Den berømmede danske realkreditmodel smuldrer

Konkurrencestyrelsen afholdt i den forløbne uge en konference under overskriften ”velfungerende markeder/effektiv konkurrence” Et af emnerne var realkreditområdet. Konklusionen var, at de finansielle supermarkeder foreløbig har vundet. Ejerbankerne henter en overnormal indtjening på realkreditudlån, hvor risikoen ellers er meget lav. Fagredaktør Ejlif Thomasen deltog på konferencen og gennemgår her indlægsholdernes konklusioner og vurderinger, der kun trækker én vej: Den unikke danske realkreditmodel er under afvikling.

Mens udsigten til ”finansielle supermarkeder” for 20-30 år siden skulle åbne fantastiske fordele for forbrugerne, er konklusionen nu, at det effektivt og grundigt fjerner konkurrencen og underminerer det traditionelle realkreditlån. Formanden for Konkurrencerådet, professor Christian Schultz kunne på konferencen klart dokumentere, at de massive stigninger i bidragssatserne på realkreditområdet, danskerne siden 2009 har oplevet, ikke kan sagligt begrundes. Fra 2009 til 2018 er bidragssatserne på de variabelt forrentede lån – F1 – steget med 100 procent. Altså fordoblet. Ønsket har været at få låntagerne over i fastforrentede lån, og derfor har man differentieret satserne.

Betyder det så, at satserne på fastforrentede lån er faldet? Svaret er nej. De er modsat steget med 30 procent, dokumenterede Christian Schultz. Herefter gennemgik han punkt for punkt mulige forklaringer på den uforklarlige prisstigning.

Er det driftsomkostningerne, der kan forklare det? Nej. De har som et gennemsnit for institutterne været faldende fra omkring 0,48 procent til nu 0,38 procent. Er det så øgede udlånstab i form af nedskrivninger? Bortset fra hos BRFkredit lå de i 2009 i underkanten af 0,2 procent, og her holdt de sig frem til omkring 2014 og er siden faldet til nu under 0,1 procent om året. Det er altså heller ikke forklaringen på bidragssatsernes himmelflugt.

Men så er det måske skærpede kapitalkrav? Nej heller ikke. Egenkapitalkravene er ganske vist ændret på den måde, at sammensætning og af kapitalkravene er ændret, men de samlede krav i procent af aktiverne er, ifølge Christian Schultz, ikke ændret meget siden 2009. Hertil kommer, at de nye Basel-4 krav faktisk blev lidt lempeligere end forventet. Heller ikke prisen på kapital kan, ifølge formanden for Konkurrencerådet, forklare prisstigningerne. Bundlinjen er, at institutterne gerne vil tjene flere penge, og de har kunnet sætte bidragssatserne op uden at miste markedsandele, fordi prisstigningerne stort set har bevæget sig ens fra institut til institut.

I hele perioden fra 1995 og frem til 2007 har forskellen mellem den risikofrie rente og institutternes egenkapitalforretning svinget mellem én og fem procent. I 2008 var den negativ, men de seneste fire år har den nået højder ,vi bestemt ikke er vant til. Seks procent i 2015, mere end otte procent i 2016 og endda over ni procent i 2017. Første halvdel af 2018 tyder på lige under ni procent.

Bidragsstigningerne har altså betydet en fordobling af egenkapitalforrentningen – og dermed mange flere penge til ejerne, som da også har fået udbetalt milliardudbytter. I mange år RD til Danske Bank, og nu også Nykredit. Christian Schultz pegede på, at det er en højere egenkapitalforrentning end man må forvente i et marked med lav risiko og effektiv konkurrence.

Der er derfor heller ikke tale om effektiv konkurrence, påpeger han – og uddyber med flere forklaringer på den manglende konkurrence. Dels er der tale om fire store udbydere, hvor konkurrencen reelt er mellem de banker, der står bagved som ejere, og han retter også skylden delvist på Finanstilsynet for at have gennemført en regulering, der begrænser konkurrencen.

Det fik allerede for mere end et år siden Konkurrencestyrelsen til at foreslå en række politiske tiltag, bl.a. omkring barrierer for nye aktører, og også at få udfordret bankernes reelle monopol på at formidle lån. Han konstaterede, at politikerne har valgt ikke at gå videre med mange af anbefalingerne.

IKKE ET ORD OM UBEGRUNDEDE PRISSTIGNINGER

Ovenpå denne gennemgang var det Peter Jayaswal, der er direktør for realkredit og ejendomsfinansiering i brancheforeningen Finans Danmark, der fik ordet. Derfor var der store forventninger til at høre hans reaktioner på den manglende konkurrence. Her blev man dog slemt skuffet. Han valgte at tale om noget helt andet. Glemt var de ekstreme prisstigninger, de danske låntagere har været udsat for.

