Forskere efterlyser lovændring for at redde realkreditmodel

Efter at Finanstilsynet nu overfor Økonomisk Ugebrev har bekræftet, at tilsynet ikke med loven i hånden kan omgøre realkreditinstitutternes nye praksis om udlevering af obligationer, kommer en kraftig anbefaling fra to uafhængige eksperter: Nu må politikerne ændre loven og dermed sikre den unikke danske realkreditmodel. Økonomisk Ugebrev har tidligere dokumenteret meget negative konsekvenser for låntagerne, altså boligejere, virksomheder og boligforeninger, af den nuværende tilstand.

Ugebrevet har tidligere beskrevet flere realkreditinstitutters nye praksis med at koble realkreditkunden helt af som part i en obligationshandel, hvilket har mødt kritik fra flere sider. Denne kritik bakkes nu op af en professor og en tidligere professor.

”Det er et klart angreb på den gamle danske realkreditmodel,” er den enslydende vurdering fra professor Carsten Tanggaard fra Aarhus Universitet og tidligere professor Bjarne Astrup Jensen fra CBS. De efterlyser begge, at politikerne nu tager initiativ til lovændringer, så der kan skabes et mere transparent system.

Ufordelagtigt for kunderne

”Når det gælder aktiemarkedet, er der fuld indsigt i kursdannelsen, men for realkreditobligationer bliver afregningskursen nu dannet i et marked, der er et lukket kredsløb mellem banker, realkredit og pension, uden at udefrakommende kan deltage. Det er absolut ikke fordelagtigt for konkurrence om skarpe priser,” siger Carsten Tanggaard.

”Der er tilmed tale om handel mellem interesseforbundne parter,” tilføjer Bjarne Astrup Jensen.

Når realkreditinstitutterne med en ny praksis har kørt kunderne helt ud på et sidespor, holder de sig inden for lovens grænser. Der skal altså ny lovgivning på området, hvis kunderne igen skal sikres den råderet over obligationerne, som har været praksis i 200 år.

”Der står ingen steder i loven, at kunderne skal have udleveret obligationerne, og nogle institutter har meddelt os, at de ændrer praksis, så de fremover ikke tilbyder at udlevere obligationerne. Det er ikke noget, vi kan have en holdning til. Vi kan bare konstatere, at den nye praksis holder sig inden for eksisterende lovgivning. Når der ikke indgår en værdipapirhandel i lånoptagelsen, så er MiFid II heller ikke relevant,” siger Ulla Brøns Petersen, kontorchef i Finanstilsynet.

”Hvis kunden skal have ret til at få udleveret obligationerne, så kræver det en lovændring,” tilføjer hun.

Mifid II er angiveligt den direkte anledning til, at flere realkreditinstitutter har skiftet praksis, så låntagerne ikke længere er part i en værdipapirhandel, når de optager obligationslån. Det betyder også, at kundernes mulighed for at få den beskyttelse, der ligger i Mifid II og Best executionreglen, nu er helt væk.

Det er med stor sikkerhed realkreditkunden, der kommer til at betale for den nye praksis. ”Et slag på tasken viser, at omkostningerne (all-inclusive) ved et samtidigt salg og køb af disse obligationer nærmer sig 1 procent. Det er formodentlig omkring ti gange så meget som bid/ask-spread i engrosmarkedet. Hvordan den kage fordeles mellem købs- og salgssiden i markedet er uigennemskueligt,” siger Carsten Tanggaard.

Betydelig merudgift

Erfaringer fra bl.a. rådgivningsfirmaet Realråd viser, at kunderne i gennemsnit kan hente 0,3 kurspoint i bedre nettoafregning ved låneoptagelse til kunden, hvorefter kunden selv får råderet over obligationerne, og dermed kan bestemme, hvem der skal sælge dem.

Også både Carsten Tanggaard og Bjarne Astrup Jensen vurderer, at kunderne faktisk kan få skarpere priser ved, at de får råderet over obligationerne. Det er netop denne råderet, som den nye praksis fjerner. Begge forskere undrer sig i øvrigt over den forskel, som institutterne nu ønsker, afhængig af, om der er tale om optagelse eller indfrielse af lån. For hvorfor kan kunden ikke handle obligationerne ved låneoptagelse, men godt aflevere obligationer ved indfrielse af lån?

I øjeblikket er situationen, at kun et enkelt realkreditinstitut – Totalkredit – har holdt fast i den gamle praksis, og dermed gerne overfører obligationerne til det depot, kunden anviser.

”Pengeinstitutterne i Totalkredit-samarbejdet har mulighed for at få udleveret de udstedte obligationer på fastforrentede lån i Totalkredit. Det har vi ingen planer om at ændre på. Der kører i øjeblikket en politisk proces vedrørende Konkurrencerådets anbefaling på dette område. Den proces afventer vi udfaldet af, før vi ønsker at kommentere sagen yderligere,” skriver pressekonsulent Jonas Rømer Haugegaard fra Nykredit i et svar til Ugebrevet.

Vigtig transparens

Den nye – og altså lovlige – praksis fra flere realkreditinstitutter, hvor kunden er koblet helt væk fra obligationssalget, står i skærende kontrast til konklusionerne i et diskussionspapir fra Finanstilsynet fra april 2017. Papiret handler om transparens og likviditet på realkreditmarkedet. Her fremhæves flere steder vigtigheden af transparens på det danske realkreditmarked, sådan som også EU har lagt op til.

”Finanstilsynet er derfor særligt opmærksom på, hvordan handelsgennemsigtighed kan påvirke det danske marked for realkreditobligationer,” hedder det på side 2 i diskussionspapiret. I forhold til små investorer og realkreditkunder hedder det på side 3: ”De er dermed mere afhængige af den information, som offentliggøres. Øget gennemsigtighed vil derfor alt andet lige gøre det nemmere for dem at bestemme den ”rigtige” pris og dermed gøre det mere attraktivt for dem at handle.”

Underdirektør Anders Balling fra Finanstilsynet – der står bag diskussionspapiret – bemærker omkring institutternes nye praksis, at der i forhold til flertallet af kunderne ikke ændres noget, idet de jo i forvejen har valgt ikke at få overført obligationerne.

”Jeg tror, det tidligere har været lidt rodet på den måde, at mange indberetninger af enkelthandler knyttet til lånetransaktioner ikke har været udtryk for rigtige handler, men bare interne handler hos realkreditinstituttet. Så har institutterne bagefter solgt store klumper af obligationer, og her er der tale om rigtige handler, og det er vigtigt, at alle kan se, hvad der bliver handlet til,” siger Anders Balling.

I de tilfælde, hvor låntager rent faktisk har fået overført obligationerne, og via egen bank selv har solgt, har der ligeledes været tale om reelle handler. Med institutternes nye praksis for afregning af låntagerne, uden at låntagerne er part i en værdipapirhandel, forsvinder låntagers mulighed for at kontrollere, om kursen er fair. Og det er altså her, der skal lovændring til for at genskabe låntagernes ret til at handle efter den gamle praksis.

Ejlif Thomasen