Fem års monopol på at handle obligationerne bag realkreditsektorens obligationslån er nu brudt. Dermed er der åbnet for, at låntager kan få obligationerne bag lånet udleveret og selv efterfølgende sørge for at gennemføre selve obligationshandlen. Bruttobesparelsen for en almindelig husejer, der optager lån, kan her og nu løbe op i 10.000 kroner, og realkreditinstitutterne vil få sværere ved at hæve kurtager og kursskæringer.
Oprindeligt var et obligationslån kendetegnet ved, at det netop var obligationer, låntager lånte i realkreditinstituttet. Han eller hun skulle så selv sørge for at få solgt obligationerne, og på den måde få provenuet til rådighed. Låntager kunne i teorien også beholde obligationerne. Men de seneste fem år har realkreditbranchen sat sig på at gennemføre salget af obligationer, og det har givet mulighed for at opkræve kurtage, og herudover en kursskæring, der efterhånden har fået et ganske betydeligt omfang. Men nu er der sket et gennembrud tilbage til den gamle praksis med at få udleveret obligationerne. Det er det uafhængige rådgivningsfirma Realråd, der på vegne af kunder har gennemført de første handler af obligationer udleveret af realkreditinstituttet. Det er sket næsten samtidig med, at Finanstilsynet offentliggjorde en ny rapport om netop kursskæring. Ifølge Ugebrevets oplysninger er to af de fire realkreditinstitutter, der yder lån til boliger, klar til at bruge den gamle praksis med udlevering af obligationer til kunden.
I praksis betyder den nye situation, at der fremadrettet kommer pres på branchens tendens til at forhøje den kursskæring, de for nogle år siden indførte. Kursskæringen var i første omgang alene for rentetilpasningslån, og netop disse lån er ikke omfattet af muligheden for at udlevere obligationer. Men kursskæringen bredte sig til også at omfatte fastrentelån, og her bliver virkeligheden fremover med stor sandsynlighed, at hvis branchen forhøjer kursskæringen yderligere, vil låntagers incitament til selv at forestå obligationssalget – eventuelt sammen med en uafhængig rådgiver –blive større. Indehaver Søren Ejlertsen fra Realråd vurderer, at en tilbagevenden til den gamle praksis med at udlevere obligationerne kan få stor positiv betydning for kunderne.
I et konkret eksempel på en handel efter udlevering af obligationerne, som Ugebrevet har fået forelagt, blev obligationerne bag det nye 30-årige lån solgt til kurs 99,03. Til sammenligning var den kurs, kunden kunne have fået, hvis handlen var sket gennem realkreditinstituttet, 98,72. Forskellen på 0,31 kurspoint kommer dermed kunden direkte til gavn. I et andet konkret eksempel er der en forskel på 0,60 kurspoint.
Fintuning forestår
”Vi har nu den første erfaring med, at det rent faktisk kan fungere, og dermed har den enkelte kunde nu mulighed for selv at have kontrol med forløbet,” siger Søren Ejlertsen.
Det, der nu står tilbage, er at fin-tune en masse af de elementer, der indgår i processen, så kunden får så stor fordel ud af det som muligt. Men det helt væsentlige, nemlig bruddet på branchens handelsmonopol, er nu en realitet. Ifølge Søren Ejlertsen vil man på sigt kunne forestille sig, at den enkelte kunde enten vælger at få sin uafhængige rådgiver til at stå for salget af obligationer, eller at kunden vil kunne vælge selv at stå for salget. I begge tilfælde vil man kunne styre uden om de kursskæringer, realkreditinstitutterne nu efterhånden tager ved alle obligationshandler – og ikke kun ved rentetilpasningslån. Afhængig af en række konkrete forhold kan der meget vel blive tale om besparelser på 5.000-10.000 kr. i forbindelse med låneoptagelse i en almindelig bolig.
Muligheden for, at kunden selv eller en rådgiver står for salget af obligationer, vedrører med obligationslån. Når det gælder de store rentetilpasningsauktioner, kan det ikke lade sig gøre. Men med den bevægelse, der de seneste år har været hen mod fastforrentede lån, vil monopolbruddet få større og større betydning.
I praksis er det typisk salget af obligationerne til det nye lån, som låntager selv kan stå for. Derimod vil der typisk ikke være en handel af obligationer på det gamle lån, som bliver indfriet. Det vil som regel blive opsagt til indfrielse, og så skal der ikke foretages obligationshandel. Bruddet på monopolet åbner mulighed for, at kunden kan opnå bedre kurser, og samtidig muligvis handle til lavere kurtager.
Ikke alle institutter vil være med
Allerede tilbage i foråret afviste to aktører at udlevere obligationerne ved obligationslån. Fra Realkredit Danmark er meldingen nu den samme. Ifølge cheføkonom Christian HilligsøeHeiniger er der ikke nogen ændring i beslutningen om, at selskabet af forretningsmæssige årsager selv vil varetage handlen med obligationer. Der er da også tale om et marked, hvor realkreditinstitutterne nu henter indtjening, der skal måles i milliardstørrelsen.
Også fra Nordea er meldingen ifølge forbrugerøkonom Lise Nytoft Bergmann, at man af forretningsmæssige grunde ikke vil overføre obligationerne til kunden. Også her betyder hensynet til indtjening altså, at kunden ikke får denne mulighed.
Kommende politiske tiltag
Spørgsmålet er nu, om institutterne slipper afsted med fortsat at nægte at udlevere obligationerne i forbindelse med obligationslån. Oven på Finanstilsynets nye rapport om information omkring kursskæring har ministeren på området – Troels Lund Poulsen – udtalt, at det vil indgå i de kommende politiske forhandlinger.
Ejlif Thomasen
