Top 40 Ejendomsselskaber: Ejendomsselskabers købelyst er lavere efter prisstigninger

Tema om Top 40 Ejendomsselskaber 2020: Landets 40 største ejendomsselskaber øgede sidste år den samlede aktivmasse til 233 mia. kr., hvilket var 12 mia. kr. mere end året før. Heraf skyldes 6,6 mia. kr. værdireguleringer og 5,4 mia. kr. nye opkøb. Det gennemsnitlige afkast baseret på driftsresultat før værdireguleringer faldt marginalt, fra 4,39 pct. til 4,35 pct., viser Økonomisk Ugebrevs årlige regnskabsgennemgang.

Langt hovedparten af ejendomsselskabernes vækst i den samlede aktivmasse skyldtes sidste år værdireguleringer. Kun få relativt store selskaber var aktive nettokøbere i markedet, som ses at være prissat i overkanten, hvorfor mange ejendomsaktører er tilbageholdende med nye investeringer.

Regnskabsmæssigt øgede Danica Ejendomsselskab mest via opkøb, nemlig med 1,87 mia. kr., men det kan skyldes fusionen med Danica Ejendomme II i august 2020. Ses bort fra dette, var Dades største nettokøber med 1,5 mia. kr. i nye aktiver, og Jeudan var næststørste køber af nye ejendomme, med en vækst i aktiver på 1,22 mia. kr. justeret for værdireguleringer. Samlet set stod de store ejendomsselskaber for langt hovedparten af væksten i ejendomsaktiver, altså før værdireguleringer.

Større usikkerhed
Jeudan har fortsat opkøbene i år. Selskabet skriver i Q3-regnskabet, at ”der er indtil videre i 2020 indgået aftaler om køb af 16 ejendomme for samlet mere end DKK 1,2 mia. Ca. 60 % af ejendommene overtages i 4. kvartal 2020 eller senere • Udlejningsprocent i København på 94, svarende til en tomgangsprocent på 6 hvoraf 3 procentpoint relaterer sig til arealer der ikke er udlejningsbare grundet indretninger/ombygninger. Det samlede årlige lejepotentiale i København inkl. ejendomme overtaget i fjerde kvartal udgør ca. DKK 100 mio.”

Om udviklingen for investeringsmarkedet i 2020 skriver Jeudan: ”Omsætningen af gode kvalitetsejendomme i det centrale København har i de første ni måneder af 2020 været på niveau med samme periode sidste år. De negative forventninger efter nedlukningen af Danmark i foråret skabte stor usikkerhed, hvilket bremsede omsætningen i erhvervsejendomme i første omgang. Det er dog muligt, at flere ejendomsejere, som overvejede salg op til nedlukningen af Danmark, genovervejer dette. Der ses desuden fortsat en høj interesse for velbeliggende ejendomme i København.”

Videre hedder det, at ”primo september 2020 var transaktionsvolumen DKK 24 mia., som var fordelt mellem indenlandske (45 %) og udenlandske investorer (55 %). Den pågående anden bølge af COVID-19 i både Danmark og andre lande, hvor de udenlandske investorer agerer, kan medføre en opbremsning i handlen med erhvervsejendomme. Denne effekt er ikke registreret i statistikken endnu. En anden effekt, som har haft en påvirkning på transaktionsomfanget i såvel 2020 som 2019, er politiske tiltag. Dette har hovedsageligt været tiltag, som har begrænset incitamentet til at eje ejendomme, hvilket har haft en naturlig negativ effekt på transaktionsomfanget.”

Dades skriver i sin årsrapport, hvor regnskabsperioden går til udgangen af juni 2020, at særligt butikscentrene har været påvirket af coronakrisen. ”Vi har både under og efter nedlukningen været i løbende dialog med en stor del af vores lejere, og mange har været påvirket økonomisk hårdt af nedlukningen. Drøftelserne har været positive og konstruktive, og der har været fokus på, at alle parter skulle komme bedst muligt gennem krisen for også at sikre et langsigtet samarbejde. Selvom aktiviteten i samfundet på en række områder er tilbage til niveauet før Covid-19 krisen, forventer vi, at der vil være brancher, som også i de kommende år vil være negativt påvirket af eftervirkningerne fra krisen.”

Om investeringsmarkedet hedder det, at ”Interessen for investeringsejendomme hos både udenlandske og indenlandske investorer har det forgangne år især været rettet mod bolig- og kontorejendomme. Prisudviklingen og efterspørgslen på denne type aktiver har længe været stigende og afkastkravet faldende. Grundet det fortsat lave renteniveau samt det attraktive danske realkreditmarked forventes yderligere tilgang af udenlandske investorer.”

Aktive købere
Blandt de mellemstore og mindre ejendomsselskaber var der også en del nettokøbere, men deres nettokøb blev stort set modsvaret af nettosalg i andre ejendomsselskaber. Andre mere aktive købere var ATP Ejendomme (plus 639 mio. kr.), Salling Estate Ejendomme, Commercial Real Estate Denmark, Topdanmark Ejendom, Part Street Nordicom, Bach Gruppen Ejendomme og nogle mindre pensionskasser.

Der var imidlertid også en stribe mellemstore ejendomsselskaber, der sidste år afhændede ejendomsaktiver, bl.a. Velliv Ejendomme, Sampension, KP Danmark, Wihlborgs (aktiver 5,1 mia. kr.). Der var regnskabsmæssigt storudsalg i PBU Bolig, der skar en fjerdedel af aktivmassen, fra 1,3 mia. kr. til 0,9 mia. kr. Deloitte Fonden gik fra 1,6 mia. kr. til 0,2 mia. kr. i aktiver.

