Ekspert: Lavere lånerente med større kurstab ved omlægning

Banker og realkredit giver mangelfuld rådgivning til private og erhvervskunder under den igangværende bølge af lånomlægninger. Selvom der er større kurstab på et 30-årigt 0,5 procent-lån, er den effektive lånerente faltisk lavere end på et 30-årigt 1,0 procent-lån.

Kurstab ved optagelse af et fastforrentet realkreditlån opfattes normalt som en ekstra omkostning for låntagerne. Opfattelsen er, at kursen på det nye obligationslån helst ikke skal være for langt under kurs 100. Eksempelvis har Forbrugerrådet for nylig nævnt, at kursen bør være omkring 97 for at minimere kurstabet, og banker og realkreditinstitutter rådgiver også ofte efter denne tommelfingerregel.

Lektor Bjarne Astrup Jensen fra CBS har ved flere lejligheder rettet kritik mod realkredit og banker for mangelfuld rådgivning omkring realkreditlån. ”Det er noget frygteligt vrøvl, at kurstabet ved låneoptagelse er et tab, som man bør prøve at undgå. Og det er beklageligt, at branchen ikke arbejder for at få aflivet den misforståelse,” siger han til Økonomisk Ugebrev.

USYNLIGE PRISER
Logikken er som følger: På den ene side er kurstabet en naturlig del af de finansieringsomkostninger, som kunderne skal betale. På den anden side er låntagerne beskyttet af retten til at kunne indfri lånet førtidigt til en maksimal kurs på 100. Det er her, muligheden for at konvertere lånet ved en faldende effektiv rente kommer ind. Uden denne beskyttelse kunne kurserne komme anderledes højt op. Det er den problemstilling, som låntagere med inkonvertarbare lån, blandt andet andelsboligforeninger med såkaldte swaplån, oplever. “Det er jo ikke gratis for låntager at vælge et lån, hvor der er tilknyttet en ret til senere at indfri lånet til kurs 100. Det er reelt en calloption, som låntager køber, og jo tættere obligationskursen er på 100, jo dyrere er denne option. Det kan låntagerne imidlertid ikke se, for det er skjult i kursen på obligationen. Men det oplyser långiverne normalt intet om. Det er en afvejning af, hvor lille en selvrisiko man er villig til at betale for, og det kan jo være svært, når man ikke aner, hvad det koster,” siger Bjarne Astrup Jensen.

En låntager, der aktuelt omlægger realkreditlån, kan for tiden vælge mellem 30-årige lån med afdrag med en rentekupon på 1,0 procent til kurs 98,7, og en kupon på 0,5 procent til kurs 94,7. Det betyder, at mange rådgivere vil anbefale 1,0 procentsobligationen, fordi den er tættest på kurs 100, og ”kurstabet” dermed er lavest i forhold til den nominelle restgæld. Det vil dog i mange tilfælde være et forkert valg, vurderer Bjarne Astrup Jensen.

Ifølge Realkredit Danmark koster 1,0 procentsobligationen en effektiv rente på 1,82 procent før skat og 1,37 procent efter skat. Obligationen på 0,5 procent har en før skat-rente på 1,62 procent og efter skat på 1,29 procent. Låntager kommer altså til at betale laveste effektive rente på 0,5 procentslånet både før og efter skat. Stiger renteniveauet, vinder 0,5 procentslånet også.

Fra udbyderside giver man langt hen ad vejen Bjarne Astrup Jensen ret i betragtningerne. ”Vi har aldrig sagt, at kurstabet er en omkostning, man skal forholde sig til. Men vi kan konstatere, at kunderne ikke er vilde med at tage et stort kurstab,” siger afdelingsdirektør Mikkel Høegh fra Jyske Realkredit.

BEHØVER IKKE VÆRE REEL OMKOSTNING
Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark genkender, at der florerer en tommelfingerregel om kurs 95. ”Kurstabet behøver ikke nødvendigvis at være en reel omkostning, som Bjarne Astrup Jensen også peger på. Det kan jo være, at man førtidsindfrier til omtrent samme kurs eller måske endda en lavere kurs og dermed sikrer sig en restgældsreduktion. Omvendt realiserer man hele kurstabet, hvis man holder lånet til udløb eller indfrier før tid til kurs 100, hvis nu renterne er faldet, og man konverterer ned i rente,” siger han.

Cheføkonom Jeppe Juul Borre fra Arbejdernes Landsbank medgiver nogle af Bjarne Astrup Jensens pointer, men ikke alle: ”Kurstabet skal tages med et gran salt forstået på den måde, at det ikke er penge, man som sådan har tabt, medmindre man beholder lånet til udløb eller skal indfri til en højere kurs. Men når det er sagt, så vil det i min optik være naivt for en boligejer at gå ind i en låneoptagelse og ikke tænke på kurstabet som noget, der kan minde om en omkostning. Gør man ikke det, risikerer man på et senere tidspunkt at stå over for at skulle indfri til en højere kurs og dermed realisere kurstabet,” skriver han.