Nye tal fra Nationalbanken og Det Systemiske Risikoråd afslører, at det står langt værre til med den økonomiske sundhedstilstand i den danske ejendomssektor end hidtil antaget. Nationalbanken har dybdeanalyseret økonomien i flere tusinde ejendomsselskaber, og billedet er skræmmende: Ejendomsselskaber med 18 pct. af sektorens samlede bank- og realkreditgæld kan i dag ikke servicere deres renteudgifter med de almindelige lejeindtægter. Ekspert kalder de nye tal en ”bombe” under ejendomssektoren. Fagredaktør Ejlif Thomasen har gravet i tallene.
Op mod en femtedel af de danske ejendomsselskaber kan være truet af økonomisk kollaps, medmindre den aktuelle rente- og markedssituation snart forbedres med enten lavere finansieringsrenter eller højere huslejeindtægter. Ingen af delene ligger umiddelbart i kortene – i hvert fald på den korte bane.
Tal fra Nationalbanken og Det systemiske Risikoråd viser, at ejendomsselskaber med en samlet bank- og realkreditgæld på 112 mia. kr. for tiden ikke kan dække de aftalte renter og afdrag til deres bank og/eller realkreditinstitut. Eller rettere sagt – de tjener ikke løbende nok penge på den daglige drift til at betale de aftalte renter og afdrag på deres bank- og realkreditgæld.
Med andre ord skal de altså løbende skaffe penge på anden vis til at servicere gælden. Det betyder, at de enten må sælge løbende ud af nogle af deres aktiver, eller også må de låne flere penge.
Problemet er, at de udfordrede ejendomsselskaber er afskåret fra at låne i realkreditinstitutterne, der kun må yde lån til ejendomsselskaber, der kan servicere et fastforrentet lån med afdrag. Når selskabet i forvejen ikke kan servicere den eksisterende gæld, er der altså formelt lukket for yderligere realkreditgæld.
De nødlidende ejendomsselskaber er altså henvist til deres bank eller andre finansieringskilder såsom at skaffe likviditet ved at afhænde aktiver. Det kan imidlertid blive en dyr løsning, fordi brandudsalg altid giver en dårlig salgspris, ikke mindst i det meget stille marked.
Heller ikke banker vil se positivt på finansiering af usikre ejendomsudlån, da de fra start vil skulle hensætte en stor del af det nye udlån på grund af risikoprofilen.
Gældstallene er beregnet på baggrund af Det Systemiske Risikoråds analyse af ejendomssektoren til dets seneste henstilling fra oktober 2025. Nationalbanken, der beregner tal til Risikorådet, har adgang til det enkelte ejendomsselskabs præcise lån i både realkreditinstitutter og danske banker. Det betyder, at de kan se nøjagtigt, hvilke obligationslån, renter og afdragsaftaler, der ligger for hvert enkelt ejendomsselskab. Det giver et unikt indblik i, hvor hårdt de enkelte ejendomsselskaber er spændt for, og det fører altså til de dystre konklusioner.
Renteniveauet højere i dag
Ved udgangen af første halvår 2025 lå 17,7 pct. af sektorens bank- og realkreditgæld i selskaber, hvor indtjeningen ikke er i stand til at dække renter og afdrag. Det fremgår af beregninger foretaget af Risikorådets sekretariat og ligger bag Risikorådets seneste henstilling.
Det er også disse tal, der gør, at Risikorådet fortsat kræver, at realkreditinstitutterne opretholder en systemisk buffer.
”Renteniveauet er i dag højere end, før inflationen steg kraftigt, og de øgede renteudgifter har ført til, at en større andel af selskaberne ikke kan dække de løbende ydelser på deres lån med deres driftsindtjening,” skriver Risikorådet i henstillingen.
De indtægter, der er benyttet i beregningerne, er på EBITDA-niveau, og dermed er op- og nedskrivningerne ikke medregnet. Det er dermed alene indtægter, der har effekt på selskabets likviditet, som indgår i beregningerne.
