Danica presset på indtjeningen fra ejendomme

Danicas to ejendomsselskaber er begge presset på indtjeningen. Det gælder både det gamle ejendomsselskab og Danica Ejendomme II, der er overtaget fra SEB. Danica er plaget af høje tomgangsprocenter og store igangværende byggeprojekter, der endnu ikke giver indtægter.

Begge ejendomsselskaber realiserede i 2018 lavere indtjening før værdireguleringer end året før. For det mindste af selskaberne, Danica Ejendomme II, var der i seneste regnskab tilbagegang på stort set alle tal. Selskabet er overtaget fra SEB og hed tidligere SEB Ejendomme I.

Ledelsen forklarer selv den seneste tilbagegang med en kombination af lavere værdiregulering og frasalg – et frasalg, der oven i købet gav et lille tab. Lejeindtægterne faldt med 19 procent, mens omkostningerne steg med 8 procent.

KONVERTERER TIL BOLIGER
Ledelsen peger i beretningen selv på, at selskabet bestræber sig på at øge værdierne ved at konvertere erhvervslokaler til boliger. I øjeblikket er 93 procent af porteføljen erhverv, og der er dele af disse erhvervslokaler, der ikke er lejet ud. Hvor stor en del, der er tale om, fremgår ikke af regnskabet. Men Bestræbelserne er altså en kombination af at forsøge af få udlejet de ledige lokaler og at omdanne nogle af kvadratmeterne til boliger, for på den måde at øge værdien. Det lille selskab har en portefølje af ejendomme på 2,1 mia. kr.

I det store selskab, Danica Ejendomsselskab, er der med virkning fra begyndelsen af 2018 sket en udskillelse af alle butikscentrene til det selvstændige selskab Danske Shoppingcentre. Det er organiseret som et partnerselskab, P/S, der er ligeligt ejet af Danica og ATP, og det betyder dermed, at Danica nu har en noget anden sammensætning af ejendomsporteføljen, med langt mindre fokus på butikscentre.

Det betyder, at butikscentrenes vægt er halveret til nu 34 procent, hvilket ledelsen utvivlsomt er ganske godt tilfreds med. 27 procent er erhverv og 16 procent boliger. Og så kommer en meget stor post, nemlig projekter, der udgør hele 23 procent af porteføljen, og altså ikke giver nogen lejeindtægter endnu. Det kan meget vel vise sig at

være en god forretning, men foreløbig er det regnskabsmæssigt en belastning, at så mange penge er bundet i projekter.

Ved udgangen af året var 90,5 procent af erhvervslejemålene udlejet. Der er således tale om en ganske betydelig tomgang. Tomgangen er på en enkelt ejendom oppe på 17,5 procent.

Netop den betydelige tomgang fremhæves af ledelsen da også som et element, der påvirker resultatet negativt. Et andet problemområde, der bliver nævnt, er, at projektsalg af ejerlejligheder i København har vist en faldende aktivitet i anden halvdel af 2018. Resultatet blev, at det, ledelsen kalder driftsafkastet, i 2018 faldt fra 3,7 procent året før til 2,2 procent.

POSTGRUND-BYGGERI VEJER TUNGT
De meget store igangværende byggeprojekter er først og fremmest byggeriet på postgrunden i København. Det er et kæmpe byggeri, der både omfatter kontorer, bolig og hotellejligheder. Det er et projekt til 2 mia. kr. Byggeriet omfatter bl.a. fem tårne, hvoraf det højeste bliver på 120 meter.

Til gengæld er bygning af et stort kontorhus i Kolding sat på hold, fordi kunden forsvandt.

Regnskabet afslører i øvrigt, at igangværende byggeprojekter er en hel del større end det, der fremgik af regnskabet året før. Således er der med en korrektion til primotallene flyttet mere end 1,5 mia. kr. fra investeringsejendomme til investeringsejendomme under opførelse, som dermed udgør 3,3 mia. kr. Til sammenligning udgør investeringsejendomme 8,6 mia. kr.

Ugebrevet har uden held forsøgt at få ledelsen i Danica til at kommentere på, hvad man gør ved de betydelige udfordringer på ejendomsområdet.