Finanstilsynets regler har i mange år krævet, at boligkøbere, uanset valg af boliglån, økonomisk kan klare et fireprocent fastforrentet realkreditlån. Med de seneste rentestigninger er kravet øget til 5 og 6 pct. I ét hug har boligkøbere fået skåret 16 pct. af den købspris, de nu kan godkendes til af banken. ”Boligmarkedet er ramt af granatchok,” siger rådgiver. Fagredaktør Ejlif Thomasen beskriver de skærpede kreditvilkår og konsekvenser for boligmarkedet.
Boligmarkedet står lige foran en voldsom storm. Anderledes kan man ikke tolke de markant ændrede finansieringsvilkår for almindelige danskere ved køb af ejerbolig.
De seneste måneders markante rentestigninger på realkreditlån betyder nu, at tusindvis af potentielle boligkøbere bliver ramt af bankernes rentestress-test, og konsekvensen er, at de enten helt må droppe deres boligplaner eller finde en anden ejerbolig til en markant lavere pris.
Tilsagn trækkes tilbage
Økonomisk Ugebrev erfarer, at bankerne i en lang række tilfælde har trukket lånetilsagn tilbage, som er blevet givet for blot en eller to måneder siden. Det betyder, at rekordmange bolighandler for tiden bliver annulleret lige før målstregen.
Teoretisk kan nye boligejere stadig få billig finansiering med korte flekslån. Men det gælder i praksis ikke i de geografiske områder, hvor boligpriserne de seneste år er steget mest, typisk i de store byer.
Finanstilsynet har udstedt særlige regler om stresstest i 18 storby-kommuner. Reglerne fastslår, at nye lånere skal kunne honorere minimum et fastforrentet realkreditlån på 4 pct. og mindst 1 procentpoint højere end den aktuelle rente.
Stigningen i den lange rente, som aktuelt er en effektiv rente på 4,4 pct., betyder, at bankerne beregner, hvad boligejere har råd til ud fra et fem- eller seksprocentslån med afdrag.
Nordea oplyser, at kreditfolkene beregner boliglåneres finansieringsmuligheder ud fra et femprocentslån, mens Totalkredit-bankerne beregner på baggrund af seksprocentslån.
Låntager skal kunne klare de skærpede krav i stress-testen for at blive godkendt til boligkøb eller låneomlægninger. Og det betyder, at der er økonomi til markant mindre boligkøb end for bare en måned siden.
”Vi mærker meget tydeligt, at bankerne har strammet op, ikke kun i vækstkommunerne under den formelle stress-test. Det gør det meget svært at være førstegangskøber for tiden,” siger partner og uvildig økonomisk rådgiver Ina Vilbroe Larsø fra den uafhængige rådgiver BoFinans.
Stresstesten har meget direkte effekt på, hvor store boligkøb der kan godkendes.
”Bankernes nye beregninger betyder, at låntagerne skal kunne klare markant højere nettoydelser. Når man indregner en udbetaling på 5 pct. og bankfinansiering på 15 pct., betyder skiftet fra 4 til 5 pct., at der er 7,5 pct. færre kroner at købe hus for, og skiftet op til 6 pct. skærer 15,8 pct. af den huspris, kunden kan godkendes til,” siger realkreditrådgiver René Poulsen fra Realråd.
Granatchok
”Boligmarkedet er ramt af granatchok. Situationen er nu, at vi oplever, at op mod en fjerdedel af de allerede underskrevne bolighandler nu bliver annulleret. Til sammenligning kommer vi fra en situation, hvor stort set ingen blev annulleret – måske en ud af 300,” siger adm. dir. Lennart Christensen fra rådgivningsvirksomheden Købermægler.
Rådgiverfirmaet rådgiver for boligkøbere i 3000 til 3500 bolighandler om året.
”For bare en-to måneder siden var situationen helt anderledes. Stort set alle handlerne kørte igennem på sædvanlig vis. Men nu ser vi særdeles hyppigt, at selvom banken har godkendt køber til et bestemt beløb for bare en-to måneder siden, trækker banken sig. Vi ser også købere blive nervøse undervejs i processen,” siger Lennart Christensen.
En anden effekt er, at der, modsat tidligere, nu bliver givet ganske betydelige afslag på prisen fra sælger i løbet af handelsprocessen.
”Der er tale om mindst en fordobling i det nedslag, der bliver aftalt. Før stod sælger stejlt, men nu ser vi mange gå med til nedslag på 10 pct.,” siger Lennart Christensen.
Det betyder, at selvom de officielle prisstatistikker viser, at boligpriserne fortsat er stigende, vil de med meget stor sandsynlighed meget snart vise en klar vending nedad.
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
399,-
pr. måned
Allerede abonnent? Log ind her
