Oven på Nykredit/Totalkredits markante forhøjelse i låntagernes bidragssatser er diskussionen om flytteomkostninger igen blusset op. Netop høje flytteomkostninger har begrænset konkurrencen, fordi låntagerne skulle betale dyrt for at flytte. Med de seneste flyt gratis-tilbud og politisk fokus på at nedbringe flytteomkostningerne vil mobiliteten antageligt blive markant forbedret. Økonomisk Ugebrev har gennemgået de forskellige komponenter i flytteomkostningerne, og gennemgangen viser, at der også er betydelige ”skjulte” omkostninger.

Del artiklen:

Et regneeksempel fra det uafhængige rådgivningsfirma Realråd på at flytte et 30-årigt treprocentslån på 2,5 mio. kr. fra et realkreditinstitut til et andet institut afslører rene omkostninger på flytningen på 33.000-36.000 kr. ”En tommelfingerregel siger, at det koster omkring 1,5 procent af lånet at flytte fra det ene institut til det andet,” siger indehaver Søren Ejlertsen fra Realråd.

Den samlede omkostning er sammensat af både formelle og oplyste elementer, men også at mere skjulte omkostninger. De formelle omkostninger består af følgende:

Lånesagsgebyr, indfrielsesgebyr og tinglysningsservice i instituttet: Det såkaldte lånesagsgebyr ved et nyt lån svinger typisk mellem institutterne fra 2000 kr. til 4000 kr. Her ligger BRFkredit lavest med 2000 kr., mens Totalkredit kan kræve op til 4000 kr. Hos Realkredit Danmark er det på 3000 kr. Hertil kommer et indfrielsesgebyr, der generelt ligger på 950 kr. Herudover skal boligejeren betale for tinglysningsservice, der typisk udgør i omegnen af 3000 kr. Samlet kan det løbe op i 7.000 kr.

Kurtage ved handel med obligationerne: Ved skift af realkreditinstitut skal låntager have handlet obligationer både i forbindelse med indfrielse af det gamle lån og igen ved optagelse af det nye lån. De fleste steder udgør kurtage 0,15 procent, og for lånet på 2,5 mio. kr. betyder det altså, at der skal betales i alt omkring 7.500 kr. alene i kurtage. Et enkelt institut, nemlig BRFkredit har dog en kurtagesats på 0,25 procent, men samtidig et maksimum på 6000 kr. I eksemplet med flytning af lånet på 2,5 mio. kr. udløser det altså to gange 6000 kr. i kurtage, i alt 12.000 kr. i kurtage hvis man flytter til BRFkredit.

Disse poster løber dermed op i omkring 16.000-20.000 kr., afhængigt af hvilket institut låntageren flytter til. Oveni kan der komme både bankomkostninger og også eventuelle rykningsomkostninger, hvis der f.eks. længere nede i prioritetsrækken er et ejerpantebrev som sikkerhed for et banklån. Men det er kun lidt over halvdelen af de samlede omkostninger, låntageren kommer til at betale.

De skjulte omkostninger: Den helt store omkostning er forskellen mellem kursen på de obligationer, der bliver købt for at indfri det gamle lån, og de tilsvarende kurser, der bliver solgt obligationer til det nye lån for, det såkaldte kursspænd. På et lån på 2,5 mio. kr. kan det løbe op i en skjult meromkostning på 15.000 kr. Ifølge Søren Ejlertsen er virkeligheden, at der typisk er en forskel mellem de to obligationskurser på et sted mellem et halvt og et helt kurspoint. Det er vel at mærke på helt identiske obligationer, og dermed ikke fordi der f.eks. er tale om forskellige rentekuponer eller løbetider. Denne kursforskel er uigennemskueligt for låntager, og den skyldes, at der ikke stilles skarpe priser på de bagvedliggende obligationer. Hvis der blev stillet skarpe priser, ville forskellen mellem købspriser og salgspriser antageligt være omkring 0,1 procent.

Det viser sig dermed, at et af de meget vigtige elementer omkring flytning af lån netop er obligationshandlen. Derfor forsøger institutterne også i stort omfang at sætte sig på netop denne ydelse frem for at udlevere obligationer til låntager, som så selv kan sælge dem. Søren Ejlertsen peger på, at låntager i mange tilfælde kan spare store beløb ved at få udleveret obligationer og selv med bistand fra en uafhængig rådgiver at står for salget.

Når der er tale om flytning af lånet fra det ene institut til et tilsvarende lån i et andet institut, er der en simpel tommelfingerregel til at beregne de samlede omkostninger. Ifølge Søren Ejlersen skal man tage den nye obligationsgæld og trække den gamle fra, og herefter trække en eventuel udbetaling ved opgørelse af lånesagen fra. Så er man sikker på at få alle omkostninger med i regnestykket.

Tinglysningsudgifter til staten: I regneeksemplet vil omkostningsopgørelsen indeholde et tinglysningsgebyr til staten på 1660 kr., og det er uanset hvilke institutter, der flyttes imellem. Muligheden for at afskaffe eller reducere tinglysningsudgifterne har været fremme i debatten. Det er en udgift, staten kan påvirke med en lovændring.

Læs hele udgivelsen her

Del artiklen:

Skriv en kommentar

Please enter your comment!
Indtast dit navn her