Butikscentre under pres fra stigende nethandel

På ejendomsmarkedet er butikscentre et af de områder, hvor investorer og ejere skal være ekstra påpasselige de kommende år. Den markant stigende internethandel har allerede næsten overflødiggjort store dele af den traditionelle detailhandel, eksempelvis inden for elektronik. Flere brancher oplever et øget behov for omstilling af distribution og salg.

Et aktuelt eksempel er Matas, hvor det godt kunne blive en del af den nye strategi at reducere antallet af forretninger ganske betydeligt, fordi man vil satse mere målrettet på onlinehandel.

Managing partner Nicholas Thurø fra ejendomsrådgivningsfirmaet Cushman & Wakefield/Red vurderer, at markedet for butikscentre i Danmark også fremover vil være under pres, og at der også er udsigt til fortsat nedadgående pres på lejen. ”Jeg tror ikke, vi vil komme til at se samme udvikling som i USA med en række lukninger af butikscentre som følge af stigende nethandel. Det hænger sammen med, at der i Danmark har været en lovgivning, der er meget restriktiv, når det gælder muligheden for at åbne nye centre,” siger han.

FÅ CENTRE I DANMARK

Markedssituationen for butikscentre opblødes af, at der slet ikke er samme antal kvadratmeter pr. indbygger som i en række andre lande. I Danmark har de 114 butikscentre et samlet areal svarende til 368 kvm. pr. 1000 indbyggere. Ifølge Nicholas Thurø er der til sammenligning i Norge 921 kvm. pr. 1000 indbyggere og i Sverige 455 kvm. pr. 1000 indbyggere.

Alligevel vurderer Nicholas Thurø, at vi også i Danmark vil komme til at opleve pres. ”Der er en omstilling i gang, og det, vi kan se, er, at de virksomheder, der kombinerer nethandel med fysiske butikker, klarer sig godt. Jeg tror også, vi vil komme til at se en ændring i hvilke butikker, der vil være i centrene. Det vil blive drejet mere hen mod oplevelser – mere food & beverage. Vi vil i højere grad se caféer, biografer mv. og f.eks. apoteker, som er nødt til at være fysiske,” siger Nicholas Thurø.

Han forudser, at det vil betyde et øget behov for investeringer i ombygninger, og også investeringer i ny teknologi, som f.eks. betyder at kunden modtager beskeder på mobilen under besøget i butikscentret.

”Det skal finansieres ud af butikkernes omsætning, der i øjeblikket ikke er stigende, og det vil givetvis føre til pres nedad på lejeprisen,” vurderer Nicholas Thurø. Herudover forventer han, at det først og fremmest er store centre beliggende i store byer, der vil klare sig godt.

TO STORE PÅ BUTIKSCENTRE

Danica Ejendomme og Dades har tilsammen danske butikscentre for 20 mia. kr. og er dermed de eneste meget store danske investorer inden for dette segment. Danica Ejendomme har i alt 15 butikscentre, der samlet er værdisat til 12,2 mia. kr. mens Dades har 12 centre til i alt 8,0 mia. kr. Det er dermed omkring en fjerdedel – målt i antal – af de 114 danske butikscentre, der ligger i de to store selskaber. Ifølge Dades’ regnskab er den gennemsnitlige kvadratmeterpris i centrene opgjort til 1306 kr., mens det tilsvarende tal året før var 1435 kr. Det illustrerer dermed ganske godt det pres, der er på lejen. Samtidig skriver Dades i regnskabet: ”Den økonomiske tomgangsprocent er svagt stigende og udgør i gennemsnit 6,9 procent i 2016/17 mod 6,2 procent året før, hvilket skal sammenholdes med én større konkurs blandt segmentets lejere, som har påvirket omsætningen negativt med netto 11 mio. kr. Omkostningerne er på niveau med året før.”

Også Danica oplever pres og skriver: ”Ejendomsmarkedet har i 2016 været præget af fortsat tomgang for både kontorejendomme og butikscentre, mens der har været en øget efterspørgsel efter udlejningsboliger. Markedslejen inden for forretningsejendomme har generelt været under pres.”

Fælles for begge selskaber er, at de leverer systematisk lavere realiserede afkast end de afkastkrav, de benytter ved værdiansættelser af ejendommene. For Dades vedkommende er afkastkravet ved værdiberegning af butikscentre for det seneste regnskabsår opgjort til gennemsnitligt 5,23 procent, mod 5,41 procent året før. For hele porteføljen på godt 20 mia. kr. – herunder det nyerhvervede Nykredits hovedsæde – er kravet i gennemsnit på 5,19 procent, mod 5,47 procent året før. Men det realiserede afkast er af koncernen selv opgjort til 3,5 procent, mod 3,6 procent året før.

Ejlif Thomasen