Både Finanstilsynet og Nationalbanken har ad flere omgange advaret mod stigende brug af afdragsfrie realkreditlån. Men hovedparten af de afdragsfri lån er ydet til boliger med en LTV under 60 pct., altså ejendomme med friværdier over 40 pct., oplyser Realkredit Danmark. Eksperter ser ingen røde advarselslamper.
Boligejere og erhvervslivet er superglade for afdragsfrie realkreditlån. Men hverken Nationalbanken eller Finanstilsynet bryder sig om dem, og begge har på forskellig vis udtrykt bekymring over stigende brug af afdragsfrie realkreditlån.
Men kritikken rammer helt ved siden af. Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark efterlyser en mere nuanceret tilgang til emnet:
”Vores tal viser, at der ganske rigtigt er en stigende brug af afdragsfrie realkreditlån. Men en meget vigtig detalje er, at hovedparten af de afdragsfri lån ydes til ejendomme med LTV under 60 pct. For højere LTV’er er der omvendt tale om en faldende andel afdragsfrie lån,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
God rådgivning
Han ser derfor ikke nogen røde lamper blinke. Heller ikke bankekspert og seniorrådgiver på Aalborg Universitet Lars Krull vurderer, at der er grund til bekymring.
”Jeg ikke er særligt bekymret for brugen af de afdragsfrie lån. Jeg synes, der mangler nuancer i debatten. Jeg mener, at vi må forholde os til den rådgivning, låntagerne får i banken. Her er forholdet, at jeg synes, de får ganske gode og solide råd, som de også følger,” siger Lars Krull.
Data fra det seneste konverteringsforløb viser, hvor meget de afdragsfrie lån fylder ved opkonverteringer til fire- og femprocent-obligationer. Afdragsfrie lån med 30 års afdragsfrihed fylder kun omkring 3 pct. af de nye lån hos Nykredit og 5-6 pct. hos Realkredit Danmark.
For lån med ti års afdragsfrihed er andelen hos Nykredit omkring 27 pct., mens den i Realkredit Danmark nærmer sig 50 pct.
Dermed kan det antages, at et eventuelt problem er størst hos Realkredit Danmark. Men det afvises af Christian Hilligsøe Heinig, der har nærstuderet Realkredit Danmarks portefølje.
Afdragsfrie lån har været en del i vælten over de seneste par år og særligt i kølvandet på Det Systemiske Risikoråds henstilling tilbage i 2021 om at begrænse muligheden for afdragsfrihed ved belåningsgrader over 60 pct. af boligens værdi.
”Vi kan se, at det især er det afdragsfrie udlån til boligejere med en LTV under 60 pct., der driver væksten, mens der faktisk er en markant faldende andel af den mere ”risikable” afdragsfrie belåning med LTV over 60 pct.,” siger Christian Hilligsøe Heinig. Han fremhæver, at det både gælder i vækstområderne og på landsplan.
”I det hele taget har der været en faldende tendens til afdragsfrit udlån ved belåningsgrader over 60 pct., hvilket især skal ses i lyset af de senere års kraftige boligprisstigninger og stigende friværdier. I tredje kvartal lå vores belåningsgrad på 44 pct. for vores samlede udlånsportefølje til boligejerne, og i København var vi helt nede på 41 pct.,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Udviklingen viser, at branchen har taget henstillingen fra Det Systemiske Risikoråd til sig.
Derfor virker det mærkværdigt, at Nationalbanken lang tid efter – så sent som i juni i år – i forbindelse med sin rapport om den finansielle stabilitet kommer med en række udmeldinger, som fortsat fokuserer på problemstillingen.
Advarsler fra Risikorådet
Risikorådet skriver: ”Stor udbredelse af afdragsfrihed øger boligejernes sårbarheder over for et senere fald i boligpriserne og bør derfor begrænses til de mest robuste boligejere. Et generelt krav om større udbetaling og krav om afdrag på lån til boligejere med høj belåningsgrad er begge tiltag, der kan bidrage til et mere robust boligmarked. Større udbetalingskrav og krav om afdrag for højt belånte boligejere er også blandt de tiltag, som IMF peger på for at modvirke øgede risici på boligmarkedet.”
Også i Finanstilsynets nye skærpede vækstvejledning fra august i år var der i første omgang lagt op til hidtil uset skarpe krav til realkreditinstitutternes løbende oplysninger om låntagers økonomiske forhold, så der ved afdragsfrie lån med mere end ti års afdragsfrihed hvert andet år skulle ske en gennemgang af låntagers økonomiske forhold.
Voldsomme protester fra realkreditsektoren ser dog ud til at have virket, så de skærpede krav nu alene gælder for pengeinstitutter.
Ejlif Thomasen
