Danskernes utilfredshed med bidragssatser aftagende

Tema om kundernes syn på realkreditinstitutterne: I Økonomisk Ugebrevs årlige survey af kundetilfredshed i realkreditten har der tidligere været buldrende utilfredshed med bidragssatserne. Men denne utilfredshed er nu klart aftagende. Ekspert forudser dog, at stigende boligrenter kan genaktivere de kritiske røster. Indtil nu er de højere bidrag nemlig blevet slø-ret af faldende renter.

Danske boligejere med realkreditlån er mindre utilfredse med de bidragssatser, de betaler på deres realkreditlån, end de har været i tidligere år. Ikke fordi bidragssatserne er faldet, men må-ske fordi de har omlagt deres lån til en lavere effektiv lånerente, så den samlede boligydelse er faldet. For både låntagere med faste og variable forrentede lån har det været guldtider, og vi har som bekendt også sidste efterår været gennem en historisk stor konverteringsbølge med omlægning af faste lån til 0,5 pct. og 1,0 pct. nominel rente.

Under alle omstændigheder er der i dette års survey med 444 svar en betydeligt lavere utilfredshed med institutternes priser og bidragssatser end tidligere. Årets resultater viser, at der for alle institutter er sket en positiv parallelforskydning fra sidste års meget utilfredse til moderat utilfredse.

Totalkredit er fortsat prügelknabe med den laveste tilfredsscore, med 56 pct. meget utilfredse eller utilfredse kunder, og kun 16 pct. meget tilfredse eller tilfredse kunder. Bedste score får Jyske Kredit (tidligere BRF) med 38 pct. utilfredse kunder, efterfulgt af Nykredit. Svarprocenterne vedrører spørgsmålet: ”Hvor tilfreds er du med priser (bidragssatser, omlægningsomkostninger, herunder kursskæring osv) hos dit nuværende realkreditinstitut?”

Respondenternes kommentarer vedrører i højere grad end tidligere andre omkostninger end selve bidragssatsen. Eksempelvis denne: ”Bidragssatsen er ok. Andre omkostninger er for høje.” Konkurrencerådet har da også sidste år påvist i en undersøgelse, at bidragssatserne ikke er blevet rykket nævneværdigt de seneste år, men det er til gengæld næsten alle andre omkostninger.

”Den gennemsnitlige bidragssats for boligejere har siden 2016 været stabil. Derimod er listepriser for gebyrer ved låneoptagelse i gennemsnit steget cirka 16 pct. fra 2016 til 2018 for de institutter, der udbyder realkreditlån til private husholdninger og som indgår i opgørelsen,” skriver Konkurrencerådet i redegørelsen.

Om kursskæringerne ved omlægninger skriver en respondent: ”Jeg har i mange år udtrykt min utilfredshed med indførelsen af kursskæring. Den er ganske urimelig og en skjult fordyrende bidragssats, og ved omlægning også en ekstra omkostning. Hvem får den? Det gør systemet og sektoren uhæderlig og grådig.” Og en tredje skriver: ”Jeg betaler mere i bidrag end i renter, og har gjort det i årevis. Bidragssatser skal også kunne låses fast. Alt andet er et tag selvbord og noget svineri.”

Rene Poulsen fra rådgiveren Realråd vurderer, at stadigt flere låntagere er mindre utilfredse, eller mere ligeglade, med bidragssatserne, fordi de højere bidragssatser er blevet mere usynlige på grund af faldende renter. ”Generelt har de stigende bidragssatser jo ikke kostet ekstra for boligejerne, fordi de effektive lånerenter i samme periode er faldet markant. Så prisforhøjelserne er ret beset blevet pakket ind, og realkreditlobbyen har fremhævet, at det ikke er blevet dyrere at låne.”

Rene Poulsen bemærker, at bidragssatserne er steget mest på variable lån, mens de er steget mere moderat på fastforrentede lån. ”Overordnet er bidragssatserne steget mest der, hvor risikoen er størst, og hvor institutterne også bliver pålagt de største kapitalkrav. Så forskellene mellem de forskellige lånetyper virker i orden. Men om det generelle niveau for institutternes bidragssatser er det rigtige, skal jeg ikke kunne sige. Faktum er, at institutterne er blevet supergode forretninger, hvor der stort set ikke har været udlånstab. Nu står vi foran en ny økonomisk krise, og der kommer vi så til at se, om der kommer ekstra udlånstab, der kan retfærdiggøre det seneste årtis forhøjede bidragssatser.”

Rene Poulsen vurderer, at realkreditinstitutterne heller ikke denne gang får mærkbart større udlånstab: ”For det første er ejerboligværdierne steget meget i en årrække, og det betyder også, at pantværdierne er steget meget. Dermed skulle der være sikkerheder i de fleste situationer, hvor betalere bliver nødlidende (Og så har regeringen senest lagt en hånd under kortvarige betalingsproblemer ved at lempe Finanstilsynets praksis, red.)”

”For det andet har kreditvurderingen ved udlån til ejerboliger i en årrække været så skrappe, at de fleste nyere boligejere har en god økonomisk buffer at stå imod med. En ny boligejer har jo skullet kunne betale renter og afdrag på et 4 pct.-obligationslån, og stadig leve op til kravet om en gældsfaktor på kravet om maksimalt fire gange gæld i forhold til årsindkomst. De er blevet virkelig skrappe, og de er ofte mere restriktive, end tilsynet lægger op til,” siger Rene Poulsen.

Han vurderer, at institutterne får et forklaringsproblem omkring de højere bidragssatser, hvis de heller ikke denne gang får udlånstab. Nationalbanken har tidligere vurderet, at de lavere risici i realkreditten alt andet lige burde betyde, at deres afkastkrav også er mindre end i bankerne. Institutterne har dog udviklet sig til at være de rene pengemaskiner, med en forretning af egenkapitalen på typisk over 10 pct.

Rene Poulsen påpeger, at de mest sårbare boligejere er dem med femårige flekslån, som på det seneste er steget meget i rente. ”Lige nu står vi i en meget usikker situation, hvor renterne er opadgående, og samfundet næsten gået i stå med udsigt til en recession. Det er svært at se, at det ikke vil påvirke boligmarkedet og huspriserne negativt. Alene den jobusikkerhed, som mange står overfor nu, vil presse boligpriserne, fordi boligmarkedet går i stå. Ligesom der er prisfald på de finansielle markeder, vil vi med stor sikkerhed se det på boligmarkedet.”