De største ejendomsopkøbere vidt forskelligt ramt af turbulens

Både i 2021 og 2022 var ejendomskoncernerne Koncenton og NREP de to største danske investorer ved køb af boligudlejningsejendomme.  Men de to selskaber har helt forskellige tilgange til investeringerne, og de er ikke traditionelle ejendomsselskaber. Samlet købte de to aktører ejendomme for 9 mia. kr. i 2021 og knap 4 mia. kr. i 2022. Især Koncentons forretningsmodel presses af de nye markedsvilkår, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.

Mens hovedparten af landets største ejendomsselskaber har været tilbageholdende med nye opkøb de seneste år, er det markant anderledes for Koncernton og NREP. De har de seneste år tilkøbt især boligejendomme for store milliardbeløb, og det gør dem nu til landets største ejendomsinvestorer, målt på aktiver.  

I 2021 toppede Koncenton listen over største danske ejendomsinvestorer med samlede ejendomsinvesteringer på 5,2 mia. kr. i boligudlejningsejendomme. NREP var næststørst med samlede køb af ejendomme for 3,8 mia. kr., hvoraf de 3,1 mia. kr. er boligudlejning.

Færre investeringer

I 2022 blev rollerne byttet om. Her købte Koncenton i alt boligejendomme for 1,43 mia. kr., mens NREP’s ejendomskøb summerede sig til 2,49 mia. kr.  Begge har således haft et betydeligt mindre investeringsomfang i 2022 end i 2021, men reduktionen i nyinvesteringerne var størst for Koncenton.

Nedgangen følger den generelle udvikling på det danske ejendomsmarked, som beskrevet i den seneste temaudgave i Økonomisk Ugebrev om de 40 største ejendomsselskaber. 

Fra 2021 faldt den samlede handel med investeringsejendomme fra 126 mia. kr. til 76 mia. kr. i 2022, viser foreløbige tal fra Cushman & Wakefield RED. Det var navnlig i anden halvdel af 2022, at der kom afmatning i forhold til 2021. Hovedforklaringen er stigende finansieringsrenter og begyndende opadgående pres på de afkastprocenter, der handles til. 

I 2021 købte Koncernton 20 ejendomme for 5,1 mia. kr. mod 16 ejendomme for 3,0 mia. kr. i 2020. Det seneste år er nyindkøbet dykket til 8 ejendomme for i alt 1,43 mia. kr.

Forretningsmodellen går ud på, at de enkelte ejendomme, eller en pulje af flere ejendomme, samles i et selskab, hvor private investorer kan købe aktieandele. Koncenton har altså primært en funktion som formidler af ejerandelene og administrator af ejendommene. Selve ejerskabet til ejendommene ligger derimod hos en lang række mindre investorer. 

Koncenton oplyser, at der er omkring 2500 investorer med ejerskab af 85 ejendomme fra før 2022, og med de tilkøbte nye ejendomme er der i alt 93 ejendomme under forvaltning. De omfatter tilsammen mere end 6000 lejemål. Der er dels tale om almindelige boligudlejningsejendomme, men også om ejendomme særskilt rettet mod seniorer eller studerende.

Afdæmpningen i 2022 som følge af bl.a. højere renter vil med al sandsynlighed også påvirke 2023, og derfor har Koncenton allerede i efteråret droslet ned på medarbejderstaben med en reduktion på 15 pct.  Forklaringen er en afdæmpet investorinteresse som følge af højere renter og kursfald på aktiemarkedet. 

I 2022 var der dog transaktioner helt frem til december, men i lyset af, at processen med køb af en ejendomme strækker sig over en række måneder, er det utvivlsomt handler, der er gået i gang langt tidligere i 2022. De seneste to handler var begge med afslutning i december og angik to beboelsesejendomme i henholdsvis Herning og Hedensted. 

NREP mindre følsom 

For NREP’s vedkommende er situationen noget anderledes. Her er der i højere grad tale om en slags ejendomsfond, hvor NREP har fået mandat af en række investorer til at foretage investeringer i ejendomme. Ejendommene er ikke begrænset til at være boliger, selvom det er det dominerende.

NREP’s forretningsmodel er lidt anderledes, da man især henvender sig til institutionelle investorer. Konkret sker det gennem tildelte mandater til investeringer. Ifølge kommunikationsansvarlig Anders Rosendahl er der i 2022 påbegyndt projekter for i alt 3,5 mia. kr. 

Oveni disse projekter er NREP medinvestor i en del af den kommende jernbaneby i København. Her har et konsortium bestående af Novo Holdings, Industriens Pension og NREP tilsammen overtaget et areal fra statens ejendomsselskab Freja. Det drejer sig om et grundareal på 78.000 kvm, hvor der over de kommende år skal etableres en helt ny bydel – Jernbanebyen. 

Ejlif Thomasen