To regionalbanker ramt af samme modpart: Konkurs i Californien udløste nedskrivninger
Ifølge Bloomberg kan de tabsramte lån hos Zions Bancorp og Western Alliance spores til den samme kommercielle ejendomsaktør i Sydcalifornien. Nu ruller søgsmålene – og et usædvanligt kaotisk forløb omkring pant, prioritet og konkurs tegner sig.
Kort fortalt
Fælles modpart: Begge banker peger på investeringer knyttet til MOM CA Investco LLC, som indgav konkursbegæring i februar.
Pant-kaos: Lån med ejendomme som sikkerhed viste sig at have andre kreditorer foran i køen – stik imod bankernes forventning.
Retssager på begge fronter: Zions og Western Alliance har sagsøgt et investorhold (bl.a. Gerald Marcil, Andrew Stupin og Deba Shyam) for at have manipuleret lånestrukturer og skjult væsentlige forhold.
Afvisning fra modparten: Investorernes advokat afviser på det kraftigste alle anklager og forventer fuld frifindelse.
Bredere spørgsmål: Sagen rejser tvivl om due diligence og håndtering af prioriteter i dele af amerikansk erhvervsejendomsfinansiering.
Den fælles tråd mellem Zions og Western Alliance
Som vi tidligere har set i de kursklø, der ramte Zions (ZION) og Western Alliance (WAL), går en rød tråd gennem begge bankers nedskrivninger: en enkelt modpart med betydelige misligholdelser. Ifølge Bloomberg knytter tabene sig til MOM CA Investco LLC i Newport Beach, Californien.
I en retssag indgivet onsdag oplyser Zions, at banken via datterselskabet California Bank & Trust har udlånt over 60 mio. dollar til en investorgruppe med 16 ejendomme stillet som sikkerhed. Da MOM CA Investco indgav konkurs i februar, var seks af disse ejendomme angivet som investeringer.
Da sikkerheden ikke var sikker
Ifølge Zions’ klageskrift blev lånene i 2016–2017 struktureret med en klassisk beskyttelse: banken skulle have førsteprioritet til tilbagebetaling, hvis låntager gik ned, og aktiver blev realiseret. Men to ting gik galt:
Konkursen udløste planlagte salg af aktiver.
Det viste sig, at andre kreditorer stod foran Zions på netop de ejendomme, der var pantsat for bankens lån.
En lignende problematik ramte Western Alliance. Banken i Phoenix har sagsøgt et investorhold (bl.a. Marcil og Stupin) for at have manipuleret lånestrukturer, så banken uberettiget blev forhindret i at modtage betaling før andre. Western Alliance gør gældende, at investorgruppen stadig skylder over 98,6 mio. dollar. Lånene skulle være sikret af ejendomme i investeringsfonde kontrolleret af Stupin og Marcil – men de pågældende ejendomme var ifølge bankens søgsmål allerede under tvangsauktion, uden at det blev oplyst.
Investorernes advokat svarer, at alle anklager afvises på det kraftigste, at påstandene er ubegrundede og misvisende, og at klienterne vil blive fuldt frikendt, når beviserne lægges frem.
Konkursen: Venner blev til modparter
Bag MOM CA Investco står en kreds af sydcaliforniske ejendomsinvestorer, der ifølge retsmateriale var venner, før de blev modparter. Porteføljen omfattede bl.a. et hotel i Laguna Beach og et lejlighedskompleks i Redlands værdisat til ca. 65 mio. dollar.
Chapter 11-sagen blev afvist i august. Den føderale dommer Brendan Shannon advarede op til afvisningen om, at manglende forlig ikke var i investorernes interesse, fordi en afvisning ville give kreditorer frit spil til at sagsøge i delstatsret og forsøge at overtage aktiver til brandsalgspriser. Efter flere retsmøder, hvor nøglespillerne forblev uenige, blev sagen droppet.
MOM CA Investco blev stiftet i 2021 af Mohammad Honarkar og Mahender Makhijani. Honarkar drev samtidig en mobiltelefonforretning, mens Makhijani via Continuum Analytics opkøbte og drev nødlidende ejendomme for investorer – herunder Marcil og Stupin; den juridiske ejer er Shyam. Partnerskabet brød hurtigt sammen. Honarkar beskyldte partnerne for bedrageri, og konflikten eskalerede så vidt, at Makhijani ifølge retsdokumenter tog bevæbnede vagter i brug ved overtagelse af ejendomme og lejede mobile reklameskilte, der kørte rundt i Laguna Beach med beskyldninger mod Honarkar og lokale embedsmænd.
Indfiltrede forbindelser og overlappende pant
Retsmateriale viser yderligere forbindelser mellem de sagsøgte investorer og Makhijanis netværk – bl.a. som medstiftere af Nano Banc, hvor Makhijani er blandt de største henvisningskilder. Ifølge en voldgiftssag fra marts havde Nano Banc ydet over 100 mio. dollar i lån til stifterkredsen.
Zions opdagede, at for en ejendom i Laguna Beach, som banken mente at have førsteprioritetspant i, var skøderne overdraget til Nano Banc. Et andet aktiv, et lejlighedskompleks i Bellflower, havde ifølge dokumenter pant overdraget til den anden bank i søgsmålene: Western Alliance.
Når prioritetsrækkefølgen bryder sammen
Samlet tegner der sig et billede af usædvanligt komplekst og rodet pant- og prioritetshåndværk. Den klassiske absolutte prioriteringsregel (hvem får hvad i hvilken rækkefølge) synes at være blevet udhulet i praksis gennem overlappende pantsætninger og konstruktioner, som bankerne ikke fik greb om – tæt på genpantsætning i alt andet end navn. Resultatet: Sikkerhedsstillelser, der skulle beskytte långiverne, endte i en kapløb-til-domstolene, hvor Zions og Western Alliance nu jager de samme aktiver i retten.
Hvad betyder det for bankerne – og for markedet?
Den umiddelbare forklaring på gårsdagens kursklø er dermed på plads. De større, ubehagelige spørgsmål består:
Hvorfor opdagede bankerne ikke konflikter i pant og prioritet tidligere i kreditprocessen?
Hvor udbredt er denne type “forvredet” prioriteringskæde i dele af det amerikanske marked for erhvervsejendomme?
Hvilke følgeeffekter kan det få for nedskrivninger, kapitalkrav og prissætning af CRE-lån, hvis flere lignende sager dukker op?
For investorer er læringen klar: Sikkerhed er først sikker, når prioriteten er testet i praksis. Og for banker og tilsyn peger sagen på behovet for skarpere kontrol med pantregistreringer, cross-default-klausuler og gennemsigtighed på tværs af fonde og SPV’er.
Artiklen er baseret på oplysninger fra retsdokumenter og Bloomberg-rapportering. Citater fra parterne er gengivet i oversat form.
