Er 3. gang lykkens gang for TK Development?

Efter endnu en stor nedskrivning og strategifokusering bliver TK Development nu en 100% ejendomsudvikler, hvis det endelig lykkes at sælge afviklingsejendommene fra.

Siden finanskrisen har TK Development ad flere omgange tilpasset sin forretning – oftest med betydelige nedskrivninger til følge på de berørte projekter og forretningsområder.

I første omgang udskilte man de færdigopførte projekter i en isoleret asset management forretning, hvor indtægtsskabende ejendomme (primært detailcentre) kunne modnes og sælges på et mere opportunt tidspunkt end blot direkte efter opførelse. En del af forretningsplanen var også, at ejendommene kunne skabe et afkast på 5-6-7%, mens de kunne finansieres til en noget lavere rentesats. Sidenhen besluttede man i 2015 at afvikle aktiviteterne i flere lande, fokusere på udvikling, og ikke mindst, at netop asset management-delen skulle afvikles kontrolleret over en 3-5 årig periode.

Uden væsentlige frasalg blev forretningen igen skåret til i december2017 med det resultat, at koncernen fremover kun skal lave ejendomsudvikling i Danmark og Sverige med fokus på alt andet end store (og risikable) detailcentre.

Sidstnævnte blev dog ikke udelukket helt, men det blev understreget, at de kun iværksættes, såfremt de både er solgt og finansieret på forhånd. Den øgede afviklingshastighed betød nye nedskrivninger på 405 mio. kr.

Fremadrettet ligger forretningen således kun i udviklingsdelen, hvor TKDV forventer at kunne levere en egenkapitalforretning på 15-20% årligt. TK Development understreger i marts måneds årsregnskab, at denne forventning også gælder for indeværende regnskabsår og således er inkluderet i resultatforventningen om et koncernresultat på 80-90 mio. kr. før skat. Afviklingsforretningen forventes således kun at bidrage med et beskedent resultat.

Kan udviklingsdelen levere det lovede afkast bør den alene kunne forsvare den nuværende aktiekurs. Upsiden ligger således p.t. i, hvor meget der kan hentes fra afviklingen.

Med udgangspunkt i en bogført egenkapital på 513 mio. kr. i den fortsættende udviklingsforretning værdiansættes afviklingsforretningen således af markedet p.. til omkring 175 mio. kr. ved aktiens kurs på 6,92.

Afviklingsforretningen består af aktiver for 1,5 mia. kr. med en egenkapital på 410 mio. kr. (4,2 kr. per aktie), og den er som historikken viser bestemt ikke uden risiko til trods for de ekstra nedskrivninger. Et yderligere prisfald på 13,7% vil således være nok til at halvere den indre værdi i afviklingsforretningen til 2,2 kr. per aktie.

Kursmål ned
Vi nedjusterer vort kursmål betydeligt til 7,75-8,25 på baggrund af den seneste udvikling og en forventning om, at der ligger mindst 1-2 kr. i afviklingsforretningen. Den største risiko synes p.t. at være centreret om, hvor hurtigt vi ser resultater – og ikke mindst provenu – fra den accelererede afvikling. Indtil nu har vi ikke set noget betydende frasalg, hvilket omvendt også kan betyde, at der på kort sigt kan ligge et par kurstriggere forude, hvis det lykkes TKDV at indgå et par betydende salgsaftaler før sommerferien.

Selvom det ikke tidligere har været en garanti for, at skeletterne var ude af skabet, noterer vi to insiderkøb i forlængelse af årsregnskabet den 22. marts. Bestyrelsesformand Peter Thorsen købte for 2,75 mio. kr. til kurs 6,70, mens CFO Robert Andersen købte for 275.000 kr. til kurs 6,89. Førstnævnte er i dag 2. største aktionær med 11,2% af aktierne. TKDV-aktien har siden nedjusteringen ligget i et kursinterval mellem 6,50 og 7,50 og især indenfor de seneste to måneder i et ret stramt interval mellem 6,50 og 7,00. Der synes således at være en ganske solid købsinteresse i bunden af kursintervallet.

Steen Albrechtsen
Steen Albrechtsen og/eller dennes nærtstående ejer aktier i TK Development

Børskurs på analysetidspunktet: 6,92 AktieUgebrevets kursmål (9 mdr): 7,75-8,25

Læs tidligere analyser af TK Development her. Password er abonnent email, og adgangskode kan hentes her .