Christiansborg vil give andelsboligforeninger mulighed for at fastfryse de nuværende valuarvurderinger, hvilket skal friholde dem fra negative effekter af boligindgrebet. Men Finanstilsynet forbyder enhver anvendelse af disse valuarvurderinger i forbindelse med kreditgivning. Dermed vil fastfrysningen højst have lille effekt for andelsboligforeningerne, og for banker og realkreditinstitutter vil den slet ikke hjælpe. De står foran store nedskrivninger.
Flere banker har i den senere tid tilkendegivet, at andelsboligforeningers valuarvurderinger ofte er for optimistiske. Men selv om bankerne på egen hånd har lagt en buffer ind og f.eks. undladt at give fuld belåning på boligandele, slipper de ikke for at få et slag, når Folketinget efter alt at dømme snart vedtager et lejeboligindgreb, som vil forringe værdien af ældre boligejendomme – inklusive dem, der huser andelsboligforeninger.
Ministeren vil skærme andelsboligejerne for de værste effekter ved at tillade dem at fastfryse de aktuelle valuarvurderinger som udgangspunkt for beregning af andelskronen. Men det hjælper ikke de banker, der i forvejen fandt de valuarvurderinger for høje. Og uanset: Finanstilsynet giver slet ikke banker og realkreditinstitutter lov til at bruge foreningernes valuarvurderinger. De skal foretage deres egne vurderinger, ud fra en helt andet metode.
NY LOV FRA 2018
Foreningerne valuarer skal følge ganske præcise regler, der er udstukket af Folketinget gennem en lov vedtaget i juni 2018. Metoden skal være den såkaldte DCF (discounted cash flow), og valuaren skal benytte referenceejendomme for at finde frem til de faktorer, der skal indgå i regnestykket. Men samtidig opererer man i Finanstilsynet med en vejledning, der er baseret på andre principper. Her havde man godt et år forinden udstukket en bekendtgørelse, der foreskriver at man benytter afkastmetoden til at finde værdien på en andelsbolig.
Dermed er situationen altså nu, at valuarerne skal følge DCF-normen, mens den finansielle sektor er pålagt at følge afkastmetoden.
Finanstilsynet har ingen planer om at rette deres bekendtgørelse som følge af ny lovgivning for valuarer. ”Det er en videreførelse af gamle regler, og den metode, vi benytter, synes vi fungerer fornuftigt, så vi ser ikke noget behov for at ændre reglerne. Vi har heller ikke modtaget ønsker fra den finansielle sektor om at ændre, og vi synes at det er velfungerende,” siger kontorchef Kamilla Hjølund fra Finanstilsynet. Hun bekræfter, at man i Finanstilsynet er bekendt med, at reglerne er ændret for valuarer, og at de skal benytte DCF-metoden.
Der er dog mange aktører i markedet, der – allerede inden det kommende lejeboligindgreb – ser det som et problem, at myndighederne kræver vurderinger efter to forskellige metoder. En af dem er boligdirektør Asger Friis Pedersen fra Arbejdernes Landsbank. ”Det undrer mig meget, at man opererer med to forskellige regelsæt for henholdsvis valuarer og for långiver, og forskellen giver store udfordringer for os. Vi kan dermed komme i en situation, hvor valuarvurderingen siger 1 mio. kr., og hvor der er tale om en attraktiv pris, men hvor det regelsæt, vi kører under, betyder, at vi kun må belåne 800.000 kr.,” siger han.
KONSERVATIVE BANKER
Et andet sted, hvor balladen har ført til mange henvendelser, er hos andelsportal.dk, der er en portal med vejledning til bestyrelser i andelsboligforeninger og også til de enkelte andelsboligejere. ”Vi har fået en række henvendelser fra både bestyrelsesmedlemmer og andelshavere, og det er vores klare indtryk, at nogle pengeinstitutter nu anlægger en ekstraordinær konservativ vurdering, mens valuarerne ser på markedet. Samtidig er det faktum, at de er forskellige vejledninger er med til at skabe usikkerhed,” siger kommunikationschef Nynne Pihl Groth.
Valuar Lars Wismann fra Wismann Property Consult har efter udmeldingerne om for høje valuarvurderinger kritiseret bankerne for ikke at fremlægge eksempler. han peger desuden på, at der er helt klare eksempler på, at i hvert fald afkastmodellen, som Finanstilsynet benytter, kan føre til meget forskellige resultater. ”Et helt klart eksempel er A/B Duegården, hvor der i perioden fra 2013-2016 er udarbejdet seks forskellige valuarvurderinger baseret på afkastmodellen. Her svingede vurderingerne fra 235 mio. kr. til 499 mio. kr. Det viser meget klart, at det er helt afgørende, hvilken afkastprocent man benytter i nævneren i regnestykket, og det er også ganske afgørende, hvilken nettoleje man benytter i tælleren,” siger Lars Wismann.
