Ejendomsselskaber skal selv finde ud af, hvad lagerskatten er

Finansiering af Arnes pension: Regeringens påtænkte lagerbeskatning af ejendomsavancer har åbenbaret, at det skattemæssige vurderingssystem ikke kommer til at fungere for erhvervsejendomme. I stedet skal ejendomsselskaberne selv foretage vurderinger af deres ejendomme, lyder det fra Skatteministeriet. Dermed kommer ejendomsselskaberne i realiteten selv til at bestemme størrelsen af den betalte lagerbeskatning, i hvert fald i første omgang. Under alle omstændigheder åbner den usikre model for et juridisk mareridt, med en flydende grænse mellem konservativ værdiansættelse og strafbar skatteunddragelse. Fagredaktør Sten Thorup Kristensen gennemgår sagen.

Det er næsten ti år siden, at skattemyndighederne sidst foretog vurderinger af danske ejendomme. Siden er der brugt adskillige mia. kr. på at opbygge et nyt vurderingssystem, der, baseret på objektive parametre om ejendommene, skulle være i stand til at ramme deres værdi nogenlunde retvisende. For erhvervsejendomme skulle de nye vurderinger foreligge til næste år. Og det var lige tids nok til, at de kunne bruges til at opgøre den nye lagerbeskatning, som skal være med til at finansiere Arnes tidlige pension, og som træder i kraft i 2023.

Men nej: Lagerskatten (efter hvilken værdistigninger beskattes løbende, frem for ved salget af ejendommene) bliver i stedet anledningen til at fastslå det, som folk i ejendomsbranchen måske har anet de seneste år: At de offentlige vurderinger ikke bliver af en kvalitet, så man tør bruge dem i skatteligningen. ”De offentlige ejendomsvurderinger kan ikke anvendes som beskatningsgrundlag, fordi der for en stor del af landets erhvervsejendomme, herunder udlejningsejendomme, ikke vil blive fastsat nogen ejendomsværdi med det nye ejendomsvurderingssystem,” oplyser Skatteministeriet til Økonomisk Ugebrev.

Gør det selv

”Det er tanken, at selskaberne ved udgangen af hvert år skal foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom. Mange ejendomsselskaber foretager allerede i dag en ansættelse af den aktuelle handelsværdi af deres ejendomme som et led i regnskabsaflæggelsen,” lyder det videre fra Skatteministeriet.

Sandt er det, at ejendomsselskaberne opgør værdierne af deres ejendomme i forbindelse med årsregnskaberne, og praksis er, at man hensætter et beløb til at betale 22 pct. i selskabsskat af avancerne, den dag ejendommene bliver solgt. Det største ejendomsselskab uden for pensionssektoren, Jeudan, har f.eks. hensat 1,8 mia. kr. til dette formål. Det er altså penge, som selskabet skulle have indbetalt hen ad vejen, hvis erhvervsejendomme allerede havde været lagerbeskattede.

Det lyder også nemt, at når selskaberne i forvejen opgør deres avancer på prisstigninger år for år, så kan de bare indbetale pengene med det samme i stedet for at hensætte dem. Men det bliver pludselig vigtigt, at vurderingerne er præcise – hvis et selskab værdiansætter sine ejendomme konservativt, vil det medføre en skattebesparelse her og nu. Og hvornår er konservatismen så udpræget, at der er tale om bevidst og potentielt strafbar skatteunddragelse? Vurdering af ejendomme er langt fra nogen eksakt videnskab – jævnfør at Vurderingsstyrelsen altså har opgivet at lave dem.

Store opskrivninger kommende år

En anden variant, som adm. direktør Peter Winther fra Colliers påpeger, er, at ejendomsselskaberne vil være motiverede til at gå ind i 2023 med høje bogførte værdier. På den måde skal de hensætte større beløb til senere beskatning, men de vil likviditetsmæssigt stå bedre, fordi de så i de følgende år kan undlade at opskrive værdierne yderligere, og på den måde undgå at skulle indbetale avanceskatten.

Men igen kan man risikere, at skattemyndighederne vil sige, at det er ulovligt.

”Fra nu af skal man i sin selvangivelse indestå for, at den vurdering, man angiver, er den rigtige. Hvis Skat mener noget andet, kan de ultimativt komme efter én og sige, at man skal betale noget mere. Derfor, tror jeg, er man nødt til at have en valuarvurdering,” siger Thomas Frøbert, advokat og partner i Bech-Bruun.

