Efter flere ugers tavshed erkender BankInvest nu, at kapitalforvalteren i al stilhed selv har indløst investeringsfondsandele i PFA-baseret ejendomsfond for flere hundrede mio. kr., skriver fagredaktør Carsten Vitoft.
PFA’s milliardinvesteringer i alternativer er gået hen og blevet en særdeles varm kartoffel, efter at der på børsmarkederne er opstået stor usikkerhed om værdierne på PFA’s erhvervsejendomme.
Som bekendt har BankInvest for en del år siden etableret en ejendomsfond, BI Erhvervsejendomme, baseret på en obligation i PFA ejendomsportefølje og med en værdi op mod 7 mia. kr.
Ejendomsfonden handles på børsmarkedet, hvor den er noteret til en indre værdi på 222 kr., fastsat af PFA Pension. Men markedskursen på aktiemarkedet er betydeligt lavere, og her handles andelen til mellem 202 og 209 kr. per aktie.
Massive udsalg
Men noget tyder på, at BankInvest tror mere på børskursen end på den indre værdi fastsat af PFA Pension. I hvert fald har BankInvest solgt massivt ud af PFA’s erhvervsejendomme i den fond, som BankInvest altså selv har stiftet i samarbejde med PFA.
I løbet af januar har en lang række af BankInvests egne investeringsfonde simpelthen dumpet aktierne i BI Erhvervsejendomme. I alt indløste BankInvest 559 mio. kr. i PFA til den langt højere pris, end ejendommene handles til på børsen.
Det er den regning, som kunderne i PFA umiddelbart nu ser ud til at skulle betale. ”Man må jo antage, at der er tale om et nulsumsspil, hvor den ene part taber, hvad den anden vinder. Men jeg kan ikke se, hvordan sådanne gevinster og tab bliver fordelt mellem parterne. Og valuarvurdering er altså ikke nogen eksakt videnskab, og slet ikke i et marked under pres,” siger professor Carsten Tanggaard fra Aarhus Universitet.
”Det er for mig at se nogle besynderlige transaktioner mellem PFA og BankInvest, og det ser ud til, at de ikke kan blive helt enige om, hvad det her skal koste,” siger pensioneret professor Finn Østrup, tidligere ansat på Institut for Finansiering på CBS.
Parterne har altså skabt et produkt, som der er vigende interesse for, og som der var fyldt godt op med i BankInvest egne Optima-fonde. Nu handler de altså produktet mest mellem hinanden til nogle priser, der ikke er gennemskuelige for offentligheden. Årsagen er, at både PFA og BankInvest fra start forpligtede sig til at indløse produktet ved tilbagesalg.
”Man må håbe, at parterne har tænkt det her scenarie igennem, da de sammen lavede produktet, men noget tyder på, at de ikke har. Lige meget hvordan du vender og drejer det her, så er det jo ikke en hensigtsmæssig situation, og det gælder jo både PFA og BankInvest, men også Sydbank som marketmaker,” siger aktuar Søren Andersen fra FPension.
Sydbanks ansvar er at skaffe likviditet og rimelige priser på børsmarkedet, hvilket de altså i den grad er mislykkedes med. Og så er der åbenbart ikke langt til at varetage egne interesser. Derfor er det nu et stort spørgsmål, om tilliden er forsvundet mellem partnerne.
Det afviser de dog begge. ”Der er i alt blevet indløst for 559 mio. kr. i januar 2023. Vi er løbende i tæt dialog med BankInvest, som udtrykker fuld tillid til værdiansættelsen af de indre værdier,” skriver Irene Holmslykke, der er CEO i PFA Asset Management, der samtidig afviser, at der har været uenighed mellem parterne.
Ufornuftig aftale
BankInvest bekræfter budskabet over for Økonomisk Ugebrev i et stort set enslydende svar. Her forklarer man de store indløsninger således: ”Vores Optima-fonde har (…) ikke købt men reduceret deres beholdning af aktier i BI Erhvervsejendomme A/S. Det er sket gennem indløsning til en kurs, der på indløsningstidspunktet var højere end markedskursen. Ved langt hovedparten af de salg, som skete i januar, benyttede investorerne sig af retten til at indløse til indre værdi.”
Der er tale om flere end seks fonde i BankInvest, som koordineret har indløst på en og samme dag for næsten 10 pct. af hele kapitalen i BI Erhvervsejendomme. ”Det forekommer ikke særligt fornuftigt investeringsmæssigt, at PFA har indgået en aftale med BankInvest, der medfører, at man potentielt skal købe aktiver tilbage til en højere pris, end markedsprisen, som det kan købes til på børsen. Det taber de resterende kunder i PFA jo penge på,” vurderer partner Gert Nielsen fra BEDSTpension.
Carsten Vitoft
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
