Stigende forskel mellem korte og lange renter har fået danske boligejere til i stor stil at omlægge fra lange fastforrentede realkreditlån til korte variabelt forrentede lån. Omlægningen har accelereret siden slutningen af 2024. Eksperter vurderer, at boligejerne er blevet sårbare over for stigende korte renter, men især i en situation med øget arbejdsløshed, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
For boligejerne er de kontante fordele ved korte variable realkreditlån de seneste kvartaler blevet større og større, fordi de korte renter er faldet langt mere end de lange renter. Andelen af variabelt forrentede lån er øget fra 52 pct. til nu knap 57 pct. ved udgangen af tredje kvartal 2025, hvilket er de nyeste tal. Hastigheden i omlægningen er det seneste år vokset fra kvartal til kvartal.
Bag udviklingen ligger, at de korte renter har været faldende i takt med, at centralbankerne har nedsat de korte renter, og de lange renter er holdt oppe af nervøsitet for effekten af finanspolitiske lempelser på statsunderskuddene og øget mistro til pengesystemet. Forskellen mellem korte og lange renter er nu på næsten to procentpoint, mens den tidligere har været under det halve. Omfanget af fastforrentede realkreditlån er faldet med 40 mia. kr. de seneste tre kvartaler, heraf alene 16 mia. kr. i seneste kvartal. Samtidig er de variabelt forrentede lån vokset med 85 mia. kr. Spørgsmålet er, hvor bevægelsen væk fra fast rente mod variable renter fører hen, og hvilke risikoscenarier det åbner for, Chefanalytiker Sune Malthe Thagaard, Totalkredit, peger på, at det, der ligger bag skiftet, er, at vi har fået normaliseret rentekurven med større forskel mellem korte og lange renter: ”Skiftet mod kortere renter betyder, at boligejerne bliver mere rentefølsomme. Skulle der komme en økonomisk krise, hvor vi ser et forløb med stigende korte renter samtidig med, at vi har en krise, vil det gå ud over de boligejere, der har variabelt forrentede lån.”
Et relativt kort forløb
Spørgsmålet er så, om boligejerne vil kunne klare et sådant kriseforløb.
”Det har vi faktisk fået testet i nyere tid, nemlig i 2022-23, hvor renterne steg kraftigt og hurtigt, og hvor boligpriserne faldt 10-15 pct. Det var reelt en stresstest, og vi kan se, at resultatet var, at det kunne boligejerne godt stå imod,” siger Thagaard. Han bemærker, at det var et relativt kort forløb, hvor vi ikke så arbejdsløsheden stige væsentligt: ”Hvis der kommer en dyb og langvarig krise, så kan vi komme til at se problemer, men vi har et langt mere modstandsdygtigt marked nu end i fattigfirserne.” Cheføkonom Jeppe Juul Borre, AL Sydbank, er forholdsvis tryg ved udviklingen: ”Det er helt rigtigt, at vi ser en omlægning til variable renter. Men jeg vurderer, at vi overordnet har tryghed på boligmarkedet, og at der er en solid kreditgodkendelse.”
”Vi havde jo en lakmusprøve i 2022, hvor renterne steg hurtigt og kraftigt. Der udgjorde andelen af variabelt forrentede lån 45 pct. Historisk har andelen af lån med variabel rente svinget mellem 45 pct. og op til 70 pct., hvor den toppede i begyndelsen af 10’erne, og nu ligger vi på 57 pct. efter det seneste års stigning,” siger han.
Begge peger de på, at de låntagere og nyere boligejere, der sidder med en høj gældsfaktor, typisk skulle tage fastforrentede lån med krav om afdrag. Det vil være den typiske konsekvens af den kreditvurdering, banken foretager ved ejendomskøbet. Dermed er det næppe den gruppe boligejere, der står bag omlægningerne fra fast rente til variabel rente. Det vil typisk være situationen for de boligejere, der sidder med en stor gæld i forhold til ejendommens værdi og i forhold til indkomsten.
Derimod er der en anden gruppe boligejere, som formentlig vejer tungt i de omlægninger, vi ser.
”Nogle boligejere, der har haft fastforrentede lån med en lav kupon på f.eks. en pct., har efter rentestigningerne været i en situation, hvor de kunne skære en del af gælden ved en konvertering. Nogle af dem har valgt en skrå konvertering og dermed at gå over i en variabel rente,” siger Juul Borre.
Netop en del af de låntagere, der tidligere har konverteret deres fastforrentede et-procentslån til fire eller fem pct., kan med den stigende forskel mellem korte og lange renter være fristet til at skifte fra den faste rente til en lavere variabel.
Der er ikke tal for, hvor stor en andel de udgør, men vurderingen lyder, at når den lange rente ikke ser ud til at falde, kan fristelsen til at gå over i variabel rente være drivkraften.
Ejlif Thomasen
