Ejendomsinvestorer begynder at skære i balancen

Mens ejendomsinvesteringer af mange store langsigtede ejendomsinvestorer fortsat ses som adgang til langsigtede, stabile afkast, er der også ejendomsinvestorer, som tilsyneladende begynder at hjemtage gevinster efter flere år med gunstige markedsforhold.

Flere store ejendomsinvestorer har det seneste år hjemtaget gevinster ved at sælge ud af deres ejendomsportefølje. Eksempelvis har Danica Ejendomsselskab, som er landets største med en samlet aktivmasse på 23,5 mia. kr., det seneste år nedbragt porteføljen med 9 procent, svarende til 2,2 mia. kr. Ifølge regnskabet solgte ejendomsselskabet ejendomme for 2037 mio. kr., mod et næsten tilsvarende indkøb året før. Selskabet skriver, at der fortsat er tomgang indenfor kontor og butikscentre, og at markedslejen på forretningsejendomme generelt er under pres.

At Danica Ejendomme måske synes, at værdiansættelserne er ved at være anstrengte, indikeres af, at værdireguleringerne det seneste år er på moderate 0,6 procent af aktivmassen. Det står i skarp kontrast til de fleste andre selskaber, som har procentvis højere værdireguleringer. I samme boldgade er Dansk Supermarked med en negativ værdiregulering på 2 procent, hvilket muligvis afspejler de vanskeligere forhold for detailhandlen og butiksejendomme generelt. Også Nordea Pension har en negativ værdiregulering, hvilket kan hænge sammen med de massive opkøb, måske i visse tilfælde til lidt for gavmilde priser.

Andre selskaber, der har solgt ud, er CW Obel og SEB Ejendomme. CW Obel opskrev sine ejendomme sidste år med 1,2 procent, med næsten det dobbelte året før, men reducerede balancen med 5 procent. Det oplyses dog i regnskabet, at der i 2016 også er foretaget nyinvesteringer i ejendomme, blandt andet i en kontorejendom på Strandboulevarden i København. Også flere boligudlejningsejendomme blev indkøbt, blandt andet fik datterselskabet leveret de første to etaper af boligudlejningsprojektet Teglværkskajen, og der er påbegyndt opførelse af en boligudlejningsejendom med 217 lejligheder.

Lavest effektive afkast på sine ejendomme præsterede Topdanmark Ejendom med kun 1,9 procent, mod 2,6 procent året før. Ejendomsselskabet skriver, at 2016 har været præget af på den ene side optimisme grundet et

positivt marked for handel med investeringsejendomme, og på den anden side et udfordret udlejningsmarked, som dog vurderes at være i bedring. Det forventes, at resultatet stiger de kommende år, blandt anet på grund af øget interesse fra investorer og udlejere.

I bundgruppen var også HD Ejendomme med et afkast på 1,6 procent og Sampension Kp Danmark med et afkast på 2,3 procent. Sampension skriver om sit markedssyn i regnskabet, at ”tomgangsprocenten for hele porteføljen udgjorde pr. 31.12.2016 8,9 %, som primært vedrører 3-4 store erhvervslejemål i København. Udlejningsmarkedet for kontorejendomme er fortsat trægt med et pres på lejen for specielt de store lejemål, hvor der typisk ydes en stor investering i lejemålet i form af lejeindretninger for at få lejerne ind. Derudover observeres der fortsat forholdsvis store indslusningsrabatter.

Der er foretaget opskrivninger på boligejendommene på i alt 116 mio. kr. svarende til 4,8 %, som skyldes en kombination af stigende lejeniveauer (både for de regulerede og uregulerede lejemål), stigende frasalgspriser for ejerboliger samt faldende afkastkrav. På trods af et svært lejemarked for kontorejendomme er der fortsat en massiv efterspørgsel efter kontorejendomme, specielt med lange kontrakter.”