Efter corona: Udsigt til færre købere til erhvervsejendomme

Nedturen på aktiemarkedet bevirker, at ejendomme nu fylder relativt mere i pensionsselskabernes porteføljer. Det kan få dem til at skrue ned for nyindkøb for at rebalancere porteføljen. Butiks- og hotelejendomme kommer til at tabe værdi, og kontorejendomme kan følge med, hvis krisen bliver langvarig. Især mindre ejendomsselskaber kan komme i problemer. Vi tegner et overbliksbillede.

Trods coronakrisen bød denne uge på den hidtil største ejendomshandel i København, da en tysk pensionskasse for 2,1 mia. kr. købte de ejendomme, som Danske Bank et par år endnu bor i. Alligevel vækker handlen til en mere bekymret eftertanke. For det er ikke givet, at de pensionsmidler, som har en stor andel af æren for det gode ejendomsmarked de seneste fem år, bliver ved med at flyde i samme strøm. Dels kan pensionsselskaberne blive tilskyndet til at købe de statsobligationer, der skal udstedes for at finansiere krisepakker, og så er der mindre at købe ejendomme for. Men så vil det også få betydning, hvis ikke aktiemarkederne i nærmere fremtid genvinder styrken.

”Det skaber lidt en ubalance. Hvis du har en højrisikoportefølje med mange aktier, og de så falder, så bliver andelen af ejendomme tilsvarende større. Men det håndterer vi som en del af vores almindelige porteføljestyring,” siger Michael Bruhn, adm. direktør i PFA Ejendomme.

JOKEREN ER PRISNIVEAUET
Han tilføjer, at PFA stadig har kapacitet til at købe ejendomme i mellem- og lavrisikosegmenterne: ”De projekter, vi har sat i gang, fortsætter. Men jeg vil også være ærlig og sige, at det er ikke sådan, at vi er ude og sparker døre ind for at købe en hel masse lige nu. Vi tager en dyb indånding og ser, hvor det ender.”

Den store joker i spillet er, hvordan prisniveauet ligger, når krisen på et tidspunkt er overstået.

”Vi tror ikke ejendomsmarkedet bliver ramt så voldsomt. Men vi tror heller ikke, det går ram forbi. Der sker nok ikke så meget på afkastkravene. Renten er jo også stadigvæk lav, og spændet på afkastet til statsobligationer er stadig stort. Men det er klart, at hvis der bliver pres på erhvervslivet, og lejere går konkurs, og der bliver højere tomgang, så får det jo en effekt på et eller andet tidspunkt.” PFA Ejendomme er også heldig, at store dele af porteføljen ligger i segmenter, der er mindre hårdt ramt – boliger, kontorejendomme og logistik. Kun 25 ud af selskabets 400 erhvervslejere har bedt om en form for henstand, oplyser Michael Bruhn.

Anderledes dramatisk er det for dem, der er tungt eksponeret mod hoteller og butiksejendomme. Det sidste gælder f.eks. ATP Ejendomme og Dades. Men det gælder også mange mindre ejendomsselskaber, der har ejendomme på hovedstrøg, og som nu kan være uheldige, at der ikke kommer husleje ind fra butikkerne i stueetagen, fortæller Morten Østrup Møller, juridisk direktør i Ejendom Danmark.

PERMANENTE ÆNDRINGER
”Hvis man i forvejen kører med lidt gearede investeringer og så får sine huslejeindtægter reduceret, så kommer man i knibe. Det er en likviditetskrise, men der kan også være brud på lånevilkår, hvis man f.eks. ikke længere har den omsætning, der er forudsat. Så kan man blive tvunget til at stille med mere egenkapital,” siger Morten Østrup Møller. Han frygter, at der for butikslejemål ikke bare er tale om en forbigående krise, men om en permanent strukturændring, fordi nogle butikstyper, f.eks. sportsforretninger, endegyldigt lukker og overlader kunderne til nethandel. Denne frygt for detailhandlens fremtid er f.eks. også en stor del af baggrunden for, at STOXX’ europæiske real estate-indeks onsdag var ca. 30 pct. nede.

En anden årsag til ejendomsaktiernes nedtur kan være, at aktiemarkedet forinden værdiansatte dem meget højt. Det mener Nicholas Thurø, adm. direktør i mægler- og rådgivningsvirksomheden RED Cushman & Wakefield f.eks. er tilfældet for Jeudan-aktien.

RED ser forholdsvist lyst på situationen. Bl.a. er ejendomsbranchen langt mindre belånt end før finanskrisen, og så er der effekten af hjælpepakkerne. Men her og nu er det ifølge Nicholas Thurø lidt teoretisk, hvad priserne er, også på de hårdest ramte ejendomme: ”Alle venter og ser, hvor langstrakt det bliver. En sælger er ikke klar til at reducere værdien af sin ejendom med f.eks. 10 pct. På den anden side vil køberen ikke betale samme pris som for tre uger siden. Først når vi kan se den varige skade, kan vi sige noget konkret om priserne.”