Han valgte ganske smart at sammenligne med udlandet. Et udland, der er kendetegnet ved netop ikke at have en pendant til den gamle danske realkreditmodel. Så han sammenlignede f.eks. de danske bidrag på nye lån med den svenske rentemarginal på lån med tre måneders rentebinding. Altså danske realkreditlån med svenske banklån. Og rentemarginalen i Sverige var, ifølge planchen, på 1,6 procent, mens bidragssatsen på det nye danske lån ”kun” er 0,9 procent. Men ikke et ord om de massive ubegrundede danske prisstigninger.

”Men se bare hvor billigt det er for os sammenlignet med svenskerne.” At der var tale om en total afsporing i forhold til dagens emne blev ikke omtalt med et ord. Men ser man så på udviklingen herhjemme, så kan netop denne sammenligning give anledning til kuldegysninger. Vi ser nemlig en tendens til, at bankerne benytter ”deres” realkreditinstitut til at skaffe funding, så banken kan udbyde et banklån i stedet for et realkreditlån. Det er et realkreditlignende lån, men altså ydet af banken. Væk er bidraget som begreb, og i stedet taler vi bare om en rente.

Jyske Bank har i stor stil leveret banklån i stedet for realkreditlån. Og Danske Bank er nu i gang med en lignende øvelse. Stille og roligt kan vi altså se, at bankerne hellere vil yde et banklån end et realkreditlån. Skæver vi til de svenske tal er det nemt at forstå. De kan tjene det dobbelte eller mere på at yde banklån i stedet for realkreditlån. At låntagerne så lige pludselig står med et lån, som banken rent faktisk kan opsige, bliver ikke omtalt. At der også vil blive tale om forskellige rentesatser for forskellige kunder er med til at fjerne gennemsigtigheden.

Som en sidste trumf fremlagde Peter Jayaswal EU-tal for hvor hyppigt låntager skifter realkreditinstitut. Over de seneste fem år havde syv procent af de danske realkreditkunder skiftet institut. Dermed signalerede han, at der er stor mobilitet i Danmark! Til sammenligning lå mange lande nede omkring en procent. Men rigtig mange af landene i oversigten har ikke et realkreditsystem, der på nogen rimelig måde kan sammenlignes med det danske.

Signalet til låntagerne er: ”I skal bare være glade. For i andre lande betaler de meget mere end vi gør.” Ja det er da for pokker også derfor vi febrilsk prøver at holde fast i den 200 år gamle danske andelsmodel. Meget tyder på at det er forgæves.

ER NATIONALBANKEN LIGEGLAD MED KONKURRENCEN?

Det blev bestemt ikke bedre, da Nationalbankens repræsentantPeter E. Storgaard, der er chef for finansielle institutioner i Nationalbanken fik ordet. Hele hans gennemgang viste, at Nationalbanken er fuldstændig ligeglad med om konkurrencen virker. Han havde kun et fokus: Hvad gør vi, når et realkreditinstitut går ned. Ikke hvis, men når. Vi har ganske vist 200 års erfaring, der viser at investorer i realkreditobligationer aldrig har oplevet, at obligationer ikke er blevet serviceret.

Vi har en sektor, der overlevede nedturen i ejendomspriser kombineret med stor arbejdsløshed omkring 1991 og også kom gennem finanskrisen, der satte ind for omkring ti år siden. Og vi har en sektor med en meget massiv egenkapitalreserve, og et særdeles afprøvet system. Alligevel var hans klare sigte at fjerne sondringen mellem banker og realkredit. ”Der er ikke grund til at differentiere mellem bank og realkredit” sagde han på konferencen.

Men midt i denne gennemgang havde han alligevel en betragtning om markedet, som desværre er sand og også trist. Han betragtede helt overrodnet realkreditlån som et blandt mange af de tilbud banken har om finansiering af boligen. Realkreditinstituttets rolle er altså reduceret til at være underordnet banken. Og her er virkeligheden desværre, at det nok er sådan det er blevet.

Hos Danske Bank kan man få forskellige lånetyper til boligen og et af dem er et realkreditlån i Realkredit Danmark. Ikke i Totalkredit eller BRFkredit. Kun i Realkredit Danmark. Og tilsvarende hos de andre udbydere. Det er altså bankerne, der konkurrerer i et vist omfang mod hinanden, men ikke realkreditinstitutterne, som jo er reduceret til at være datterselskaber i bankerne.

Sådan var det ikke før bankerne fik lov til at eje realkreditinstitutter, og dermed før de finansielle supermarkeders tid. Spørgsmålet er, i hvilken grad den danske realkreditmodel overhovedet kan reddes. Under alle omstændigheder kræver det, at politikerne lytter når f.eks. Konkurrencerådet kommer med en række markante anbefalinger. Og desværre tyder ikke meget på, at politikerne overhovedet har forstået alvoren i det skred, der er i gang. Måske kan en ny udbyder efter gammel model blive det friske pust, der kan skabe et nyt håb. Det kræver dog, at Finanstilsynet og Nationalbanken ikke får spændt ben for de initiativer, der efter alt at dømme arbejdes med. Ejlif Thomasen

Skriv en kommentar

Please enter your comment!
Indtast dit navn her