Han anfører, at udlejningsejendomme som udgangspunkt vil have et meget regulært regnskab med et overskud, som man kan omsætte til en ejendomsværdi ud fra det afkast, markedet handler denne type ejendomme til. Men den metode vil også lede til konservative vurderinger, fordi de ikke tager højde for, at det er muligt at forbedre indtjeningen på ejendommen, f.eks. gennem ombygninger.

En anden mulighed er at gøre som realkreditinstitutterne og værdiansætte ejendommene til den pris, de forventes at kunne indbringe ved et salg her og nu. Men også dette er en konservativ tilgang, som man risikerer, at skattemyndigheden vil kassere.

”Når vi skal i gang med at give anbefalinger til vores kunder om det her, tror jeg, vi vil starte med at råde til at få et bindende svar fra Skat om metoden. Men nogle selskaber vil måske være mere grænsesøgende og løbe risikoen for at værdiansætte deres ejendomme uden et bindende svar. I den praktiske verden vil Skat skulle ud og kontrollere og lave deres egne vurderinger. Det vil være meget arbejdskrævende, og derfor vil der sikkert være nogle, der slipper igennem med nogle forkerte vurderinger,” siger Thomas Frøbert.

Den egentlige hensigt

Han vurderer, at den egentlige hensigt med lagerskatten er at sætte en stopper for nogle udenlandske investorer, der har spekuleret i at udskyde skattebetalingen i det uendelige, hvilket f.eks. kan lade sig gøre ved at lægge ejendommene over i selskaber, som så bliver købt og solgt, i stedet for at det er selve ejendommen, der bliver handlet. Derfor, tror Thomas Frøbert, er det heller ikke så vigtigt for Skatteministeriet, om de rigtige beløb bliver betalt hen ad vejen. Det vigtige er at gøre det umuligt i praksis helt at undgå beskatning.

Men én ting er, hvad politikere og skattemyndighederne tænker her og nu. Noget andet hvad de vil tænke engang i fremtiden, når det er klart for alle, at det er muligt for staten at realisere en skatteindtægt i milliardklassen ved at kræve mere retvisende ejendomsvurderinger fra selskabernes side.

Et problemstilling, som ikke havde fandtes, hvis skattemyndighederne selv kunne finde ud af at foretage vurderinger af erhvervsejendomme. Men det har de altså tilsyneladende opgivet, i hvert fald i den forudseelige fremtid.

”Desværre kæmper det offentlige nu på ottende år med at få de offentlige ejendomsvurderinger til at fungere. Det viser, hvor uhyre komplekst det er at skabe et system, som virker. Derfor kan man frygte, at døren bliver åbnet for utallige konflikter om værdiansættelsen med SKAT. Ligesom de administrative omkostninger i et system med en fast årlig værdiansættelse bliver endnu en tung, økonomisk byrde for særligt de små og mellemstore virksomheder samt for Skat,” skriver Jannick Nytoft, direktør i Ejendom Danmark, i en kommentar til Økonomisk Ugebrev.

Fakta om lagerskatten

Ideen om lagerskatten foreligger endnu kun som et udspil fra regeringen. Det er ikke forhandlet på plads med andre partier, så der er naturligvis heller ikke noget konkret lovforslag.

Men Skatteministeriet oplyser, at hensigten kun er at lagerbeskatte udlejningsejendomme. ”Der lægges umiddelbart op til, at en løbende lagerbeskatning af ejendomme som udgangspunkt vil omfatte alle kategorier af erhvervsmæssige ejendomme, herunder industriejendomme, butikscentre og boligejendomme mv. Der lægges dog op til at undtage ejendomme, som selskabet anvender i egen drift til f.eks. lager, produktion eller kontor samt til at indføre en bagatelgrænse. Hermed vil landbrugets og industriens egne ejendomme i vidt omfang blive undtaget. Reelt vil initiativet dermed blive begrænset til ejendomme, der udlejes. En endelig afgrænsning vil skulle fastlægges i forbindelse med det lovforberedende arbejde,” skriver ministeriet til Økonomisk Ugebrev. Ministeriet planlægger også en bagatelgrænse, så små ejendomme ikke bliver lagerbeskattet.

Det er endnu uklart, om fonde skal regnes som selskaber og dermed lagerbeskattes. Derimod er ministeriet indstillet på at lave en overgangsordning, så lagerbeskatningen kun gælder fremadrettet. De penge, som ejendomsselskaberne har hensat til beskatning af avancer for de foregående år, vil altså kunne få lov til at blive stående på balancen, indtil ejendommene bliver solgt.