Dyre storbyboliger i hektisk slutspurt før istid fra nytår

Lige nu bliver der handlet et stort antal ejerboliger for at undgå skattestigninger, der træder i kraft efter nyt­år. Det er næsten uundgåeligt, at der tilsvarende vil være stilstand i begyndelsen af 2024. Men turbulensen på markedet kan vare ved meget længere tid endnu, skriver chefredaktør Morten W. Langer i denne analyse. Købere og sælgere skal vænne sig til det nye boligskatte­system, der påvirker lokal prisdannelse vidt forskelligt.

Medmindre man som ejer af en dyr villa eller ejerlejlighed i en af de større byer vil blive boende de næste fem-ti år, er det nu – før nytår – man skal sælge. Sådan tegner billedet på det aktuelle boligmarked sig.

Handelspriser og antal bolighandler de seneste måneder er stukket helt af. Ifølge eksperter er forklaringen enkel: Hvis man overvejer at sælge sin dyre ejerbolig i den øverste pris­klasse, eksempelvis i det nordlige København, skal det ske nu – og ikke efter nytår. Nye ejere, der køber efter nytår, vil nemlig blive ramt af de nye ejendomsskatter, der i mange tilfælde vil være 5.000-10.000 kr. højere om måneden.

Data fra boligportalen boligsiden.dk viser, at salgspri­serne pr. kvadratmeter fra efteråret 2022 til foråret 2023 tog et gevaldigt dyk i Gentofte – fra 64.200 kr. i oktober 2022 til 51.000 kr. i marts 2023, svarende til et prisfald på over 20 pct. Antallet af villahandler faldt markant i samme periode, hvor boligrenterne også var markant stigende.

Siden marts 2023 er de gennemsnitlige kvadratmeterpri­ser igen steget voldsomt, fra de 51.000 kr. i marts til 60.000 kr. i juli og august. Antallet af udbudte ejendomme i Gentof­te er i samme periode steget næsten 30 pct., fra 283 til 359 i august. Udviklingen er langt fra så markant i Lyngby-Taarbæk, Hørsholm eller Rudersdal, hvor de gennemsnitlige kva­dratmeterpriser er 30-35 pct. lavere end i Gentofte.

Ifølge en opgørelse fra Skatteministeriet er det lige netop de allerdyreste boliger, både huse og lejligheder, hvor nye ejere får de allerstørste skattesmæk. Ministeriet har for hver kommune givet et skøn på effekten af de nye boligskatter for henholdsvis billigere huse, typiske huse og dyrere huse.

Eksempelvis nye ejere af ”et typisk hus” i Gentofte med en samlet ejendomsvurdering på 11,6 mio. kr. og en grundvurdering på 6,8 mio. kr. kan se frem til at skulle betale 9.900 kr. mere i boligskat. For ”det dyrere hus” med en ny ejendomsvurdering på 18,9 mio. kr. stiger den sam­lede ejendomsskat for den nye ejer med 57.000 kr. årligt, eller knap 5.000 kr. månedligt.

Med andre ord kan en husejer i Gentofte, der sælger sin bolig før nytår, stille køberen i udsigt, at personen slipper for den forhøjede ejendomsskat på 5.000 kr. månedligt så længe han eller hun bor i boligen. For villaerne i 20-30 mio. kroners klassen vil stigningen typisk være markant højere.

En dyrere villa på Frederiksberg, hvor den nye ejen­domsvurdering sættes til 2,1 mio. kr., vil blive pålagt en øget boligbeskatning på 68.700 kr., eller knap 6.000 kr. månedligt, for en ny ejer.

Denne ekstra ejendomsskat for de dyreste ejerboliger forventes at betyde flere store ændringer på boligmarke­det, både kortsigtet og langsigtet. For det første kan mar­kedet for de allerdyreste ejerboliger i storbyerne i starten af det nye år gå fuldstændig i stå. Eksperter forudser en ny istid i det første halve år af 2024.

