vores boliger. Og vi har rigtig god dokumentation på vores lejemål, og det betyder, at vi er mindre sårbare over for f.eks. huslejesager,” siger koncernchef Frederik Barfoed.

Også for retail har der i første del af 2024 været tale om generelt svagt stigende afkastkrav og i andet halvår uændret afkastkrav. Tomgangen har ligeledes været svagt stigende, men altså ikke så slemt som på kontorområdet. Flere steder i landet har der samtidig været svagt faldende lejeniveauer på retail, men ikke i hovedstaden.

Ejlif Thomasen

Læs også de øvrige artikler i temaet om ejendomsselskaber:

2024: Antal større ejendomshandler laveste i ti år

Ejendomsselskaber presses igen af højere renter og øget tomgang