Trods vigende priser og stigende afkastkrav på erhvervsejendomme tøver pensionssektoren stadig med at investere i ejendomme, viser Økonomisk Ugebrevs kortlægning. Kun AP Pension skiller sig ud. Der er kun tre mellemstore og større handler i år med pensionssektoren som køber eller sælger. Den seneste måneds rentefald kan muligvis igen øge aktiviteten, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
Siden nytår har der herhjemme kun været tre ejendomshandler på over 100 mio. kr. med et pensionsselskab som køber eller sælger.
Den klare undtagelse er AP Pension: Markedet domineres af dennes kommende projekt Enghave Brygge, hvor datterselskabet AP Ejendomme har vundet By & Havns udbud af et meget stort areal på 97.000 kvm. på i alt seks grundstykker. Handlen af byggearealet er estimeret til en pris på 1,2 mia. kr. af rådgivningsfirmaet Red. Det svarer til omkring et gennemsnit på 12.300 kr. pr. kvm. byggegrund.
”AP Ejendomme har længe købt forholdsvis meget byggejord og er gået udviklingsvejen. Den seneste handel viser, at de fortsætter, mens andre i sektoren tøver,” siger partner Nicholas Thurø fra Red.
Adm. direktør Peter Olsson fra AP Ejendomme bekræfter den udlægning: ”Vi er egenkapitalfinansieret, og er dermed ikke i samme risiko for at komme i klemme som investorer, der skal finansiere eksternt. Samtidig betyder det, at vi selv udvikler, at vi senere kan tage stilling til, om vi skal blive i investeringen eller sælge. Det store projekt med Enghave Brygge glæder vi os til at komme i gang med så hurtigt som muligt, og her er mere end 20.000 kvm. almene boliger.”
Afhænger af markedet
Af det resterende areal er der ifølge ejendomsdatabasen ReDa-ta omkring 56.500 kvm. til boliger og 17.000 kvm. til erhverv.
”En del af boligerne skal være udlejningsboliger, og en del skal være ejerboliger. Det er dog stadig åbent præcis, hvordan fordelingen bliver. Det er også ganske åbent, hvor meget vi efterfølgende ender med at sælge, og hvor meget vi beholder til udlejning. Det kommer helt an på markedsforholdene til den tid,” siger Peter Olsson.
De øvrige to handler med pensionssektoren som aktør er langt mindre handler. Den ene omfatter en portefølje på 78 ejerlejligheder i Frederiksstaden i København. Det er en del af det boligområde, der kaldes ”Dronningegården”. Her er det Pensam, der køber af svenske M2 Asset Management. Der er tale om to bygninger på i alt 6.462 kvm. Handelsprisen er ifølge ReData på 216 mio. kr.
Der er tale om gammel boligmasse, hvor huslejen ikke er markedsleje, og derfor er det ifølge Nicholas Thurø en helt anden case, end når der handles på markedsleje.
For Pensam bliver investeringen interessant, fordi man i takt med, at lejlighederne bliver ledige, kan istandsætte dem og sælge dem fra. Det direkte afkast ved at leje ud til kunstig lav leje giver formentlig kun et afkast på en-to procent, Men et efterfølgende salg af lejlighederne, når de bliver fri, kan gøre investeringen rigtig fin.
Usikkerheden for Pensam er naturligvis, at de ikke kan vide, hvor hurtigt lejlighederne bliver ledige. Det er altså en investering, der ikke likviditetsmæssigt ville hænge sammen for en investor, der skal fremmedfinansiere. Derfor passer denne investering godt for en pensionskasse.
Har endnu ikke set handler af betydning
Når den hidtidige investor overhovedet vælger at sælge, hænger det ifølge CEO Jakob Mörndal fra M2 Asset Management sammen med, at der ikke er tale om strategiske aktiver. Samtidig er der et ønske om at skaffe likviditet.
Den tredje handel i første halvår er PFA’s køb af et turnkey-projekt af HusCompagniet. Det er et byggeri i Svenstrup ved Ålborg, hvor HusCompagniet bygger 62 rækkehuse på i alt 5.000 kvm. Det skal være færdigt i 2026.
Der er i pensionskasse-regi tale om en mindre handel på 125 mio. kr. Boligerne bygges med en målsætning om at blive certificeret til bæredygtighedsstandarden DGNB Guld. Projektet er det første i PFA’s rækkehuskoncept.
”Det er ikke nok til at ændre billedet af, at pensionssektoren er afventende. Jeg vurderer, at der er sket en tilnærmelse mellem sælgernes forventninger i salgspris, og pensionssektorens krav til afkast. Men de har stadig ikke fået enderne til at mødes, så vi har endnu ikke set handler af betydning,” siger Nicholas Thurø. De seneste måneders faldende renter kan dog ændre billedet.
Ejlif Thomasen