Her er der ikke taget hensyn til, at selskaberne ved siden af kan have anden gæld. Det kan være til udenlandske banker eller til andre långivere end danske banker og realkreditinstitutter. Det betyder, at tallet på knap 18 pct. endda kan være lavt sat.
”Det er en bombe under segmenter af ejendomssektoren, selvom der er andre dele af sektoren, der har det fint. Jeg tror, det er dele af erhvervsejendomsmarkedet, hvor det ser rigtigt træls ud for nogle segmenter,” siger bankekspert og seniorrådgiver på Aalborg Universitet Lars Krull.
Hjælp fra moderselskaber
Mange ejendomsselskaber er en del af en koncern, hvor moderselskabet har midler til at dække datterselskabets betalinger. Dermed kunne man tro, at problemets omfang er mindre end de knap 18 pct., som ifølge Ugebrevets beregninger svarer til omkring 112 mia. kr.
Men ifølge Ugebrevets oplysninger er alle de datterselskaber, hvor der er midler hos moderselskabet, trukket fra i tallet. Det er således antaget, at moderselskabet altid vil dække datterselskabets gæld, hvis det er muligt – enten med midler, der tjenes på andre områder eller med midler, der allerede ligger i moderselskabet.
Også selv om der ikke foreligger en garanti fra moderselskabet om at dække betalinger på gælden. Det betyder dermed, at omfanget af truede selskaber muligvis er endnu større – nemlig med den andel af selskaber, hvor moderselskabet ikke kommer til hjælp, men lader datterselskabet gå ned, hvis det ikke kan servicere gælden. Og historisk findes der eksempler på dette.
Rentestigning slog hårdt igennem
Tilbage i foråret 2022 var det omkring 10 pct. af ejendomsselskabernes gæld, der på denne måde ikke kunne serviceres, og tallet blev fordoblet frem til udgangen af 2023. Det hænger tæt sammen med stigningen i navnlig de korte renter, der steg fra omkring nul til cirka 3,5 pct.
Denne rentestigning betød en fordobling af den lånemængde, der lå i de mest udsatte selskaber. Siden er renten faldet en del tilbage til under to pct., men omfanget af “kriselån” er ikke fulgt tilsvarende med ned. De ligger som nævnt på knap 18 pct., og der kan endda ses en stigning fra første til andet kvartal 2025, selv om renten her lå næsten uændret.
Voldsomt eksponeret for renteændringer
Når renteændringer slår så hurtigt og voldsomt igennem på selskabernes evne til at servicere deres lån, hænger det sammen med, at branchen er overraskende kraftigt eksponeret mod de helt korte renter. Ud af en samlet gæld på 636 mia. kr. har ca. 260 mia. kr. en rentebinding på kun tre-12 måneder. Det svarer til godt 40 pct. af gælden.
Under 20 pct. af gælden er med fast rente, og omkring 15 pct. har rentetilpasning i 2028 eller senere. Det betyder omvendt, at to tredjedele af gælden skal rentetilpasses i år eller næste år. Denne sammensætning af finansieringen er stærkt medvirkende til, at en forholdsvis stor del af sektoren er havnet i en situation, hvor driften ikke kan servicere gælden.
”Der er segmenter i markedet, som har finansieret sig for kort, og det betyder, at der for dem ligger en bombe. For en del af dem må man sige, at de ligger, som de har redt,” siger Lars Krull.
Omkring halvdelen af de sårbare lån ligger i selskaber med en soliditet på under 20 pct. Risikorådet har lavet en følsomhedsanalyse, der viser, at en rentestigning på to procentpoint kombineret med et fald i selskabernes indtjening på 20 pct. i runde tal vil fordoble mængden af selskaber med lav soliditet og manglende evne til at servicere gælden via den løbende indtjening. Det er endda uden at indregne et fald i ejendomspriserne som følge af en rentestigning – og dermed kan konsekvenserne blive endnu værre.
Ejlig Thomasen