Velliv, der alt andet lige har reduceret balancen med 400 mio. kr., skriver i regnskabet: ”Årets resultat udviser et overskud før skat på 520,5 mio.kr. mod et overskud på 212,3 mio.kr. i 2018. Af årets resultat udgør urealiserede gevinst ved værdiregulering af investeringsejendomme 204 mio.kr. og realiserede gevinster ved salg af investeringsejendomme 8,2 mio.kr. Årets resultat før værdiregulering er som forventet, og resultatet anses for tilfredsstillende. Ejendomsresultatet incl. værdiregulering har forrentet investeringen i ejendommene med 8,5% mod 3,4% i 2018. Excl. værdiregulering og realiserede avancer ved salg har forrentningen været på 5,1% mod 4,7% i 2018. Årets resultat svarer til en forrentning af den gennemsnitlige egenkapital på 7,5%.

Wihlborgs, der ejes af svenske Wihlborgs Fastigheder AB, reducerede aktiverne med over en halv mia. kr. sidste år. Ledelsen skriver ikke meget om baggrunden for udsalget: ”I Wihlborgs regi forventes for 2020 fortsat omsætningsvækst. Virksomheden er velfunderet, og har sikret et solidt fodfæste i Danmark. Fortsat organisationsudvikling og fokus på ressourcestyring skal sikre, at selskabet er klar til også fremover at kunne udnytte de markedsmæssige muligheder. I Storkøbenhavn forventes en positiv udvikling for velbeliggende udlejningsejendomme til kommercielle formål. Virksomheden forventer aktiviteter og driftsresultat på samme niveau for det kommende driftsår.”

Om udviklingen i 2020 oplyser ledelsen, at ”der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten. Spredningen af covid-19 har i foråret 2020 allerede fået stor effekt på verdensøkonomien og hvor stor effekt pandemien får i det længere perspektiv er svært at bedømme. Wihlborgs kundebase er bred og kun en mindre del af kunderne findes indenfor de segmenter som er ramt negativt på kort sigt, såsom hotel-, restaurant- og besøgsnæringsdrivende.”

Økonomisk Ugebrevs regnskabsgennemgang viser også, at langt de fleste ejendomsselskaber har en afkastningsgrad (afkast på den investerede kapital) før værdireguleringer omkring 4 pct. Der findes en del outsidere, der har lavere afkastningsgrader, eksempelvis Byggeselskab Mogens de Lind med 1 pct. de seneste år og Ejendomsselskabet af 31. august 2006 P/S med aktiver for 4 mia. kr., som ejes af Sampension og Velliv, med et afkast på 2 pct.

I den anden – positive – ende af afkastskalaen ligger det mindre ejendomsselskab Netzaberg aps, med aktiver for 1,3 mia. kr., som sidste år præsterede et afkast på 8 pct., det samme som året før. Selskabet, der ejes af tyske Netzaberg Holding Gmbh i Frankfurt, skriver i regnskabet, at ”selskabets hovedaktivitet er at erhverve ejendomme, og derefter projektudvikle de pågældende ejendomme samt drive udlejningsvirksomhed. Selskabets resultatopgørelse for 2019 udviser et overskud på EUR 0, og selskabets balance pr. 31. december 2019 udviser en egenkapital på EUR 4.823.”

Trods et stærkt afkast på den investerede kapital endte selskabets bundlinje på nul, fordi driftsoverskuddet på øre modsvares af finansielle omkostninger. Måske betalt til det tyske moderselskab.

Lidt højere afkast
En stribe andre selskaber har også et højere afkast end gennemsnittet, typisk på 5 pct. Det drejer sig bl.a. om Velliv Ejendomme, Wihlborgs, HD Ejendomme, Aktieselskabet Rødovre Centrum, Illum Østergared 52, Park Street Nordicom og Dansk Ejendomsfond I. Park Street Nordicom, som kontrolleres af investeringsselskaber i Luxembourg og Storbritannien, er stadig børsnoteret på Københavns Fondsbørs. Aktien er sidste efterår fordoblet fra kurs 5 til kurs 10.

I halvårsregnskabet oplyses det, at ”Park Street Nordicom expectations for EBVAT at year end 2020 are in the range of DKK 70-75 million which is lower than DKK 83 million obtained by year end 2019. The reduction of the expectations is a direct consequence of the disruptions generated by Covid-19 in form of reduction of the profit generated on the hotel business and delay on filling existing vacant units in the portfolio. It must be pointed out that a profit of DKK 38.3 million has been generated by selling two properties in the portfolio. Currently, the Company is taking significant positive steps on various projects including our assets in Taastrup, Copenhagen and Odense that will ensure its viability generating a future increase in the property value and Net Operating Income. Property buy and sales In the 1st half of 2020, Park Street Nordicom acquired the following properties: •Residential unit in Østerbro, Copenhagen In the 1st half of 2020, Park Street Nordicom sold the following properties: •Sale of a residential unit in Ballerup •Sale of an office building in Copenhagen.”

Videre hedder det, at “Park Street Nordicom’s balance sheet total as at 30 June 2020 was DKK 2,631.2 million, a decrease of DKK 141.5 million on the balance sheet total compared to 31 December 2019. Main reason of the decrease has been the disposal of the two assets mentioned in the Director’s Report (DKK 146.7 million).”

Med andre ord er der efterhånden en lang række af de mellemstore toneangivende ejendomsselskaber i Danmark, der er ejet af udenlandske investorer. Det er med til at professionalisere markedet, men det er også med til at presse priserne op (afkastkravene ned). Dette års analyse viser, at hovedparten af de danske ejendomsselskaber er blevet tilbageholdende med yderligere opkøb, og der er en tendens til, at man begynder at sælge ud af porteføljen, til de priser, som der allerede er værdiopskrevet til.

MWL