For det andet vil de dyre boliger, som handles på grund af en slags tvang, eksempelvis skilsmisser eller geografisk flytning, falde i værdi. Kombinationen af højere ejendoms­skatter, fortsat højere boligfinansieringsrenter og usikker­hed om prisudviklingen de næste to-tre år vil få boligkøbe­re til at kræve en rabat i forhold til dagens priser.

Netop dagens priser kan være kunstigt forhøjede på grund af udsigten til at slippe for den højere boligskat i al evighed, altså så længe man ejer ejendommen.

For det tredje vil mange boligejere føle sig stavnsbund­ne til deres dyre ejerbolig. Enten fordi de ikke har råd eller lyst til at flytte noget tilsvarende, fordi de så vil indkasse­rede et stort værditab. Eller også fordi prisfaldet på deres ejerbolig spiser hele eller dele af friværdien.

Skatteministeriets skøn over de ejendomsskatter viser, at boligejerne i hovedparten af landets kommuner ikke skal betale mere i boligskat, tværtimod får de en skattelettelse.

Eksempelvis ejere af en billig bolig i Allerød med en ny ejendomsvurdering på 3,5 mio. kr. får en skattelettelse på boligskatten på 4.300 kr. Endnu større skattelettelser, også for nuværende ejere, rammer villaejere i bl.a. Glostrup, Herlev, Ishøj, Hvidovre og Københavns kommuner.

For ejerlejligheder tegner Skatteministeriets kommu­neopgørelse et noget mere dystert billede af udviklingen i boligskatterne for nye ejere.

F.eks. en ejerlejlighed på Frederiksberg, med en ny ejendomsvurdering på 9,4 mio. kr., bliver 24.500 kr. dyre­re i boligskat. I langt flere kommuner rammes nye ejere af ejerlejligheder af højere boligskatter, bl.a. også i Esbjerg, Hillerød, Hvidovre, Høje Tåstrup og Roskilde.

Overordnet vil forskellene i ændrede ejendomsskatter (for en ny ejer) påvirke markedspriserne de kommende år. Nationalbanken vurderer, at priserne på ejerlejlighe­der for landets som helhed vil falde, mens priserne på vil­laer vi stige. Og det kan nok lagt hen ad vejen begrundes i forskellene i de nye boligskatter.

Det skriver Nationalbanken om udviklingen i boligpriserne

På side 15 i en analyse om Udsigten for dansk økonomi skri­ver Nationalbanken: ”Boligpriserne i Danmark forventes at stige svagt resten af 2023, før de tager til halvt inde i 2024. Markedsforventninger indikerer, at renterne blot kommer til at falde en smule over de kommende år, og dermed vil renterne sammen med et forventet fald i beskæftigelsen fortsat dæmpe boligprisudviklingen. Priserne på enfamilie­huse skønnes at falde med 3,2 pct. i 2023 og at stige med henholdsvis 0,7 og 2,1 pct. i 2024 og 2025. Dermed forbliver boligpriserne under den seneste top i prognosehorisonten.”

Videre hedder det, at ”prisfaldet i 2023 målt som årsgen­nemsnit afspejler de kraftige prisfald i 2022, da boligpriser­ne i slutningen af 2023 forventes at være steget svagt i for­hold til begyndelsen af året. Fra begyndelsen af 2024 træder de nye boligskatter i kraft. Dermed genoprettes en vigtig automatisk stabilisator på boligmarkedet, da boligskatter igen stiger og falder med boligpriserne, hvilket dæmper bo­ligprisudsving. Boligskattereformen ensarter i højere grad skattebetalingen på tværs af geografi og ejendomstyper. De nye boligskatter forventes isoleret set at medføre et mindre prisløft for huse og et mindre prisfald for ejerlejligheder, men bidrager til at dæmpe prisudsving fremover.”

Morten W. Langer